住宅ローンを組むとき

質問

住宅ローンを組みます。
一度、契約を済ませたのですが、考え直しているところです。
施工会社から「今度、金融機関に一緒に行きましょう」と言われて行ったら、そのときに契約することになっていて、自分でほとんど勉強もしていなくて考えてもいなくて、その場の雰囲気で「じゃあこれで」みたいな感じで『全期間優遇型３年固定金利（？）』とかゆうのを契約しました。
その後、子供たちが保育園を卒園するまでは（保育園の月謝は高いので）月々の返済金額は変わらない方が良いのではないかと思い始め、金融機関の人にちょっと話をしたら、まだローンが実行になっていないから変更できるという返事をもらいました。

『全期間優遇型』の中で選べる返済年数は『３年』『５年』『10年』『20年』です。
『３年』後は子供２人共、保育園が終わっていません。
『５年』後は下の子の保育園が１年残っています。
『10年』後は２人とも小学生です。
『20年』後は（順調にいけば）上の子は社会人、下の子が大学生です。

『20年』にしておけば、子育て中の出費が計画的にできるかなと思う反面、金利が高くなるので今が大変かなとも思います。
『５年』では、まだ下の子が保育園なのと、もし３人目ができたときに苦しくなりそうかなと思います。でも金利が魅力。
『10年』が妥協の為所かなと思いますが、金利が上がってきているのを考えると20年の方が安全牌かなとも思ってしまいます。

【質問１】
私の場合（漠然としていて申し訳ありませんが）、どのタイプ（年数）が無難だと思われますか。

【質問２】
皆さんがローンを組むときに決断した決定打というか重要視したポイント、優先順位などを教えて下さい。

回答No.2

gaak1 · ベストアンサー

年収の17％ということなら、3年や5年は短すぎて固定解除のときがきついですのでお勧めできません。お子様もいらっしゃいますし。

私の場合、ローン残年数が10年を切るときにある程度繰上げ返済をするために、「ローン期間-10年＝固定期間」にしました。なぜかというと、ローン残年数が10年を切ると、所得税のローン控除がなくなるからです。ローン控除があるうちは固定の低い金利を活かして頑張って貯蓄し、ローン控除が無くなった瞬間に一気に繰り上げ返済をして金利アップによる月々の返済額のアップを食い止める、という攻めの作戦です。今は低金利なので、無理に繰り上げ返済するより、ローン控除を受けながら貯蓄・運用したほうが急にお金が必要なときに困りませんし。

さて、20年固定と10年固定ですが、
（１）20年固定、３．５％
（２）10年固定、２．３５％で11年目～20年目は金利が不明
という場合を計算してみました。（１）と（２）で支払い総額がバランスする11年目～20年目の金利はおよそ４．３５％でした。最悪11年目に８％にあがっていたとしても、月々の支払い金額は10年目までの1.22倍程度です。これに耐えられるなら、10年固定が無難じゃないですかね。どうやら20年返済のご様子（ちがうかな？）、多少は繰り上げ返済の余地があるなら、全期間固定は余計に高い金利を払うのでちょっともったいないので10年固定がお勧めです。ただし、3人目ができた場合に月々の返済もギリギリ、という事態が予測されるなら、20年固定の方が安全です。考え得る一番厳しい状況のときに破綻しない判断がベストですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞考え得る一番厳しい状況のときに破綻しない判断がベストですよ
今が１番苦しいとき（保育料が高過ぎるT_T）だと思われるので、今を乗り切ればなんとかなりそうだと思っています。
良く見たら、20年の方が35年固定より金利が高かったので、10年にしようかなという感じになってきています。

回答No.3

cosmotop

不動産販売してます。
セールストークでは今のうちに賃貸より持ち家ですよ。と話しますが、
それは、嘘ではないが身の丈にあった資金計画があればこそです。
将来を考えれば20年、現在の資金を考えれば３、5年など・・・。
私が３０代で子供（家族）の将来、自分の勤め先の将来、世の経済の行く末（＝金利上昇）　
二つ以上の不安があるのならば、金利４％で主人だけで返済できる範囲の物件を手にします。
絶対に自己資金なしで購入はしません。
将来、さほど借入金額の少ない状況で夢の新築戸建、また、生活ライフを考慮してマンションにしますね。
いま、金利上昇の影響で家を盗られる（競売や任意売買）が少なくないんですよ。全部をクリアできたとしたらフラット３５か三菱東京ＵＦＪ銀行の３５年の商品をいまなら使います。３５年でなくとも全期間１％優遇で、給料振込み手続きなし、メイン銀行からの振り替えは三菱持ち、　　よくよく判断して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞主人だけで返済できる範囲
私はシングルマザーなので、２馬力の家庭は本当に羨ましいですね。
経済面を考えると結婚したくなりますが、他に思いつくのはマイナス面ばかりなのでしませんけど。
繰り上げ返済を考えているので、35年では金利が高く感じます。

回答No.1

tarotaro001

一番無難なのが２０年タイプだとは思うのですが・・・

ただ結局は質問者さん自身によると思います。
繰上返済を考えているかどうかが重要です。
まったく考えていないようでしたら、２０年がいいと思いますし、毎年１００万円くらいの繰上返済を考えているようでしたら、１０年くらいがいいと思います。

ただ結局は、毎月の返済額と年収によると思います。
毎月の返済額×１２の合計額が年収の２０％以下でしたら、いいのですが、それを越えるようですと繰り上げ返済も大変かと。

ちなみに昨年私がローンを組んだときのポイントは、長期間において、確実に返済できるかどうかで決めました。
結局は全期間固定金利（２５年）を選択しました。
当時は、金利が上がる上がるといわれながら、結局は横ばいでしたが、最近日銀の決定により、上がるのはほぼ確実になってきたので、私的には長期間にして正解だったなと思っています。

ただ、３年固定金利だけは、避けたほうが無難だと思いますよ。
３年後というのは、意外にすぐやってきます。５年固定もまた然りです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞年収の２０％以下
ザクッと計算してみると17％くらいでした。微妙ですね。
やっぱり10年か20年ですね。
金利が上がってきているので、10年後に後悔するかどうか、という感じですね。