新居購入：親からの援助に対する贈与税の対策

質問

新居を購入することになりました。
まだ契約前で、税金などについて勉強中ですがどのようにローンを
組んだり、贈与税の対策をしたりしたらよいのか教えてください。

夫：28歳　　その両親A(父54歳、母52歳)
妻：28歳　　その両親B(父63歳、母59歳)

購入金額5500万円　床面積は50平米以上の新築
　　　　今年中には入居可能

自己資金(夫名義)　1000万円
両親Aからの援助　　2000万円　の予定
両親Bからの援助　　1000万円　の予定

妻も働いているため、500万円までなら可能。

このような状況ですが、
名義を共同にしたほうがよいのか、その場合誰とどのように。
相続時精算課税を利用するのか。
相続時精算課税(住宅取得等資金贈与の特例)を利用するのか。

その場合のメリット、デメリットを知りたいです。
まだまだ質問が抽象的で申し訳ありません。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

まず、相続時精算課税制度というのは基本的には６５才以上の親からの贈与でなければ適用されません。ただし住宅取得特例を使用すると６５才未満の親からの贈与でもこの相続時精算課税制度適用できます。
また、この場合においては特別に１０００万の非課税枠があり、本則の２５００万贈与税非課税枠（こちらは相続時には相続財産に組み込まれます）と併せて３５００万まで贈与税がかかりません。

この住宅取得特例の適用には厳格な要件があるため、注意が必要です。

１．贈与された資金は建物資金に使用すること
　　土地資金は原則適用されません。
　　ただし、建売（マンションも同じ）の購入、建築条件付宅地の購入については建物契約と一体であることから土地資金分でも適用されます。

２．贈与を受けた年の翌年３／１５までに居住していること
　例外として、「注文住宅」の場合には建物が上棟しているのであれば、申請することで延長できます。（工事の遅れに対処するための特例です。はじめから間に合わないのは不可です。）

ここで、ポイントとして押さえてほしいのは、
・建築資金贈与を受けた場合にはその金額にかかわらず相続時精算課税制度の住宅取得特例が受けられます。このときに建築資金贈与と同年に土地資金贈与を受けたとしても、それも相続時精算課税制度が適用できます。

つまり、建築資金－＞住宅取得特例の非課税枠１０００万、土地資金－＞本則の２５００万非課税枠という形での使用が可能です。

これは同年であれば土地資金贈与が先行してもかまいません。

さて、上記のことをふまえた上で、ご質問の場合に適用しますと、
基本的に贈与資金は贈与された人のお金として出資することになります。

そして登記の持ち分は出資割合にしなければなりません。
いま各人の自己資金をみると、

夫：１０００万＋２０００万（親より）＝３０００万
妻：０万＋１０００万（親より）＝１０００万

となります。これでは資金が購入金額に届きませんから（５５００－４０００＝１５００）、１５００万を夫のローンとするのであれば、これも夫の持ち分となり、最終的に、

夫：４５００万
妻：１０００万

となります。この場合の不動産の持ち分は土地建物あわせると、

夫：４５００／５５００＝４５／５５
妻：１０００／５５００＝１０／５５

となります。このように登記の持ち分割合が決まります。

このように持ち分は計算で求まる物であり、これ以外の持ち分にするとそれは贈与となります。

あと上記では簡単に土地建物一緒に扱いましたが、実際には土地と建物それぞれ異なる持ち分にすることも出来、更に相続時精算課税制度の住宅取得特例の１０００万枠は建物に対して使った分だけが適用となることから、実際にもっと細かく検討して適切な持ち分比率を考えねばなりません。
このあたりは税務署に相談したりしながら決めることも出来ますが、持ち分登記する前に相談しないと後からではどうにもならなくなるので、実行前には税務署に最終的な形で問題ないのかを確認した方がよいです。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

住宅取得特例を使用し、相続時精算課税制度を適用、
持ち分は援助の割合と、ローンの割合なども考慮に入れ、
土地、建物を分ける場合にも注意が必要、

順序立てて説明してくださりとても分かりやすかったです。

もう一点教えて欲しいのですが、
契約が土地と建物を分けて同時に行うと聞いています。

その場合、大体土地が4500万円、建物が1000万円程度らしく、
住宅取得特例の場合は3500万円のうち1000万円は建物に使わなくては
いけないのですよね、
と言うことは両親Aからの援助のうち、1000万円で建物が購入できた
場合、両親Bからの1000万円も土地資金として援助では大丈夫でしょうか。

回答No.3

walkingdic

>と言うことは両親Aからの援助のうち、1000万円で建物が購入できた
>場合、両親Bからの1000万円も土地資金として援助では大丈夫でしょうか。
だめです。両親Ａ，Ｂともに建築資金と土地資金に分けてください。
あと、ローンも建物に対する部分がないとローン減税を受けられないので、建物については、ローン、両親Ａ，Ｂの資金全部で１０００万になるようにしてください。

お礼

ありがとうございます。
建物資金と土地資金で分けなくてはいけないのですね。
だんだん分かってきました。

整理しながら進めなくては、と思います。
ありがとうございました。

回答No.1

sirowan777

可能な限りローンを組んで、足りない部分だけ贈与してもらいます。
税務署は１度資金の出所を調べると、２度は調べません。
あとは阿吽の呼吸です。
（ローンは繰り上げ返済できます）

お礼

早速の回答ありがとうございます。

では、購入時にはまず自己資金のみで行い、ローンを組む。

その後、資金援助を使ってローンの繰上げ返済を行うという理解で
いいですか？
すみません、なかなか頭が回らなくて・・・。