大家都合での契約更新不可案件について

質問

店舗兼住宅物件の大家です。

現在、諸事情により貸店舗兼住宅物件が建っている土地を売却せねばならない状況でして、それに伴い 住居人との契約更新が不可能な状態です。
大家都合での退去というと、借主に対していろいろと支払わなければならない費用が発生するようですが、契約期間満了による更新拒否の場合でも同じように貸主が引越費用など支払わなければならないのでしょうか？
ちなみに、６ヶ月以上前に契約更新は不可能であることは先方に伝えてあります。

回答No.3

jkpawapuro

住宅物件となると、もうどうにもなりません。
あなたが契約を拒否しても、法定更新となり、過去の契約条件が無条件に更新されます。
あなたが家賃の受け取りを拒否しても、供託すれば相手はそれで家賃を払ったことになります。
強制的にロックアウト等を行えば、器物損壊になります。

まずどういう事情かわかりまんが、相手に移転してほしければ相手の言い値をのむしかありません。
しかも商売となると、相手が額を提示したとしても相当な額でしょうし、まず動かない可能性が高いです。
売却益などなにもでないことも覚悟の必要があり、そうなるとなんのために売却するんだか分りません。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> ６ヶ月以上前に契約更新は不可能であることは先方に伝えてあります。

　残念ですが、間違いなく、「無効」です。

　賃借人が法律について無知であることを神に祈るしかありませんね。

　賃貸物件を売却するというのは、契約解除の理由にはなりませんので、それを理由とした解除はできないのです。

　わざわざ通告などをしているということは「定期借地」「定期借家」でないようですが、「定期」でないものについての「契約期間の定め」は意味がありません（地代・家賃据え置き期間程度の意味しかありません）。

　ですから、「契約期間」満了を理由に追い出すこともできません。

　「それじゃあ怖くて貸すことができないじゃないか」という意見に応えて、まあ最近「定期借地」「定期借家」という制度ができました。

　契約期間が過ぎたら追い出せるというんなら、定期借地・定期借家なんて制度は不要なわけです。わざわざ作ったということからみても、ふつうの契約では「追い出せない」のは明らかです。

　ゆえに、賃借人が「いやだ」というなら、賃貸借契約は解除できません。

　解除できないので、購入者に引き継がなければなりませんし、購入者が「イヤだ、引き継ぎたくない」と言っても、引き継がれます。

　すでに占有しているので、賃借権は対抗力を持ちます。で、購入者は拒否できないのです。

　どうしても引き継ぐのがイヤなら「買わない」という手しかありませんね。

　質問者さんがどうしても売りたい、賃借人には出て言ってもらいたい、ということなら、賃借人がＯＫというだけの大金（理由は不要）を用意するしかありません。

　別に、「賃借人は引っ越し料以外請求してはならない」などという制限がないのですから、いくら要求してもＯＫです。

　応ずるのがイヤなら、売るのを諦めるか、購入者に賃貸借を引き継がせるしかありません。

　貸すということは、家賃をもらう権利を得る反面、自由には売却などできないリスクを負うことですので、素人さんはあまり安易に賃貸に乗り出さないほうがいいのです。

　とくに最近は、賃借人の権利意識が高くなっていますし、こういう質問サイトなどで聞きかじった中途半端な知識を振り回すので、我々プロでも面倒です。投資家の皆さんが勝てるハズがないと思ったほうがいいんじゃないですかねぇ。

　もちろん、建物が老朽化していて危険だとか、賃借人が債務不履行をしている場合、賃借人が無知な場合は、契約解除も可能です。

回答No.1

utama

更新拒絶には、正当自由が必要です。

一般的には、ある程度の立ち退き料を払うことを前提に正当自由があると認められる
ことが多いです。

実際には住んでいないのに、立ち退き料名目で借り続けているとか、あまりに古い建物で住み続けることで貸し主に損害が生じるような場合には０もあるかとは思います。

契約期間内であれば、法的には、立ち退き料をいくら払うと言っても、借り主が同意しない限り解約はできません。