自然劣化による現状回復費は、大家負担？

質問

お世話になってます。
３年間賃貸で暮らしていた人が、退去する際に、自然劣化による現状回復費を敷金から差っぴかれた、とある掲示板で怒っていました。
それに対し、差っぴかれるのは当然です、とコメントした人がいるのですが
そのコメントに対して、クレームが来ていました。

今は消費者保護の観点で、不当な契約は無効となり、自然劣化による現状回復費は大家負担になっているようです。
それを知らずに支払っている消費者（入居者）はアホらしいです。
僕は、入居者が現状回復費を支払うのは当然で、不当な契約とも考えていなかったのですが
本当の話なのでしょうか。

回答No.9

bouhan_kun

もめることが多いから、ガイドラインなんてものができたのです。
契約書が不備だし、業者（プロ）として責務を果たしてない場合が多いから、消費者＝弱者保護の世の流れから、説明義務を果たしていない限りにおいては、弱者救済の原則が働いているのです。
少なくとも、世の中の流れは変わりますから、それにアンテナを張って、対応策を立ててなければ、ばばを引くことになります。

ただ、プロとはいっても、大家なんて素人みたいな場合も多いものですから、そのへんがあいまいといえばあいまいなんでしょう。
従来はどうだったということだけで、今はどうかなんて考えも及ばない。本来仲介になって指導するはずの管理会社も、脇が甘い部分があるとも思います。

なお、ここに来る連中は消費者が多い（まあ、ピラミッドですから底辺が多いわけで）ので、自分たちに有利だと声高に叫ぶのでしょうが、実際は特約は違法でない限り有効です。不当ということは、義務を負わせることが異常だというのではなく、それ（ガイドラインを超えた不利な契約であること）を重々知らせて、それでも良いからという確約を取っらず、漫然と欺瞞的な契約を行ったということです。聞いてないとか言わせないために、ビデオでも撮りながら重説する時代が来るのでしょうね。
消費者もかしこくならないといけないし、業者も自己防衛が必要なのです。アンテナ張ってるほうが勝ちですね。

回答No.8

sapporo30

原状回復義務は、借主。
現状回復には、経年変化、自然消耗は入らず。
なので、新品にするまでの責任なし。

１年でタバコで真っ黒だと、ほとんど借主の負担
１０年たてば、ほとんど貸主の負担です。

ガイドラインと呼ばれるものがあります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
これは東京のものですけどね。一度、読まれるといいでしょう。

現状回復の定義が、　借りるときの状態に回復することではなく
経年変化、自然劣化後の状態にすればよい　というのが
基本的な考え方ですね。
タバコを例にすると。
１年だと経年変化、自然消耗はわずかなので、借主の責任が大きく
１０年だと、すでに資産価値がないので、借主の責任は小さくなる
のです。

当然借りたものですから、大事に使う義務があります。
車なら、整備したり、点検したり
家なら、掃除したり　といったことです。
それを果たしていない結果、必要以上にぼろくなれば
それは弁償するのが、あたりまえです。
でも、たとえば車だと色あせしてきますし、いろいろと劣化
してきます。
大事につかっても、新車ではなくなります。
その場合、新車にして返せといわれても、困りますよね。
年数がたって中古になった分は、賃料に入っていると考えるのが
あたりまえです。
賃貸でも同じ考えをしましょう。ということなのです。

行政もそう指導していますし、だんだんそういう流れになって
きています。

大家さんだって、減価償却して、自然劣化している部分は
費用に参入してるのですから、その簿価以上にしろ！という
のは、つじつまが合わないはずなんです。

回答No.7

mu128

基本的には、通常による汚れは貸主負担です。

しかし、契約内容によっては、借主負担として考えられる場合もあります。
例えば、契約時に、ハウスクリーニングや畳・襖交換を行い、その費用は敷金から差し引くという特約がつけばそれは有効です。この規定は、通常使用による損傷よりも大きな義務を借主に課してしまうことの方がほとんどです。（つまり、相談内容である、自然劣化の分を借主が負担したということになる）しかし、契約は自由ですから、そのような特約で納得しないのなら契約しませんよ。ということです。
しかし、それでは、貸主が立場的に有利になりすぎているという批判があるため、裁判等では貸主に不利な判決が多くなっているのです。

ただし、貸主が勝った例があります。それは、契約時にそれらを差し引くという合意ができていて、それを書面にして、署名捺印されている場合などです。なので、もし、そういった書面を作成して、借主負担であることを納得して、金額も妥当であれば、それは借主が払いなさい、という判決です。（今までは、契約書の隅っこに小さく書かれていて、わかりにくい表現をされていることでしょう。しかし、その旨の合意書を作成して、金額まで提示して、負担しますよという借主の署名捺印があれば、それは無効だという判断はされにくいでしょう）
実際には、契約書にも借主負担であることを明記して、しかも、契約を交わす時にも敷金から差し引くということを説明したのに、「いや、聞いていない」「借主に不利だ」と言ってごねた人もいると思います。そういった人が今後は増えてくるでしょうから、貸主側は、そのような専用の用紙を作成して書名捺印をしてもらう、ということが多くなってくると思います。
また、敷金として受け取らずに、礼金として契約する物件も増えてきています。これは、敷金精算で貸主不利な判決がでてきているので、礼金を増やしてその負担分を軽減させるためです。つまり、今まで「敷金３礼金０」の物件が、「敷金２礼金１」というようになってきているのです。

お礼

回答有難うございます。
一般的な賃貸契約書は、敷金欄の隣に、大きく敷引きの金額が
記載されていると思われるのですが（今確認したら、自分の契約書はそうなっております）
敷引きの説明を受け、署名捺印し、契約されている方がほとんどじゃないのでしょうか。

>ただし、貸主が勝った例があります。
>それは、契約時にそれらを差し引くという合意ができていて、
>それを書面にして、署名捺印されている場合などです。

これって、上記パターンにも当てはまりますよね。
ほとんどの借主は、この経過を経て住まいを借りていると思っていたのですが・・・。
うーむむ。敷引きに関してなんの説明もなく、契約書にも書かれていない
（もしくは隅っこに小さく記載されている）状況ならばゴネるのも分かるんですけど。

回答No.6

m_inoue

大家してます

基本的に自然劣化は大家負担でしょう
そう言う時代ですし、そう言う判例が多く出ています

消費者契約法による言い分はまだ判例も出そろっていないので何とも結論が出ていません

「理論的には」・「法的には」と言ったところで実績が蓄積されている訳では有りません

曖昧な「消費者に一方的に不利」と言われても具体的にどこまでが一方的なのかがまだ固まっていません

「この物件はペット不可」．．．人によっては消費者に不利な条件

法律も何もかもダメと言っているわけでも無いでしょう

今後の判例の推移を見なければなんとも言えないでしょうね
大家も不動産屋もおそるおそるの契約書作成です．．．（笑）。

現在はまだ混乱期だと思います

＞例えば、畳にタンスを置いて使用し、その畳の部分的な凹みも自然劣化になるのでしょうか。

自然劣化と言うより生活すれば自然に付いて当たり前のキズでしょう
畳が切れるまでに至っていれば入居者負担かな？．．．微妙
段ボールを敷くなどちょっとした注意で防げますから．．．

同じへこみでも畳の上にベッドやイスを置いて付いたキズは入居者の負担でしょうね

一般的には入居者に優しい現状回復になってきているとは思います

最終的に混乱期が過ぎれば入居者の負担額も同じ事でしょう

大家も礼金や家賃でその部分を含めてくるでしょう

失った現状回復費用はどこからか捻出しなければ賃貸経営も成り立ちませんから．．．。

＞入居者が現状回復費を支払うのは当然で、不当な契約とも考えていなかったのですが

大家も同じです．．．（笑）。
大家側も不動産屋も正当と信じて契約書を作成しています
決して不当を承知で契約書を作成している訳では有りません

法律が後から出来るのですから仕方ないでしょうね

家屋の違法建築（既存不適格建築物）と同じでしょう
建てたときは適法でも今では違法建築．．．。

お礼

回答有難うございます。
大家さん側からの御意見、参考になりました。
原状回復費を消費者に負担させるのは不利な契約、と言いますが
普通は住まいに限らずに、誰かから年単位で物を借りていた場合、出来る限りは
こちら（借主側）の負担で元に戻して、持ち主に返すのが当たり前なのかな、と
思っておりましたので、この事実を知った時には、驚きました。
うーん、自分の知らない間に、世間の流れは変わっていっているのですね（笑）
でも、回復費負担がなくなる代わりに、礼金が上乗せされるだけになりそうですね。

回答No.5

mzappa

本来ならば、自然劣化は大家負担となると思います。

ただ、大○建託の場合は、現状回復は借主負担と
契約書に記載されていました。

お礼

回答有難うございます。
いえいえ。契約書に記載されていようが、消費者に不利な契約は無効らしいです。
なので、大○建託でも、おそらくゴネると戻ってくるのでしょう。

回答No.4

neeeth

基本的に自然劣化による現状回復費は大家負担ですが、借主が義務を果たしていないと借主負担になると思ったほうがいいでしょう。
例えば掃除をせずに数ヶ月も放置し溜まった埃やゴミが原因で畳や壁紙にカビが生えた場合、ペット飼育禁止の物件で犬猫を飼っていて飼い主には気にならないような犬猫の匂いが染み付いてしまった場合などの原状回復費用は自然劣化とは看做されず借主負担になります。

お礼

回答有難うございます。
借主が義務を怠ると、借主負担になるということですね。
例に挙げて頂いたことは、明らかに借主負担に感じます。
が、家族で住んでいる場合と、ひとり暮らしの場合では、自然劣化と一言で言えども、劣化の進行がかなり違っていそうですが、それも同じ「自然劣化」ですかね。
大家って、儲からない職業ですね（笑）

回答No.3

cac31090

5年ほど前のこと、それまで7年間住んだマンションから別の場所に引っ越しました。
荷物を運び出した後日、不動産屋の担当者といっしょに部屋の確認に立ち会ったのですが、
「タバコ吸ってますね。これじゃあ壁紙全部交換する必要がありますので、その分は敷金から引かせてもらいますからね」
と言われました。
「7年も住んだんだから、タバコ吸ってようが吸うまいが、壁紙は当然交換するんでしょ？　交換費用はタバコ吸っても吸わなくても同じなんだし、そもそもタバコ禁止なんて契約書には書いてないし、私は一銭も払いませんよ。そんなの大家の負担に決まってるでしょ」
と切り返したところ、相手は何も言えませんでした。
あと、浴室の外の床板が少し腐っていたのも交換費用を出せと言われたのですが、扉をきちんと閉めて使っていたのに水が漏れたのは構造上の問題であって私の責任ではない、むしろ、変色した床でずっと生活せざるを得なかったので家賃の一部を返して欲しいくらいだと言ったら、これも相手は黙ってしまいました。
基本的に、壁に穴を開けたりなどしなければ、こちらは費用を払う必要などありません。

お礼

回答有難うございます。
確か借主は、貸主に対して住まいの欠陥を速やかに報告する義務があったと思うのですが・・・・。
（放っておくと、ますます酷くなるような欠陥です。家主にしても、家が傷むのは嫌でしょうから）
浴室から水が漏れたり、浴室の外の床板が腐りかけた地点で、回答者様は家主に対して、報告する義務があったのではないのでしょうか？
あと、煙草による壁紙の変色も自然劣化なんですか？
なんか、どこまでが「自然劣化」なのか、分からなくなってきました。

回答No.2

T0MT0M

通常の使用による摩耗は、本来、大家が負担するべきものです。

>今は消費者保護の観点で、
いいえ、もともと大家負担が原則です。

お礼

回答有難うございます。
その「通常の使用による磨耗」の見方が、貸主側と借主側では
食い違っていると思うのですが、それはどちらの意見が優先されるのでしょうか。
例えば、畳にタンスを置いて使用し、その畳の部分的な凹みも自然劣化になるのでしょうか。

回答No.1

toshi_2000

>自然劣化による現状回復費は大家負担になっているようです。
本当です。敷金から差し引いてはいけません。

お礼

回答有難うございます。
そうなんですか。初めて知りましたよ。
じゃあ敷引き、解約引きって違法なんですね。