大規模リフォームについて（建築基準法）

質問

過日、テレビで「再建築不可（接道義務を満たしていない）物件を大規模リフォームして近隣市場価格より格安で販売している」というのをやっていたのですが、どう見ても新築と見まごうばかりの立派なリフォームです。
　火事の場合の全焼と半焼の違いじゃないですが、大黒柱を伐根（？）しなければ「リフォーム」の範疇なのでしょうか？
　また、ラブホテルが「除却・新設」ではなく、やはり鉄骨骨組みだけ残して再建築している現場を時々見かけるのですが、あれも同様の理由からなのでしょうか？（建築確認は必要だと思うのですが、何か抜け道というか特別措置があるのでしょうか？）
　建築基準法との関係を詳しく教えていただける方、よろしくお願いいたします。当方、宅地建物取引主任者資格は保有しておりますが実務をしているわけではありませんのでそれを踏まえてご教授していただけるとうれしいです。

回答No.4

river1 · ベストアンサー

追追加の疑問にお答えします。
耐用年数が○○年とかリフォームを○回やったら解体という認識は、この場で捨てましょう。
建物は、様々な立地条件やメンテナンスの有無によって耐用年数が如何様にも変化します。
住む人の手入れ次第で長持ちするという事ですね。
所有者が頻繁に変わっても良く手入れされているとすれば、建物が長持ちします。
リフォーム・リニューアルする場合は、建築業者が調査および検査して建物の安全を確認するのが当り前でしょう。
ただ注意する事は、所有者が変わった場合に建物の設計図や構造計算書が引き継がれるかが疑問です。
貴方は、宅建の仕事をしているようですから、このへんは私より詳しいのではないですか。
建物の主要構造部分が確りとしていれば５０年経っても大丈夫といえます。
ご参考まで

お礼

度々、ありがとうございました。勉強になりました。もう少ししたら閉じますが、しばし他の回答も受け付けたいと思います。ご了承下さい。

回答No.5

kkknagisa

大規模のとらえ方などは、他の方が書かれていますが、実際には、骨組みだけ残してリフォーム、は、突き詰めていけば大規模な修繕なんだろうなと思います。
要するに、確認申請逃れや、用途上不適逃れ、が多々あるのだと思います。
ま、建築費の削減も否定はしませんが。

ラブホテルなどの場合は、用途上の既存不適格の場合が多いのだと思います。
一度、解体してしまうと、もう、そこにはラブホテルは建てられない場合があります。
都市計画法の用途や風営法の規定ですが、それは困るので、今のまま、ラブホテルとして存続したいのです。
でも、ラブホテル業界も厳しくて、今日日、古くさいラブホテルには客が寄りつきません。
業界が入れ替わりの激しい業界であることも一因ですが、結構、頻繁に改装されます。
ということではないでしょうか。

私は決して、ラブホテル研究者では有りませんので、悪しからず。

補足

ありがとうございます。
「用途上の既存不適格」が私の着目点でした。
もう少し、業界の裏などが聞けると面白いと思います。
閉じなくて良かったです。ありがとうございました。

回答No.3

river1

追加に答えます。
１．過半以下なら要りません。
２．用途が同じで内部の仕切り壁や間取りが変わる場合は、確認申請は必要としないものの消防署への変更届が必要となります。
　　詳しくは、消防法を見るか、お近くの消防署で確認しましょう。
　　各県、各市の消防署によって微妙に法の解釈が違いますので消防署に確認するのが一番です。

補足

度々ありがとうございます。大規模建築物でも確認申請は不要なのですね。何年か前ツーリングがてら見かけた、高速道路の出入口のラブホテルのリニューアル工事が複数（各々違う出入口）されている現場のことを思い出し、それが悉く「骨組み残し」だったことが異様にはっきり記憶に残っていて「？」だったのですが、単に建築費節約だったのですね。しかしながら、私の拙い知識では鉄筋の耐用年数は５０年くらいだったと思いますが、そのへんとの絡みはどうなのでしょう。リニューアルの何回目かには完全除却するのでしょうか？しかし当該建築物は所有者が変わることが多いのでそれはどうかな～と思っています。river1さんはこちらの方もプロなのでお教えいただけますか？

回答No.2

river1

はじめまして！
北国の設計屋さんです。
ご質問は、建築基準法の大規模の修繕、大規模の模様替えの規定です。
この規定は、当該建築物の主要構造部の一種以上を過半の修繕、模様替えをおこなう場合に建築確認申請が必要となります。
すなわち修繕、模様替えの部分が過半に満たない場合は、建築確認が要らない事になります。
主要構造部
屋根、梁、柱、床、壁、階段の部分です。

建物の用途変更の場合は、延床面積が１００m2を超える場合は、建築確認申請が必要です。
建物用途変更の場合、都市計画の用途地域指定によっては、認められない場合があります。
ご参考まで

補足

主要構造部の過半（＝５０％以上）の修繕、模様替えをおこなう場合に建築確認申請が必要であり、以下なら不要であるということですね？
　また、「建物の用途変更の場合は」とありますが、質問文のラブホテルは既存も「ラブホテル」ですので「大規模建築物」の範疇だと思いますが、この場合はどうなのでしょう？（質問がわかりにくくて申し訳ございませんでした。）

回答No.1

mobilekame

所轄の建築指導課（名称はまちまちでしょうが）の
胸先三寸もありでしょう・・・
従前から住んでいた場合
　公道に面していなくとも情けを掛けて
　リフォーム扱いにして認めるケースや
　公道に面しているとみなしてくれるケース

そもそも業者がリフォーム扱いにしてしまうと
役所に申請が出ることは無いと思います
近隣からの通報で
（建築業者の用語では「さされる」というらしい）
初めて建築指導部門が調査とか・・業者もかわすのはうまいですが

それから建築確認ですが、建築申請をして最後に確認ですが
手馴れた業者ですと建築申請の図面は偽者
　建ぺい率や高さなど合法で提出し
　最後の建築確認を取らない建物は多いですよ
　建売は結構あると思います
　建売を買われたかた、手元に建築確認証明書がありますか

お礼

ありがとうございました。