はじめてマンションを賃貸に出します。

質問

転勤で登記前の新築マンションを
賃貸に出すことにしましたが、
叔母がそのマンションを買い取って
賃貸に出してもいいかもという話が出ています。
ややこしそうですが、
その場合登記はどうなるのでしょうか？
購入→売却そして叔母はどんな風に他人に貸したらいいのでしょうか？

ローンは無くて、
直接私から叔母の間で現金でやりとりしますが
不動産屋を通さないでもできますか？

はじめてのことばかりで、こんなアブノーマルな
ケースで頭を痛めています。

お知恵のほう、よろしくお願いします。

回答No.4

noname#22812

契約後で引渡し（決済）前という段階でしょうか。
質問者が購入後に叔母に転売する方法も一つですが、余計な出費や登記手続きを考慮するとマンションの売主と叔母との直接契約に切り替えて、且つ質問者がローンを組む予定であればそれはキャンセルした方が好ましいです。

転売屋の様に下取った物件に利益を乗せて再販する商売ならば別ですが、身内間の事ですし極力無駄を省いた方が良いでしょう。売主にその旨お願いしてみましょう。叔母がキャッシュ一括であれば融資審査の手間も心配も無いし、キャンセルでは無くて契約人名義の変更だと言えば通りそうな話です。

更に言えば質問者が購入した時点では新築物件としての法的、又は分譲側規定に基づく保証を受けられますが、叔母に転売した場合には叔母にとっての売主は質問者となり、物件の瑕疵に付いて叔母が直接マンション分譲主に訴える事が出来なくなります。

叔母が賃貸に出す場合には極力仲介業者を入れるようにアドバイスしてください。そして契約や賃料に関しての管理を一切任せれば手数料は発生しますが、特に借主と顔を合わせる必要も無いです。
又、完全に投資案件として考える場合は構いませんが後から自ら居住する目的が有る場合には入居者との契約内容にも気を付けねばなりません。
所有者だからと言って簡単には借主を追い出せないという事です。

回答No.3

mahopie

先の質問で「損切りしてでも売却」で回答した者ですが、この質問の状況であれば、分譲会社へ相談して買受人の変更をお願いすれば、ペナルティもなく買主の変更ができそうに考えます。（親族間で資金の出方が違うことになった、旨で説明する）

(1) 購入契約を分譲会社＝叔母に切り替える（契約印紙代等は二重に発生・これが唯一無駄なコスト）
(2) 手付金は叔母→質問者へ移転させる（迷惑料として若干値引くかどうかは検討する）
(3) 叔母は分譲会社から新築物件を買うことになる（仲介業者不要、その他品質保証問題も分譲会社と叔母の間の問題になる）
(4) 登記には質問者は介在しない（登記費用が１回で済む）
(5) その後の賃貸は叔母が自身の責任と判断で行う（これは当たり前の話）

回答No.2

yachtman

かつては、所有権移転登記申請が簡単ではなかったため、司法書士に頼むことが多かったのです。
しかし、登記法の改正により、今はとても簡単になりました。
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.htmlで、所有権移転登記申請書の様式とその説明をダウンロードして、説明文に倣って行えば構いません。
もしも解らないことがあっても、法務局内の登記相談窓口へ行けば教えてくれます。

所有権が叔母様に渡ったら、叔母様が建物に類焼損害担保特約付きの火災保険と、漏水担保特約付き施設賠償責任保険をすぐに掛けましょう。
ちなみに、保険屋が誤って施設賠償責任保険ではなく、個人賠償責任保険をセールスする場合が少なくありません。
個人賠償責任保険は、貸す不動産の場合は不担保になっていますのでダメです。
http://www.asahikasai.co.jp/product/life/home/05.html
http://www.asahikasai.co.jp/product/industry/compensation/index.html

借り主を募集する前に、破損・汚損の修理と、不具合の調整(丁番の軋み・電球や浄水器のフィルター交換など)をしておきます。
忘れがちなのは、バルコニーの雨水排水口のゴミや、エアコン室外機(室内機ではありません)内部の掃除です。
室内機は掃除することは当然なのですが、室外機も掃除しなければ十分な機能回復が図られません。

借り主を募集は、宅地建物取引業者と媒介契約を結んだうえで行いましょう。
なお、宅地建物取引業者にはレインズ(Real Estate Information Network System)に貸物件として登録することを必須とするよう依頼しましょう。
http://www.reins.or.jp/info/info01-f.html

借り主が決まったら、管理組合に遅滞なく第三者使用届を提出してください。

借り主には、家財に個人賠償責任特約と借家人賠償責任特約付きの火災保険を掛けることを義務づけしましょう。
http://www.asahikasai.co.jp/product/life/home/05.html

ペット可のマンションであっても、叔母様は借り主にペット不可を義務づけましょう。
ペットを飼われると、原状回復義務範囲の見解の相違でトラブルになったり、明渡し後も当分の間家畜臭いが消えない場合があります。

トラブルのとき、叔母様が解決できる限界があると推察しますので、宅地建物取引業者に窓口になってもらいましょう。
そのためには、叔母様と宅地建物取引業者との間で管理委託契約を結ぶことになります。

回答No.1

m_inoue

大家してます

分けて考えましょう

・物件の売買

信頼できる身内間での売買ですから簡単です

どうせ登記も必要ですから司法書士に依頼されるでしょう

そこでちょっと相談すればスムーズに取引できます

必要な手続き一切を指導してくれます

・賃貸に出す

これも不動産屋に依頼する必要がありますのでそこに相談すれば解決します