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転貸借契約の解約・更新について

こんにちわ。転貸借契約の解約・更新についての質問です。 契約書の標題には「転勤留守宅用・家屋一時使用転貸借契約書」とある、定期借家契約ではない契約書の雛型を見ており、契約締結前の段階です。  1) 借主からの解約通知は1ヶ月と常識的ですが、貸主(所有者)からの解約通知は3ヶ月、解約事由は「勤務の都合上帰任により、丙(所有者)自ら住居として使用する必要が生じたとき、または丙帰任前であっても、転勤先において丙と同居していた家族が本物件に対し標記のとおり予告することにより、本契約を解約することができる」とあります。 通常、貸主からの通知は6ヶ月と認識しますが、ここで契約締結をしてしまうと3ヶ月という期限は有効になってしまうのでしょうか? また、この「」中の事由は貸主からの解約としての正当事由と認められてしまうのでしょうか? 2) 契約満了日以降に触れている条文が一切記されておりません。 この場合、契約満了日を以って再契約もしくは更新ができないのか、自動更新になってしまうのか疑問です。 更新料についてももちろん記載はございません。 以上、引越希望日が迫っている為、至急ご回答を頂けれると大変助かります。宜しく御願いします。

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不動産業者です。 大手R社の転勤留守宅の転貸契約書ですね。たまたま私の手元にも同じものが届いています。 ご質問には記載されていませんが、おそらく契約書には「但し、貸主は○年間は解約をできない」という表現があるのではないでしょうか。 この契約の基本的な考え方は「転勤中だけお貸しします。但し借主さんもいつ出て行くことになるかわからないと困るでしょうから、○年は入居を保証しますよ」ということです。 ただ、この内容を契約書に盛り込もうとすると、借地借家法が適用される形にしてしまうと自分が帰任するときに借主が退去してくれない恐れがありますし、転勤期間が読めないと定期借家契約にもしづらいということで、苦肉の策で3ヶ月前予告でいつでも契約を終了できる「一時使用」ということにしているわけです。 前提がそういうことですから、通常の契約のように解約時の正当事由や契約の更新(および更新料)という概念もありませんし、定期借家契約における再契約という概念もありません。 入居保証期間が過ぎれば、あとは貸主の一方的な意思表示によって3ヶ月後に契約が終了するだけです。 尚、本来「一時使用」とは契約書に明記してさえいればよいというものではなく、実体で判断されるとなっていますので、数年間に渡る契約がそもそも一時使用かという疑問が無いわけではないのですが、その点はR社の契約ですから抜かりはないでしょう。 顧問弁護士や監督官庁にも確認の上作成している契約書でしょうから、仮に質問者様が疑義を述べたとしても内容が覆る可能性はないと思われます。

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その他の回答 (4)

  • 回答No.5

>一点、新たに疑問がでたのですが、契約期間が2007年1月5日-2010年1月4日の3年間の場合、貸主からの解約通知は2010年1月5日以降を以って3月の通知期限があれば有効であり、契約期間中の3年間は保証されているという判断で合っているのでしょうか? 基本的にはそのとうりです。ただ、疑問に思っていることは、必ず、仲介業者、ならびに貸主に確認を取りましょう。また、不安な点があれば、後でゆったゆわないともめないように 契約書の特約の欄にお互いが分かりやす、言葉で記入するように交渉しましょう。(私なら、応じます)お互い気持ちよく契約したいものですね♪

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質問者からのお礼

皆さん、色々有難う御座いました。 3年間の保証がされているというところを確実にしたかったので、大変参考になりました。 mm456789さんが言われたとおり「貸主は借人に対し2010年1月4日までは解約できないものとする」という文言があったのを見落としていたのと、これまで契約したことのある、定借や通常の賃貸とパターンが違い何か落とし穴があるかと心配してしまったのですが、仲介を通し家主へは3年保証を確認致しましたし、文言も先述の通り記載がありますし、これで安心して契約が出来ます。どうもありがとうございました。

  • 回答No.4
noname#22812
noname#22812

>契約期間が2007年1月5日-2010年1月4日の3年間の場合、貸主からの解約通知は2010年1月5日以降を以って3月の通知期限があれば有効であり、契約期間中の3年間は保証されているという判断で合っているのでしょうか? それは契約書の内容をよく確認してください。 3の方が記載されている様に、最低期間が保証されている様な契約であればその通りです。 しかし特にその様な記載がなければ、当初質問文中にある「解約事由」が発生することにより3ヶ月前予告にて解約できるという事です。 このあたりは民法の617条、618条を参照してください。 この場合、期間の定めがあるが、貸主側の解約する権利が留保されている状況という事になります。 余計なお世話で何度も書きますが貸主側の意図は「転勤から戻るまでの間、一時使用という条件で貸そう」という事です。要は貸主側が再び使いたい事情が発生した際には3ヶ月以内に退去すれば良いだけの話です。その貸主の意図に合意出来ないのでしたら、アレコレ考える必要もない話だと思いますがいかがでしょうか。 借地借家法上の賃借人に対する保護の恩恵を受けたいならば、他物件を当たった方が話が早いです。

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  • 回答No.2
noname#22812
noname#22812

先方は一時使用という名目で貸したいのですね。通常の賃貸借契約では転勤から戻ってきても借主に退去して貰うのは難儀ですからね。 「転貸借」とあるのはどういう事でしょうか。所有者が不動産業者等と契約を交わしてその不動産業者等と質問者が契約するという形なのでしょうか。 1)一時使用の契約であれば質問者の認識にあるような借地借家法の適用がそもそもありませんので民法ベースで考えるのが基本です。よって3ヶ月で有効です。 そして正当事由と認められるかどうかという点ですが、これも上記法律の更新・解約部分に対する適用がありませんので正当事由はそもそも不要です。 2)貸主借主のどちらからも解約の意思表示なく満了日を過ぎれば、期間の定めの無い賃貸借となり(再契約等不要)、貸主からの3ヶ月前の予告により解約となります。 一時使用で更新料を謳う必要もないでしょうし、発生しないと考えて良いと思います。そもそも更新という概念とは少々違います。 質問者がこの契約に対して何を期待しているのか不明ですが、貸主の意図としては「あくまでも転勤中の一時使用として貸す」のです。戻ってくる事情が発生した場合には3ヶ月以内に退去する、という心積もりが無いのであれば契約はしない方が良いでしょう。

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質問者からのお礼

詳細有難う御座います。 大変参考になります。 一点、新たに疑問がでたのですが、契約期間が2007年1月5日-2010年1月4日の3年間の場合、貸主からの解約通知は2010年1月5日以降を以って3月の通知期限があれば有効であり、契約期間中の3年間は保証されているという判断で 合っているのでしょうか?

  • 回答No.1
  • m_inoue
  • ベストアンサー率32% (1654/5015)

大家してます 契約期間が書かれていませんね、必要です 通常ですと(例) ・契約の種類は「一時使用賃貸借契約」(借地借家法第40条) ・最低保証契約期間2-3年間、保証期間経過後は帰任されるまでは自動延長 ・最低保証期間内の貸し主からの解約は出来ない、ただし、期間経過後は3ヶ月前の予告にて可 ・解約事由は本人の帰任 こうなるのが一般的でしょうね

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質問者からのお礼

早速ありがとうございました。 参考になりました。

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