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食えぬ大家にどうすればいいんだろう？
小生、小さな焼肉屋を３店舗程やっている者です。 その内、１店舗が採算が合わないためこの度、店舗内装、備品等を俗に言う[居抜き]での売却を考えておりました。 この店を売却にあたり、閉店させてから売れるまで家賃は支払っているのですが、閉店させる際に大家さんには売却の主旨は電話にて伝えてあります。 そこで、この度某不動産屋さんより紹介があり買い手がやっと見つかった次第です。 ここで皆様に教えて頂きたいのですが・・・ （１）借主の小生 法人契約。 （２）契約書は通常の店舗建物賃貸契約書だと判断しています。 （３）退去日は前３ヶ月以上の猶予をおくこと これが、問題となっていまして・・・ ３月に売却が無理と判断して退去日を書面にて先方にFAXし承諾の返事が来てから、スケルトンの状態がどこまでかを話し合っている最中に買い手が決まり・・・それならば後々、大家さんも空き家じゃなくなるし 万事、めでたし＾＾と小生勝手に思っていましたが・・・ この、大家さん曰く売却金額の半額を戴くと言われまして ＜つまり資産の売却の中には元々の自分の物も含まれるはず＞ だそうです。 建物内部は当方総てが改装しております。 元々、消防法にも違反の建物を許可が下りるまでに改装しました。 この場合、売却を進めて行くとして上記のように大家さんにも権利が有るんでしょうか？ また、今後どの様に話を進めていけばよいのでしょうか？ 小生、恥ずかしながら開く事は得意ですが閉める事は苦手としており 初めての事でさっぱり・・なんでそんな事言うの？状態です。 どうか、無知な者にお知恵を下さい！！ 質問の要点、箇所等抜けていましたら教えてください。。 すぐにでも補足します。。 御願い致します。。
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大家してます ＞上記のように大家さんにも権利が有るんでしょうか？ 貴方の内装に関しては権利は無いでしょうね 契約が解除されれば撤去して原状回復されれば良いだけです ＞大家さんにも良い方法だと思ってましたので。。。 そもそもこれが貴方の独りよがりで勝手な考え方 ボタンの掛け違いの始まりでしょう 大家が新たに他の業種に賃貸すれば単なるゴミです 事前によく相談すべきでした ＞３月に売却が無理と判断して退去日を書面にて先方にFAXし承諾の返事が来てから この時点で契約解除が成立していますから極端な話貴方は内装を撤去して原状回復の後、物件を返却しなければなりません ＞なんでそんな事言うの？状態です。 貴方が業務用物件の賃貸常識を知らなかった事と、大家が足下を見てるのかな？．．．（笑） ＞それならば後々、大家さんも空き家じゃなくなるし 大家にすれば余計なお世話 ＞建物内部は当方総てが改装しております。 本来今までの営業で全て償却したと考えるべきでしょう 退去時には処分するつもりだったのでしょ？ 今更色気を出されるからあきらめがつかないのです ＞つまり資産の売却の中には元々の自分の物も含まれるはず そうでは無くてそのままなら貴方の原状回復費用が無性になるからでは？ 貴方のお財布の計算 ・普通なら原状回復費と厨房設備などの処分費用が必要 ・売ればいくらかのお金が入りますので差し引きは大きい 大家のお財布の計算 ・原状回復費用が入れば新しい優良顧客と契約できたかも？ ・前入居者が探してきた人となんで無理矢理契約しなければならないの？ こんな感じでしょうか．．．。 話の落としどころは必ず有るでしょうから粘り強い交渉が肝心でしょう ＞こんな事なら始めに名義変更って言えばどうだったか・・の次元ですよね～ そんな大家は高額の変更料を要求するでしょう．．．（笑）
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- mainitiyukifuru
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居抜きは、スナック等が多い飲食店ビルに多く、 建設当時からテナントの用途がハッキリしているビルが多いです。 このようなテナントは、居抜きで入居者が変わり、当事者同士で什器設備を売買することが多いです。 質問者さんのテナントも飲食店以外の用途には不向きであれば、居抜きが良いでしょう。 しかし、オフィスや他の用途にも使えそうなテナントですと限らないです。 考え方の大きな違いは、質問者さんにとっては、資産でもあり価値のある什器・設備は 大家さんにとっては、ゴミでしかありません。 また、最初からあった。無かった。が不明で、どこまで整理・処分するかが解らなく、 次に入居された方が退去する場合に問題が発生します。 夜逃げなど最悪なケースも少なくなく、結果大家が損をします。 いずれにしても、契約書を元に原状回復を強く要求されれば、 大家さんしだいということになります。 原状回復費用＞什器・備品売却費用（５０％） で、どちらが得かで判断するしかないです。 ＞元々、消防法にも違反の建物を許可が下りるまでに改装しました。 職業や法改正などで消防法は変わります。 商売を始める方が、行政指導に従うしかないです。
お礼
有難う御座います＾＾ ここで、皆様に教えて頂き（食えぬ大家）の表現は実は小生だった？ の様な事だと分かりました！！ 早い話、小生の欲の間違い ですね～ ここは、キッパリ大家さんに話して見ることにします。 次に事務所ビルにと思っている 何て言われたら、こちらとしては どうしようもないですもんね？ 只、まだ大家さんも結論出して来てるわけでもないですから・・ 再度、襟を正して話し合ってみて・・結果どうしようもない時には原状回復・・契約終了って流れが１番後腐れがないかも？ まずは、小生の無知所以から色んな事を教えて下さり感謝・感謝です。
＃２です。 質問とは関係ないことですが、ちょっと気になることがあるので。 http://www.enjyuku.com/d2/i_024.html 私自身は業界の人間ではないので、業界用語については詳しくありませんが、「居抜き」というのは、賃借人がいる状態で、大家が建物を売却するとか（この場合賃貸契約を新大家は引き継ぐことになります）、店子が退去したときに原状回復工事を行わないで、そのままの状態での入居を条件に新店子に賃貸することを指すのではないでしょうか？ つまり大家が主体となって売買・賃貸契約を行う場合に使われるような用語だと思います。となると、世間一般の事例は店子が主体となって計画しているこの質問のケースに当てはまらないのではないでしょうか？ つまり立場が逆であり、足元をみられているのだと思います。 ＞世間は同じ様に５０％の居抜き料って皆払ってるの？てな具合に・・
お礼
お話、ごもっとも””です。 当方としては、店の玄関に不動産の看板を貼ってあることからして大家さん側からは何も言われなかったので、主体はこちらに有るものだと 勝手に判断しておりましたが・・・ ここで色んな方からのお返事頂き・・改めて小生の大いなる勘違い？ 勉強になりました＾＾ 大家さんには、小生の間違い・勘違いをまず説明してみます。 知識がないと本当にとんでもないって分かりました。 再度、[足元]を見られない為にも学習してみます＾＾ 有難う御座いました。。
一つ追加事項です。 先の回答で大家に従って金を払うか、従わずに契約解除するか、という二択の様な書き方で終わってしまいましたが、 せっかく承継したいと思っている人が居て、大家にとっても空室期間なく貸せるというメリットがあります。 質問者にとっても金を掛けたものを無駄にしなくて済むという事で、きちんと話せば双方にメリットがあることです。 譲渡代金がいくらなのか不明ですが、50％という承諾料はやや暴利という感じがありますので、お互いのメリットを十分に伝えた上で、10％20％程度に下げて貰うような交渉をするというのが現実的解決かもしれません。
お礼
有りがたいお言葉＾＾感謝・感謝です。 そうなんです！！質問が下手でご苦労お掛けしましたが・・・ 正直 ５０％ ええっ～？はあぁ～？だったものですから何で？ どうして？と・・ 果たして自分のしようとしている事は間違ってたんかな～ 世間は同じ様に５０％の居抜き料って皆払ってるの？てな具合に・・ ここはお互いのメリットが有るじゃないって線で話し合ってみる事にします。 有難う御座いました！！ おかげで、頭の中が整理できそうです。。 頑張ってみます＾＾
なるほど、質問者及び営業権等の譲渡先、そして大家という三者の関係ですね。 当事者同士が合意して行えばとりあえずは何でも構わないのですが、話がスッキリ行かなそうであれば一応原則通りにそれぞれの位置関係は分けて考えた方が判りやすいと思いますよ。 質問者－（建物賃貸借契約）－大家 質問者－（営業譲渡契約）－A こういう二系統の話です。 まず賃貸借契約に関しては原則としては解除ですよね？ 解除するのであれば基本的には約定に従った手続及び原状回復が必要です。 又は、保証人等の関係は不明ですが、大家が了承するのであれば、賃借人契約名義を変更して新賃借人に承継させるという手続も可能です。「営業譲渡代金の半額をよこせ」という話を無理やり解釈すれば、この名義書換料（承諾料）と取れなくもありません・・。 どうしても名変をしたい場合、大家がそれでないと駄目というのであれば支払わないと仕方ないですね。 支払いたくないのであれば、賃貸借契約の約定に従って契約解除・原状回復をして終了。残念ながら営業譲渡契約の方は事後の話、となりそうです。 いわゆるハコを借りて商売をしているわけですから、賃貸借の関係が前提であり、思うように営業譲渡出来るかどうかは別問題ということですね。そもそも大家が賃貸借契約の承継や、質問者が用意してきた新賃借人を認めなければならないという法もないわけで。
お礼
おっしゃる通りです。 こんな事なら始めに名義変更って言えばどうだったか・・の次元ですよね～ 保証金の返還は欲しい・営業権売買の金も欲しい （これが本音） なんですよ～ 大家さんに名義変更料って事で納得してもらえる様にしないとらちが明かないって事ですね？ 大変参考になりましたです。。質問が下手で申し訳ありませんです。 有難う御座いました！！ 頑張ってみます＾＾
- magiclove
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賃貸契約は解除するけど、原状復帰の費用がもったいないから、次の賃借人に設備・備品を買ってもらおうってことですよね？ 元々の自分の物と言っても、物件の所有者としては躯体分（スケルトンの部分ですね）くらいしか無いと思いますが… 私は専門家でもなんでも有りませんが、建物を売るわけじゃないんで、やっぱりおかしいと思います。
お礼
いやいや、建物を売るなぞとは・・元々自分の物でもないですし・・ ただ、せっかくだから新品で揃えるには大層な金額が要ってですね～ 中古でも新しく店開業したいって人に使って頂けるんならって安易に考えて行動してた次第でして・・・ 現状復帰にもお金要るんですよ（泣）
＃１さんも指摘していますが、状況がよくつかめませんね。 ここからは推定での書き込みです。 おそらく内装品・備品を第３者に売却して、閉店しようとしているのではないでしょうか？ 内装、備品を売却することは質問者が所有権を持っていれば、別に問題ないですが、賃貸の権利は大家の許可なく譲ることはできません。 つまり、建物の利用権（賃貸の権利）を内装品などを購入した方が手に入れるには、大家の許可が必要で、内装品の所有権は手に入れても建物が使用することができなくなるのです。 事情は違いますが借地の場合、借地上にある建物を売却する場合、借地権の関係上地主の承諾がないと原則できないことになっており、その際に借地権を譲渡することを認める代わりに、名義変更料の授受が行われることが多いようです。 もしかしたら大家さんはそれを引き合いに出しているのかもしれません。 借地権については、地主が拒否した場合裁判所が許可を出すことが認められていますが、借家についてはそのような制度はなかったと思います。 となると、大家さんが承諾しなければ、借家権の譲渡はできませんので、大家と話し合いで決着するしか方法がなさそうです。
お礼
お話の通りです。 小生、契約解除をして次の方にそのままの内装状態にて買って戴く事がこちらにも、大家さんにも良い方法だと思ってましたので。。。 勿論、次の方が大家さん側の審査が通ってからの話が前提ではあると承知しておりました。 この場合、解約じゃなく名義変更なのですね？ それを大家さんに言ったらよかったんでしょうかね～ 素早い解答 有難う御座います。。
まず「売却」というのは何の売却でしょうか？ 営業権ですか？内装備品等でしょうか？ 賃貸借契約は大家と質問者との間の「貸し借りの契約」ですから、それを第三者に売却するという概念は普通はありません。 よって、質問全体の意味が今一つかみにみくい状況です。
補足
はい、売却内容は営業権・内装・厨房機器一式の事です。 自分が判断するには、大家さんとは契約解除になるかと・・・ 建物内部に付いては会社で資産勘定に上がっているので小生の会社の物って思っているのですが。 これを第３者に売却ってのが間違ってるんですかね？ 如何でしょうか？
お礼
そうなんです！！ 大家さん側のご意見、とても参考になりました。反対側になってみればなるほど””だったんですね～ 変な色気出し過ぎでした。 無知と欲とが、空回りって感じで・・・何だか恥ずかしい限りです。 でも、要点が見えてきた感じですので まず大家さんには小生の独りよがりを話します。 なるほど～なるほど～ です。 助かりました！！このまま交渉していたらって思うとゾッとします。 有難う御座いました＾＾