- ベストアンサー
ディベロッパーの倒産はありますか？
現在、数多くのマンション建設が行われています。 知る限りでもこんな場所に建てていいの？ という具合にどんどん建設が起きています。 このまま開発が進んでまたバブルのときのように 不良債権が生まれることにならないでしょうか？ ディベロッパーはちゃんと売れる見込みをつけて 作っているのでしょうか？ もし売れ残ったときは保険などをかけているので しょうか？
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
過去に周辺業界でかかわった者ですが、基本的には同じ感覚を持っております。（3年前位から）以下思い込みも含めて展開していますので、各方面からのご指摘・意見も頂きたいです。 １．一般的には不動産会社（開発業者・賃貸業者）は手形・小切手の取引をしないので、態様としては強制的な銀行取引停止（＝倒産の一態様）にはならず銀行への返済延滞・業者への支払不能という事態に陥る。 ２．個別差は様々ですが郊外中規模（３０戸）のマンション開発のイメージは、 土地仕入 ３億円 全額銀行借入 建設資金 ５億円 建設業者へ物件売却後全額決済 工期1年の経費 ０．５億円 別事業利益・手付金充当 最終売価 １０億円（３３００万円×３０戸） 業者利益 １．５億円（次の案件への着手金へ）という感じでしょう。 ３．上記条件で言えば、 (1) 土地担保で融資している銀行は、分譲開始物件が１０戸売れれば（制約率３３％、土地担保解除が必須の為優先回収できる）融資金の全額回収が可能 (2) 建築会社は、物件が２５戸売れれば（制約率８３％）建築資金の回収が可能 (3) それ以降の５戸の売れ具合によって、開発業者は利益が実現するのかしないのか、広告費用・完売長期化によるコスト・値引き・諸サービス（家具・車１台プレゼントというのもある）でどこまで利益を落としていくか、ということになりそうです。 ４．その結果、物件完売（かそれに近ければ）次の物件仕入に着手できることが可能だが、大きく売れ残れば、以降の事業展開に制約が出る。現実には開発業者は時間差並行的に複数物件の開発をしているので、一物件でのつまずきと全体展開の影響とは複合的になる。 ５．物件の販売実績が悪ければ、 以降の銀行融資条件悪化→建築業者契約への影響→土地物件が少なくなる事で仕入価格上昇→条件の悪い土地の仕入→利益確保の為の建築コスト引下げ→物件価値の低下→販売物件売れ残り、というマイナススパイラルへ落ち込むことになりそうです。開発業者にとっては事業維持の為土地の仕入・案件展開をやり続けなくてはならない点がジレンマになる。 ということで質問に答えれば、 ６．開発業者は倒産という事態よりは事業停止・機能停止という形での撤退になりそう。建築途中や買った土地を開発しないままで同業者へ引き受けて貰う等で事業整理していく。 又、この規模開発業者にとっては、事業計画検証・社内意思決定プロセスなどなく、銀行が土地購入資金を貸してくれるかどうかが唯一の判断基準と推測される。 ７．銀行にとっては建築完了まで持ち込めば不良債権化は可能性が小さいのでは、と考えられるが、一方で仕入れた中途半端な物件が開発できないまま固定化するというリスクは銀行側に残る。銀行は土地の担保評価しかできず、利鞘の大きい貸金量拡大として支店単位でこういった開発業者への融資を無分別に拡大しているのが実情。 ８．銀行よりもむしろ建設業者（ミニ開発業者の建築会社は中堅以下・債権放棄や再生絡み業者が多い印象）にとって代金回収の焦げ付きリスクが高いのではと考えられる。（結果的に銀行の不良債権問題再発の要因になる） ９．銀行にとってもう一つの潜在的な不良債権は、こういったマンション物件への住宅ローン延滞で、こちらの方が数年後の銀行経営へのダメージが大きい筈、と想像しています。（ローン条件緩和による購入層の拡大と金利上昇の影響、最終的な物件処分の制約、数量あぶれによる損失拡大等）
その他の回答 (3)
マンション最大手の大京は、すでに再生支援の対象です。
お礼
回答ありがとうございました。 そうでしたね。大京がありましたね。 あの有名かつ評価の高い大京ですらつぶれましたね。 三井不動産とは大丈夫なんでしょうか？
耐震偽造事件でヒューザーがつぶれました。 あれは特殊なケースですが、購入された人に対して、売買契約を解除して、代金を返済しなければならなかったためです。 すなわち、原因はともあれ売れなかったのと同じことです。 開発資金は膨大ですのでよほどの規模の会社でなければ、資金は銀行などから借りることになります。 売れ残らないように計画し銀行から借りて（事業計画が悪ければ借りられないでしょう）、売って返済し、また借りてを繰り返していますので、売れなければ負債が残ります。 返済をきちんとするから信頼性が高まりまた貸してくれますが、滞れば次の資金を借りられないだけでなく、危ないことになります。 額が巨大なだけ資金は銀行からの借り入れ任せになりがちです。だから売り続けなければ、会社の存続の危機となります。 もし質問にあるような売れ残りになどに対する保険が存在すれば、ヒューザーはつぶれずにいたことでしょう。 そして保険会社がヒューザーに支払った分を損害として検査機関などに訴えを起こすようになったのではないかと思います。
お礼
回答ありがとうございました。 不良債権の生まれた構図を改めて認識し直しました。そうでしたね。不良債権はそうやって生まれたんですよね。もし銀行の融資チェック機関が旧態依然だったら同じことが繰り返されるかも知れませんね。
＞ディベロッパーの倒産はありますか？ ディベロッパーに限らず企業は倒産する可能性は有ります。 ＞不良債権が生まれることにならないでしょうか？ 可能性は有ります。 ＞売れる見込みをつけて作っているのでしょうか？ 売れない見込みでは社内的にGOが出ませんので売れる見込みで造っています。 ＞保険などをかけているのでしょうか？ そういう保険は存在しません。
お礼
回答ありがとうございました。 利益の実情、銀行の実情は想像できませんでした。実情はそんなものなんですね。 高いリスクを負っているので業者はもっとリスクがあっていいいように感じていました。 銀行もちゃんと評価して融資していくシステムがないことを知り同じことが繰り返されることを想像しました。 もうひとつのローンの返却不能は想像していませんでした。 様々なリスクがあることを再認識できました。