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契約更新時の値上げ
大家をしております。テナントさんとの契約更新時に少しの値上げをお願いいたしました。案の定もめております。金額の合意にはたどり着きましたが、値上げの時期は借地借家法に「期間満了の一年前からと六ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」と書いてあるから、値上げは6ヶ月後だ！といわれ困っております。裁判になった場合の例で言いますと、貸し主が勝った場合、貸し主が値上げを通知した日にさかのぼって値上げするとあります。いつから値上げをしたらよいでしょうか？契約満了の日はもう1ヶ月も過ぎております。どうかお知恵をお貸し下さいませ。よろしくお願いいたします。
- nanono
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質問者が選んだベストアンサー
※回答の補足等を拝見して、今回のご質問は、法律問題というより、不動産経営ビジネスの問題だと思います。 １．現行の家賃が周辺相場と比較して概ね妥当であれば、家賃の増額を裁判所に認めてもらうのは難しいように思います。また、過去の割引分の請求も無理だと思います（正当な契約に基づくものだから）。 訴訟を起こすのは簡単ですが、裁判を続けていくのはけっこう大変です。 借家人が６ヶ月後に家賃の値上げを承諾しているのなら、この間の機会損失は、７２０００円（１２０００円×６ヶ月分）と考えられますが、裁判をした場合、たとえ勝訴しても足が出る可能性が高いと思います。 訴訟費用は印紙や郵券代は１万円以内でしょうけど、家賃の妥当性を検証するために裁判所が証人を呼んだら、証人（＝おそらく評価人として不動産鑑定士）の日当等は訴訟費用に上乗せされます。 判決で「訴訟費用は原告負担」となれば、裁判に勝ったとしても赤字になります。このほか、弁護士を依頼すれば、原則としてその費用は全て自腹になります。 今回のケースに限り、費用対効果を考えた場合、裁判をせずに６ヶ月後から家賃を値上げしたほうが、質問者さんにとっては経済的にプラスのように思います。 ２．家賃増額訴訟は簡易裁判所で受け付けてくれます。 ご参考までに、最高裁ＨＰから「賃料増額請求の書式例」を下記に貼っておきます。左側INDEXから「裁判所に提出する書式例集」を開いて、「第2簡裁民事関係」の「06賃料増額請求」にあります。 http://courtdomino2.courts.go.jp/home.nsf ３．借地借家法２６条を持ち出してくる意図がよくわからないのですが、正当事由がなければ、借家人に出ていってもらうことはできないので（同法２８条）、結局、期間の定めのない契約になってしまうと思うのですが…。 確かに同法２６条には「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」とありますが、賃料増減請求権を定めた同法３２条１項には「契約の条件にかかわらず」とあるので、当初の賃貸借契約に拘束されず、必要に応じていつでも賃料の増減は請求できると解するべきだと思います。不当な賃料の増減請求には、裁判所が介入できるのですから、一方的に借家人に不利ということではないと思います。
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不動産屋というのは、手数料商売ですから、適当に入居者が入れ替わってほしい。他の物件より、入居してほしいということで、家主の味方でも、借り主の味方でもなく、こうもりなんですね。つまり、時代的にどちらに味方したら自分が儲かるかで、ころころ変わるのです。タヌキです。
お礼
本当ですね。いい不動産屋さんに巡り会いたいものです。 不動産屋さんの事務の女性の方が外国人講師の方に入れ込んでいて、その女性に入れ込んでいる不動産屋さんの社長さんが、儲け抜きで外国人の世話をしてるという形です。 最初は全く知らず、いうなりに契約してしまいましたが、礼金ナシ、敷金2ヶ月分、更新料ナシ、事務手数料ナシ、という条件で。 もっと勉強して不動産屋さんの言いなりにならない、善良な借り主の方にとってはいい家主になろうと思います。
- matthewee
- ベストアンサー率74% (261/350)
家賃の増減は、当事者間で「一定の期間、地代等を増額しない旨の特約」がない限り、契約の条件にかかわらず、いつでも家主、借家人の双方から相手に対して請求することができます（借地借家法３２条１項、借家法７条１項）。この趣旨は、旧法の借家法でも、新法の借地借家法でも同じです。 ですから、特約がない限り、土地や建物の価格が上昇したこと、あるいは下落したことなどの経済事情の変動により、または、近隣の同様な賃貸物件の建物の家賃に比べて不相当となったときには、当初の契約にかかわらず、相手に対して通告すれば、いつからでも家賃の値上げ、あるいは値下げが可能です。 ただし、その通告に相手が従わない場合、裁判で決着を付けることになります。判決が確定するまで借家人は従来の家賃を支払えばいいのですが、裁判の結果、家賃の値上げが認められれば、既に支払った家賃と新家賃との差額について年１０％の利息を付けて支払う義務が生じます（借地借家法３２条２項、借家法７条２項）。 家賃の値下げの場合には、値下げが認められれば、過払いの分は１０％の利息を付けて家主が借家人に支払うことになります（借地借家法３２条３項、借家法７条３項）。 家賃の値上げは、通告したときから可能ですから、来月分から値上げすることができます。ただし、相手が従わなければ、裁判になると思います。 借家に関する法律の規定は以上の通りですから来月から家賃値上げは可能ですが、実際にいつから値上げするかというのは、大家さんの経営戦略です。 【借地借家法３２条】 １項 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 ２項 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 ３項 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない
お礼
ご回答ありがとうございます。 不動産屋さんによると、この契約は「期間の定めのある契約」であるので借地借家法26条により半年後からの値上げになる、との一点張りで。。。 他の方のお礼の欄にも書きましたが、借り主の方（外国人）とのトラブルが絶えず、不動産屋さんは借り主の方の味方で、困っております。 もし、裁判を起こした場合、少額裁判？で済むのでしょうか？ 今まで3年間初期費用がかかるからと言うことで、お家賃を毎月8000円引きにしてきました。もう3年も経つし、初期ではないので8000円の値引きはナシにして更に坪当たり1.5％の値上げ4000円をおねがいしました。細かい話ですが、今まで3年間の精神的苦痛の変わりにせめてと思ってやったことです。本当ならでていって欲しいところですが、そんなことを言ったら喜んで立ち退き料を請求して出ていくだろうと思うので、それもしゃくです。 裁判所はそういうことも加味してくださるのでしょうか？ ちなみにお家賃は周りに比べて妥当なものだそうです。先日来られた大手の不動産やさんがおっしゃってました。 お知恵をお借りできたら幸いでございます。 よろしくおねがいいたします。
借地借家法26条を受けてのテナントさんの発言だと思いますが、26条は「期間の定めがある契約」と限定されています。うちの契約の場合、契約の期間は明記されているものの、不動産屋さんは「法律上何の制約もないものです」とおっしゃいます。ということは「期間の定めがない契約」ということですよね？ということは26条は適用できないと思うのですが。。。逆に「期間の定めがある契約」だとすると、期間満了までの家賃は保証してもらわないと。。。 ＞＞。契約書を見ていないので何ともいえないのですが、期間の定めのない契約をしているというなら、黙って、相手のいう６ヶ月の時期に値上げをするか、いっそ、出て行ってもらい、新規で、新法で、新しい人と契約したほうがお得でしょうね。新法できちんと契約すれば、期限での退去は可能です。 どうやら、契約書上、旧法を引きずっているところがあるような？？？？・ 不動産屋さんの標準契約書でなく、新法の大家向けの契約書にこの際、変えましょう。その場合、あまり、法律にこだわると、まとまるものもまとまりません。 新法での、都市部での契約は、傾斜家賃というか、だんだん値上げする旨、記入するものが多いです。 なぜかというと、固定資産税、相続税など、上がる方が多いからです。路線価が下がっても、税収が減れば税率を上げるので、結局、値上げしていかないと、払えなくなりますから。。。
お礼
ご回答ありがとうございます。 3年前の最初の契約の際には、全くの素人で、意味も分からず仲介の不動産屋さんの言うままにはんこを押し契約してしまいました。トラブルが多く、不動産屋さんは借り主の味方ばかりするので、少しづつ勉強をはじめると、適当に契約してしまったことに後悔の日々です。。。 次回の契約の際には、この不動産屋さんとのつきあいもやめ、ちゃんと考えようと思います。 ありがとうございました。
- toruchan
- ベストアンサー率30% (402/1320)
・契約書の書かれている内容 ・上げ幅 ・周辺相場（と、それにある程度リンクする固定資産税） この３つによるとは思います。 ただ、最初の契約の際に値上げ条項について、充分詰めておくべき話ですね。 基本的に、裁判になった際は借地借家法の関係で貸主に分が悪いことが多いです。 値上げ幅が合意に達した自体が御の字と考え、６ヶ月後に値上げしたほうが無難だと思います。 その際、合意書か何か、双方署名捺印した書類を作るべきかなと思います。
お礼
ありがとうございました。そのようにしたいと思います。
現状のテナント料が、近隣と比べて著しく安価な場合は値上げの努力をすべきです。 借りる側は安く借りたい、貸す側は高く貸したいは人情ですが、社会的にみて、近隣のテナント料が、ひとつの基準でしょう。今までのテナント料は、参考値として、考えるのが、正当と思いますよ。
お礼
ありがとうございました。参考になりました。
- saru_1234
- ベストアンサー率33% (452/1341)
この方面は素人なんですが,文面を読んで思った事を. テナントさんは,「6ヶ月後なら値上げしていい」と 言ってるんですよね. 一方,その借地借家法「...通知をしなかった場合...」 は「同じ条件で更新」ですから以後２年間？は同じ家賃,即ち値上げなしなのですよね？ もし質問者様に落ち度があって６か月前までに通知してなかった としても,テナントさんの申し出の方がオトクじゃありませんか？ しかし... 借りた側経験者としては,やはり大家さんとは もめたくないです. 値上げもある程度は仕方ないと思います. でも家賃って,財産として残るものではないので,なるべく 安く抑えたいです. ある意味,テナントさんは鍵も握られた弱い立場でもありますし. あまりいじめないであげてください...
お礼
ありがとうございました。 実はいじめられているのは私の方でして。。。外国人の方はなかなかトラブルが多く。。。ファッ○ユー！キルユー！のジェスチャーを会うたびにされます。。。精神的に疲れ果てております。。。せめて家賃をほんの少しだけ上げることで小さな仕返しをしたつもりです。。。 もう少し頑張ってやっていきます。。。これからもよろしくお願いいたします。
契約書にその関係の特約があるか、旧借地借家法の適用か、新法かとかでいろいろ違います。裁判したり、調停して、勝つ見込みがある内容なら、契約満了日から値上げしました。でいいのでは、相手側は供託して争うことになるでしょう。 結局、契約の内容がどの程度書いてあるかで、大体決まってきます。旧法でしかも、契約に書いてないとすると、この際、きちんと契約をしなおすことをお勧めします。つまり、新法ですね。その代わり、相手の６ヶ月後なりの言い分を呑んで、新法のきちんとした契約になるなら、今後もめません。 詳しくは、契約書を見ないと解かりません。
お礼
契約は一般的な解約留保特約が明記されています。 旧法と新法の適用があるのは知りませんでした。。。 きちんと契約し直す際のおすすめの事項か何かあればお教え下さいませ。 借地借家法26条を受けてのテナントさんの発言だと思いますが、26条は「期間の定めがある契約」と限定されています。うちの契約の場合、契約の期間は明記されているものの、不動産屋さんは「法律上何の制約もないものです」とおっしゃいます。ということは「期間の定めがない契約」ということですよね？ということは26条は適用できないと思うのですが。。。逆に「期間の定めがある契約」だとすると、期間満了までの家賃は保証してもらわないと。。。 テナントさんはいつも口癖のように「こっちは2ヶ月前に言えばいつでもでていけるんだ！他探すぞ！」とおっしゃいます。ある意味そうしていただきたい気もしますが。。。 お知恵を拝借できれば幸いです。 よろしくお願いいたします。
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