相続時精算課税制度－繰上げ返済

質問

２００７年３月末引渡しの５０００万円の新築マンションを購入しました。住宅ローンは夫（３３歳）のみが２３００万組みます。頭金を妻（３３歳）が妻の父親（５９歳）よりの相続時精算課税制度を利用して５００万円だすことにして持分９対１としました。住宅ローン額、頭金額は変更しないように業者よりいわれています。
ところが、いざ妻が父親に５００万円の入金を頼むと、「もっとだしてやろうか？１０００万円くらいならあるぞ」といわれました。
この件についての質問です。
この場合、５００万円は頭金として３月になったら業者に振り込みます。
のこりの５００万を繰り上げ返済に使うことはできますか？
また繰り上げ返済する場合、時期（２００７年中）などの制限はありますか？

回答No.4

walkingdic · ベストアンサー

>その５００万は本則の非課税枠を適用してくださいの部分で、親が５９歳でもできるのですか？

はい。住宅取得特例のポイントは「親の年齢に限らず」「相続時精算課税制度の選択が出来る」という特例だからです。
本則にはそのような使途の制限がないため、住宅取得資金贈与により特例的用途なる場合には、本則の制度がそのまま制限なく使えるのです。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
５００万は頭金につかい、のこりは生活費にちょっとずつ使って、夫の給料をたくさん貯金して繰上げ、にしようかと考えました。
ダメ、でしょうか。

回答No.5

walkingdic

>のこりは生活費にちょっとずつ使って、夫の給料をたくさん貯金して繰上げ、にしようかと考えました。

問題ありませんよ。本則の贈与枠で贈与してもらった資金の使途は自由です。
また妻が自分の資金を生活資金に提供することも、夫婦は互いに協力するという義務から生じることですからおかしくありません。なのでそういう場合は贈与税の適用外です。

回答No.3

hazu01_01

>>住宅～の場合はもらえる期間は一年間なのですか？５００万円づつ２度にした方がいい、という箇所の意味がよくわかりません。
お父さんの言葉の、「もっとだしてやろうか？１０００万円くらいならあるぞ」からきています。もっと貰えるのならば２５００万円に達するまで何度でもＯＫです。（住宅資金適用で３５００万円？この辺は本職に聞いたほうがよいかな）

>>あと、この繰上げ返済による持分９対１での登記、への影響はありませんか？
よく見たらお父さんの年齢５９歳なんですね。そうするとあなたの登記割合を２割にし、５００万円頭金、５００万円繰上げが一番いいのかな。しかし、これも登記のやり直しにお金がかかりますね。

お礼

お忙しい中ありがとうございます
よくわかりました。回答２にもありますが、やっぱり持分を変更するのが良いようですね。
ちょっと難しい＆時間がないですが、検討してみます
ありがとうございました

回答No.2

walkingdic

>のこりの５００万を繰り上げ返済に使うことはできますか？
出来ますが、贈与の問題が生じますので注意が必要です。

>また繰り上げ返済する場合、時期（２００７年中）などの制限はありますか？
ありません。

５０００万のうち妻の持ち分は１０％ですから、５００万が妻の持ち分です。つまり住宅取得資金としては５００万のみとなります。
ただ親から妻への残り５００万の資金は「相続時精算課税制度の本則の非課税枠２５００万」にて贈与してもらえば、その使途に制限はありません。
つまり住宅取得特例の非課税枠１０００万ではなく、その５００万は本則の非課税枠を適用してください。申告は来年の確定申告時期です。

あと、問題なのは住宅ローンが夫の名義ですから、返済は夫の資金でなく妻の資金で返済すると、妻から夫への贈与となってしまいます。
なので、繰り上げ返済するにしても、夫は妻から借りただけとしてあとで妻に返済しなければなりません。

もし持ち分変更が出来るのであれば、はじめから妻の持ち分を２割にあげておいて、５００万を繰り上げ返済してしまうのが一番簡単ですけど。
この場合においては、今年年末までに妻はその５００万で夫のローンの繰り上げ返済をしてください。

お礼

早速の回答ありがとうございます
とても助かりました
大体わかりましたが、
その５００万は本則の非課税枠を適用してください
の部分で、親が５９歳でもできるのですか？

回答No.1

hazu01_01

できるでしょうね。
時期ですか。
住宅取得控除額を概算で計算してみて、毎年年末調整が終わってから発行される源泉徴収票の所得税額と比較してどちらが多いですか。
住宅取得控除額が多いのならば、早いうちに繰上げ返済した方がいいです。所得税のほうが多いのならば、住宅取得控除が終了してから繰上げ返済したらどうでしょうか。
利率の問題もありますので慎重に検討したほうがいいですけど・・・。
また、お父さんからの申し出を受けるのも１度に１千万受けたほうがいいのか。５００万円づつ２度にした方がいいのかもありますね(^^ゞ

お礼

早速のお返事ありがとうございます。時期の件はわかりました。繰り上げ返済は年明けにしたほうが良い、とＴＶなどでいわれている通りですね。
親の年齢からすると、住宅資金の相続時精算課税制度、の適用になるかと思います。普通の相続時精算課税制度では累計、で２５００万になるまでたとえば５００万ずつ何回かに分けてもらえますよね。住宅～の場合はもらえる期間は一年間なのですか？５００万円づつ２度にした方がいい、という箇所の意味がよくわかりません。
あと、この繰上げ返済による持分９対１での登記、への影響はありませんか？
入金を来週はじめにしてもらう予定にしていて、税務署に確認にいく時間がないのですごく助かりました。ありがとうございました。
もしお時間ありましたらお返事お願いします