法定更新中の契約を証明するには？

質問

借りている土地に建てた建物を借りたいという人がいるのですが、賃貸契約を結ぶ上で、ちょっと困ったことがあります。まず経緯をお読み下さい

1.1970年に土地賃貸契約を交わして、建物を建てた。
2.当方の借り主が亡くなり、家族が相続して引き続き土地を借りる。建物は他の者に貸す
3.土地の貸し主が亡くなり、貸し主の家族が相続する
4.1990年に土地賃貸契約が終わったが、貸し主側の相続のゴタゴタもあり、更新料を取られず法定更新に。
5.2010年に新たに契約締結の話があったが折り合わず、引き続き法定更新に。
6.建物の借り主が代わることになったが、契約をする段階になって、土地の賃貸契約書が必要と仲介者（不動産屋さん）に求められた
7.お互い先代による古い契約のため、探しても当方に70年当時の土地賃貸契約書は残っていない

さて、この場合、
1.地主から70年当時の土地賃貸契約書のコピーをいただく
2.急いで地主と新契約を締結する
という2つのケースが考えられます。

が、2については、昨年新契約話し合いにおいて、このご時世に先方が賃料値上げや、20年前の更新料をのせることを言い出したことで折り合わなかったいきさつがあるため、今泥縄でまとまる見込みはありません。
むしろ、ここで慌てて新契約をすると足元を見られてしまう可能性もあります。
かといって、1の場合でも、スンナリ出してくれるかどうかわかりません。（何しろ新契約の交渉が決裂しているわけですから）

しかし、今度の建物の借り主は4月から借りたいと言っており、早急に書類を揃えたいのです。

そこで質問ですが、
当方が採るべきなのは1だと思うので、借り主としての権利として強く求めたいのですが、
それでよろしいでしょうか。

それと、これは身の上相談や議論のための話題提供ではないので
法律、とくに不動産実務に詳しい方のみご回答をお願いします。

回答No.3

poolisher

＞私がお尋ねしているのは要するに、
＞土地賃貸契約の実態があるかどうかを、
＞先方は知りたいだけなのです。
＞法定更新を証明できればいいのです。

その趣旨で回答したつもりなのですが・・・。
旧建物保護法（旧借地法、旧借家法とともに借地借家法に移行）
第１条　建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得（以下略）
旧借地法
第６条　借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス　（略）

最初の借地契約が古いですから旧法に従いますが、借地上の建物が
借地人名義で登記されていれば、借地権が登記されていなくても
第三者に対抗できるとしています。（新法でもこの点は同様ですが）

ですから、（相続された）借地権者が地代を支払っており、かつ
借地建物がその借地権者名義で登記されていれば、それを持って
法定更新の証明（第三者対抗要件）となる訳です。

借地権の実態を傍証するものとしては、その他にこれまでの借地料
や更新手続きの経緯の書類やそれ以前、その後の地代支払いの証憑
（の写し）を提示すればいいと思います。

＞それには、当時の契約書が必要なのか
＞地主の一筆で事足りるのか、
＞その「一筆」をこちらはどのくらい強く求められるのか
＞（一筆が取れないばかりに今回の契約がオジャンになったら
＞地主に損害賠償できるのか）

地主が協力してくれるなら、当時の契約書でも地主の一筆でも入手
すればいいと思いますが、地主のその協力義務はありませんから
拒否されたからといって文句を云える筋合いはありません。
当然、損害賠償請求は不可能です。

尚、私は素人ですので正確を期したいのであれば法律専門家
（行政書士、司法書士とか弁護士など）に相談されたらいいと思い
ます。たぶん大体同じような話になると思いますが、場合によって
は地主に交渉してくれるかも知れません。

それから、蛇足ですが建物の登記状況によっては（未登記とか
相続登記していないとか、名義人が多数相続人の共有になっている
とかの場合そのままでは）権利関係が曖昧ですので契約を進める
のは難しいかも知れません。もしそういう状況なら状況毎に対策が
必要ですから法律専門家に手間をかけなければならないと思います。
私の回答は質問者さんが単独で借地建物を相続し、既に相続登記は
済ませていて、借地料も払い続けているという前提での話です。

↑参考にならないにしても、説明が不足している所があったようなの
で補足しておきます。

回答No.2

poolisher

ｎｏ１です。

文章に誤りがありましたので訂正します。
誤　「７０年前の」
正　「７０年当時の」
でした。

回答No.1

poolisher

現時点は当事者の合意がなく、法律の定める見做し契約（法定更新）
状態ですから、相手に契約書（合意文書）を求めるのは無理があり
ます。

また、７０年前の当初契約書の写しを借りに入手できたとしてもそれ
が現在の法定更新状態を証明するものではありません。

法定更新の要件、つまり建物の登記簿と地代支払い（または供託）
を証明するものを提示するしかないと思います。
当然、借家予定者もそれらに拠って合意更新物件ではなく法定更新
物件であることを理解してそのリスク評価をした上で契約の可否を
判断することになると思います。

お礼

「契約書（合意文書）を求める」の意味がわかりませんが
新契約を求めているのではなく、法定更新の根拠となる
70年当時の契約書を仲介者から求められているので、
地主に出してもらいたい、という話なのですが。

失礼ですが、法律や不動産の実務に携わられている方
もしくは、同じようなケースを経験された方なのでしょうか。

私がお尋ねしているのは要するに、
土地賃貸契約の実態があるかどうかを、
先方は知りたいだけなのです。
法定更新を証明できればいいのです。
それには、当時の契約書が必要なのか
地主の一筆で事足りるのか、
その「一筆」をこちらはどのくらい強く求められるのか
（一筆が取れないばかりに今回の契約がオジャンになったら
地主に損害賠償できるのか）
そういう質問をしているのです。