住宅ローンが残っている場合でも、売却するのは可能ですか？

質問

こんにちは、
今、約2000万の住宅ローンが残っています。
まだ、入居後1年位しか経ってませんが、できれば売却して
勤務地に近い家を買おうと考えています。
大体3000万位の家を購入予定です。
例えば、今住んでいる家が1500万で売れたとすると、
500万が借金として残ります。
500万（売却損）+（3000万-200万（頭金）)=3300万をローンとして新たに組むことは可能でしょうか？
また、注意しなければならないことなどがあればお願い致します。

回答No.4

pokakuma · ベストアンサー

まず第一に覚えておいて頂きたいのは「抵当権を抹消しない限り不動産を売却することは出来ない」という事です。
抵当権を抹消するためには当該不動産を購入する際に組んだローン（債権）が全て完済されている必要があります。不動産を購入した際に融資を行った金融機関は、その不動産に対して債権の保存登記を行います。即ち「この物件の所有者が当該物件の購入を行う際に融資した金額を完済できない時にはこの物件を処分して債権を回収するので、勝手に所有者を変えることが出来ないようにしておいてください」という事に他なりません。ですから全ての負債を完納しない限り債権者は不動産に設定されている保存登記を解除してくれない訳ですから、当然売却も不可能・・・ということになる訳です。
貴方が言われるように売却損益（持ち出し金）を含めて住宅購入のローンを組みなおしてくれる金融機関は確かにありますが、公共金融機関（住宅金融公庫や住宅公社等）では取り扱ってくれません。可能なのは一般の銀行ですが中でも売却する不動産を購入する際に利用した銀行が最も有力だと思われます。しかしこれには現在の勤務先の状態や収入の状況などかなり厳しい条件が付いてきます。もっとも基本的な基準として
[年間の支払い総額が年収の３２～３４％以内]
というものがあります。この割合を超過すると過剰返済と見なされるため融資は減額されてしまいます。これはあくまで基準のひとつに過ぎず、詳細な判断基準は金融機関の査定次第になることを忘れないで下さい。
それと余計な事かも知れませんが、貴方がモデルケースとして質問中に提示された計算は何か具体的な対象物件があっての話なのでしょうか？３０００万の物件の頭金が２００万・・・というのは計算が誤っているか、或いは購入に際してノンバンクからの付帯融資がセットされているマンションでなければありえないことなので・・・。本来一般の一戸建て住宅の場合には最低でも物件価格の２割の頭金が必要なわけですから３０００万の物件であれば頭金は６００万と諸費用として１９５万円の計約８００万が現金で必要になりますが・・・？
もし仮に購入するのがマンションの場合、”頭金が２００万でもＯＫ”という物件はたくさんありますが、それは前述の「ノンバンクからの付帯融資付き物件」というものになります。これは当該物件を購入する人には無条件で所定のノンバンク（銀行以外の金融機関。クレジット会社等）からの融資の補填が受けられるようになっているものです。従って銀行からの融資以外にノンバンクからの利率の高い融資を別に設定されて支払うようになっています。銀行からの過剰融資は決してありえないので、資金計画は十分に慎重にされることをお勧め致します。

お礼

ありがとうございます。
大変勉強になりました。
実は私は頭金200万で、3000万の家を購入できました。
某大手銀行です。
金利も結構安くて、支払いもそんなに大変ではありません。
まぁある程度の収入と優良企業のための判断だったのでしょうか・・・
でも、慎重に事を進めないといけないことは、よくわかりました。

回答No.3

nitto3

まず売ることは出来ます、ローンごと売ります。
相手は限定されますね、抵当に入れる家は購入価額より上にはなりませんから
頭金を補える方ということですね、銀行を間に入れておく必要もあります。
あなたの新居も同じです、抵当を新居価額より高くは見てくれませんから
５００万＋５００万くらいの頭金が要りますね。
不動産屋を仲介する必要もありますから３～５％更に見ておく必要がありそうです。

回答No.2

kensaku

あなたに返済能力があれば、相談にのってくれる銀行はあるでしょう。
一般的には、どこからか５００万円融通をつけ、現在のローンを一旦完済し、登記簿から抵当権を抹消しないことには、買い手がつかないでしょう。２００万円あるならば、それも返済に充当したほうがいいと思います。
その上で、改めて３０００万円の住宅ローンを組む、ということになります。銀行はあなたに返済能力があるとみれば、融資してくれると思いますが、住宅金融公庫などは、売買価格への上乗せは認めないでしょう。

回答No.1

noname#3856

そのような「制度」は存在します。

但し、「適用できるかどうか」は個別の案件によって判断されることになります。

優良企業に勤めていて返済に問題起こるリスクがかなり低いとか、年収から返済に充てられる額が十分あるとか、現在の住戸及び購入予定の住戸の価値がどれだけあるかなど、かなり変動要因がありますので、具体的に銀行窓口などで相談されることをおすすめします。