契約違反による追い出し

質問

所有マンションを賃貸に出しているのですが、入居者が勝手にペットを飼っていて近隣住民から鳴き声などで苦情がきています。管理規約自体はペット可能で、私自身も事前に届け出、保証金を増額してもらえるならＯＫということは言っておりました。しかしながら届け出はなくベランダで糞尿はさせるは改善要求をしても全く応じないは・・。その上、家賃は月末までに翌月払いということで契約したんですが勝手に月の途中払いに変更してきたり、当初の入居予定者とは違う人間を一緒に住ませてたりとメチャクチャです。それでも話しに応じてくれるのならまだ良いのですが全く誠意を感じない対応で入居者に対する信頼は完全に破綻しております。家賃うんぬんの問題ではなく即刻退去してもらいたいのですがどういった手続きをすべきでしょうか？ちなみに借主は法人で、保証人兼入居者が法人の代表者にしちゃってるので話をする相手はこの本人しかいません。

回答No.3

todoroki

一度入居してしまえばそう簡単に追い出すことはできないということをよく承知している確信犯のようですから
自分で手続して退去させるという段階ではないと思います。
やはり腕利きの弁護士に相談して対応してもらうしかないでしょう。
無料相談なんてだめですよ。弁護士はこういうことのノウハウを売るわけですから。
でも退去させるには相当苦労するでしょうし、manman2さんにもかなりの苦痛が伴うでしょう。
一円も渡さずに追い出すというのは無理なのでは？

　それで気になったのですが、

＞借主は法人で、保証人兼入居者が法人の代表者にしちゃってるので話をする相手はこの本人しかいません。

　つまり、会社が社宅として借り上げて社員を住ませているといったような感じですよね？
だったら簡単なことじゃないですか。文句はその法人に持っていきましょう。
もちろんその代表者が出てきて話を聞いてくれるわけではなく
担当の部署の人間が代理で交渉に当たることになると思いますが
その法人を通して話をつけてもらいましょう。
勝手に月の途中払いって毎月延滞しているという意味ですよね？
それだけでも保証人＝法人に請求する権利があります。
ペットのマナーの悪さについても、実際に隣の部屋に入ってもらったりしてにおいがすることを確認させ
保証人の方からやめさせるように注意してくださいと要求した方が効果的です。
入居者がその法人とどういう関係かわかりませんが
いくら大家をなめていても、入居者は法人には頭が上がらないはずです。
職員だったら絶対です。解雇されたらおしまいですから。
早速その法人の事務所なりに行って交渉してください。
実際に契約を結んだんでしたら、契約の場に来た人間の名前や肩書きはわかっているはずです。
その人が交渉相手になると思います。異動になっていてもその部署の人になります。
即刻退去はほぼ無理だと思いますが、これが一番痛みの少ないやり方だと思います。
それとも、法人が解散してしまったとか、それができない理由があるのでしょうか？
だとしたら相当難しいことになると思いますが
まず保証人（法人）に話を持っていきましょう。
これが個人だと「あいつとはもう縁を切った」という理由で保証人が肩代わりを拒否することもあるようですが
名のある法人は評判を気にしますから、そんなに無茶は言わないと思います。

回答No.2

noname#65504

ペット問題で立ち退きを要求することは、かなり難しいようです。
ただし、それが重大な契約違反となるようなマナーの悪い場合は立ち退きを認められることもあるようですが。

ただし、借地借家法があり、借り手保護が強い法律ですので、基本的に借り手の同意がなければ、難しく裁判などによる方法をとる必要が出るケースが多いようです。

弁護士さんなどに相談した方がよいと思いますよ。

なお、また貸しの方は借地借家法上でも解除理由として有効に認められることが多いので、勝手に他の人間（親族以外の人間？）を住まわせた場合は、また貸しと認められる可能性もありますので、この点をついて行った方がよいかもしれません（法人契約の場合は微妙ですが）

あと、家賃の支払時期については、前払いを半ば払いとしているということは質問者が了承していなければ、たびたび家賃の支払い遅延があると見なされます。

以上のような点を示す資料をそろえて、弁護士さんに相談してみるとよいのではないでしょうか？

お礼

ご回答いただき有難うございました。
他の人間が住んでいるという点は、一応家族の１人ではあるようですので、ちょっと弱いかなとは思います。
支払い時期の件は借主はＦＡＸにて月内に事前に通知したと主張してますが、私が催促してから一方的に送られてきました。もちろん了承した覚えはありませんし、今後も催促していくつもりです。
ペットの件もそうですが、いろいろと問題のある入居者で、一番の問題点はいくら改善要請をしても全く応じようとする姿勢がなく、誠意が感じられないこと、確認の為の電話をしてもはぐらかしたり関係のない話をしたりで会話が成立しないということです。
弁護士に相談してみましたが不動産屋に言ってくれと言ってました。しかし不動産屋も仲介という立場で、管理まで依頼してるワケではないので相談には乗ってくれますが行動するのは私だということでした。とりあえず内容証明郵便を送ろうかと思ってます。ふぅ・・・。

回答No.1

walkingdic

ご質問の場合どういう戦略にて借地借家法で守られた賃借人に退去を求めるかという微妙な話ですから、ご諮問内容だけでこうすればよいという単純な答えはありません。
色んな可能性が考えられますけど、それらは詳しく話を聞きながら対策を考える必要があるため、この場でお答えするのはなかなか難しいものがあります。

なので弁護士と相談しながら話を進めるのが一番良いと思われます。

お礼

ご回答有難うございます。やはり弁護士に相談というのが一番良いのでしょうね。本人と話をして普通に会話の出来る相手ならいいのですが、何を言っても聞いてもはぐらかしたり全然関係のない話をし出したりと堂堂巡りにしかなりません。今となってはもう遅いですが入居させてしまったこと自体後悔しております。