フラット３５について

質問

フラット３５について、2点お尋ねします。

(1)フラット３５の限度額は購入資金の「8割」とのことですが、
土地の決済が現金で完了している場合は、「建物」に対しての8割か、「土地＋建物」の8割かどちらでしょうか？
土地は、建築条件付で購入したもので、もちろん住宅引渡しの2年以内の取得になります。

(2)フラット３５は、保証料・繰上手数料無料などが魅力ですが、団信は含まれないのですよね？
銀行の長期固定（30年とか）と比べるとどちらが有利なのかなあと迷います。
細かい条件によって判断が変わってくるのでしょうが、皆様は感覚的にはどう思われますか？

初歩的なことですみませんが、よろしくお願いします。

回答No.1

noname#20102 · ベストアンサー

フラット35では

地域や住宅の種類にかかわらず、100万円以上8,000万円以内で、建設費または購入価額（土地取得費を含められる場合があります。）の8割までご利用いただくことができます。

と説明されてます。
土地取得費を含められる場合がある、というのはケースによるということだと思いますので、公庫に直接お問い合わせになったほうがよいと思います。

フラットの団信についてですが、これは金利にすると0.3％くらいです。
いろいろな商品があるので一概には言えませんが、銀行の保証料は内枠方式だと約0.2％、外枠方式(一括払い)だともう少しお得です。
団信は、保険発効日に毎年更新しますが、その時点での残高に対して保険料がかかります。
つまり、更新日の直前に繰り上げ返済をして残高を減らすと得ですし、逆に更新した直後に繰上げすると損することになります。
ローン控除との兼ね合いから、1月に繰り上げ返済する人は多いと思いますが、その場合、12月に更新日だと団信保険料としては得しますね。
また、団信は途中で解約することもできます。
残高が減ってきて安全圏に入れば、あえて団信を解約するという方法もあります。

ただこれらの損得は微々たる金額です。
これ以外にも金利の動向や引越し費用の増減など、いろいろな要素がありますので、一概に民間銀行の保証料とフラットの団信を比較することはできないと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
お礼が遅くなりすみません。

（１）については問い合わせ、土地を含めてＯＫとのことでした。

（２）について、団信や保証料の金利換算イメージなど、大変参考になりました。

よく検討して納得いくローンを組みたいと思います。
ありがとうございました。