フラット３５と三井住友の長期固定で・・

質問

建売物件を購入することにしました。
引渡しは１２月です。
先日契約を済ませたのですが、不動産屋さんに「近日中にどこにローンを申し込むか決めてください」と言われました。
１２月の引渡しと言うことはローンは１２月のものが適用になるのでしょうか？
まだ先のことなのに今決めなくてはならないものなのですか？
１２月の時点で安い金利のところにするわけにはいかないのでしょうか？

ローンは先の予測をするのが不安なので長期固定にするつもりです。
不動産屋さんは自社の提携銀行の短期変動を勧めますが・・
自分で調べたところフラット３５か三井住友の３５年固定がいいかと
思っています。
団信と保証料の違い、繰上げ返済手数料がかかるか否か・・ということくらいは理解したのですが、どちらがいいのか決めかねています。
フラット３５の適用条件は満たしています。
それぞれのメリットデメリットみたいなものがあれば教えてください。

三井住友の短期と長期のミックスというのも考えたのですが・・
手数料は倍にかかるのでしょうか？

あまりにも勉強不足で不動産屋さんにも思ったように質問できずにいます。
よろしくお願いします。

回答No.2

noname#12813 · ベストアンサー

＃1です。
ローン解約条項の有効期限がある場合、審査が通らなくて困るのは不動産屋ではありません、買主です。
期限までに内定を取っておかないと、期限を過ぎると審査に通らなくて解約する場合に手付金放棄、さらには違約金も発生する場合があります。

ローン申し込みはいくつしても大丈夫です。
キャンセル料や手数料は発生しません。
フラットの場合も複数の金融機関に申し込むことができます。
フラットの手続きの流れは
適合証明依頼→申し込み→仮承認→適合証明提出→本承認→金消契約→決済
となります。
適合証明はすでに発行されてるならばそれを使えばよいですが、自分で手配しなければならないなら、早めにした方がいいです。これは結構、費用がかかる場合があります。
適合証明の提出が事実上、ローンの(最終的な)申し込みになるわけで、他のところはキャンセルしなければなりません。
決済の数日前までに、「他の金融機関にも申し込んでいるならば確実にキャンセルしておいてください」といわれます。
これは、フラットの事務処理上、コンピュータのデータに他にも申し込みがあると、多重債務があるとみなされて貸付承認が降りなくなるのです。

申し込みから仮承認までは早いところで１週間、遅いところだと一ヶ月以上かかります。
本承認が出れば金消契約、決済は時間を待たずに進められます。
が、12月になって金利を見てからどの銀行か決めるのは、難しい場合があります。
決済日はいつでしょうか。
仮に12月10日が決済ならば、1日に金利発表を見てから、適合証明の提出をしていたらぎりぎり間に合うか微妙ですね。
それからフラットは実行日が決まっていて、たいていは毎月1日～25日の銀行営業日です。
SBIモーゲージは毎月15日と20日しか実行日がなく、しかも
決済できる支店も限られているので、こちらはかなり難しいです。
当月になって決めることができないならば、フラットと銀行ローンとは金利の動きが違うので、リスクを半分に分かつために、フラットとプロパーローンを併用する方法がお勧めです。

お礼

再度の回答をありがとうございます。
丁寧に教えていただいて感謝しています。
不動産屋さんは複数のフラットは申し込めないと言うのです・・
決済日は売買代金の支払日でいいのでしょうか？
だとすると契約書を見ると１２月２５日です。
今日のところの考えではどこかの銀行のフラットと三井住友の長期固定に申し込むつもりなのですが、不動産屋さんはしつこく三井住友の３５年を勧めます。
初めからフラットを嫌がっている感じです・・
言いなりになりたくないのでアドバイスを頂けて助かります。

回答No.3

noname#12813

再再度書きこみ致します。
決済日は代金を支払う日です。
不動産屋が三井住友を勧めるのは、きっと提携があるのではないでしょうか。
不動産屋の提携であることで優遇金利などもありますから、それはお聞きになってみるとよいです。
ただ、基本的にローンのことは不動産屋に相談するのではなく、自分で調べて自分で決める事です。
不動産屋は公庫と提携してるわけはないですから、フラットを嫌うのです。フラットで組んでも何のメリットもありませんから。
フラットは複数申し込めますが、これも質問者さまご自身で銀行に聞いてお確かめになってください。

お礼

親切にありがとうございます。
不動産屋さんまかせではなくて自分でも調べてみようと思います。
自分で納得してローンを組みたいですから・・ね。

回答No.1

noname#12813

決済は12月ということでしょうか。
その日に間に合うようにローンの手続きをすればよいのです。
とりあえず、ローン解約条項の有効期限は、契約書にありますか？
その有効期限までに希望するローンは申し込んで、審査で落ちれば手付金返却で解約できますから、その点だけ急がなければなりません。

融資実行が12月ならば、12月の金利になります。
（公庫ローンは申し込み月の金利になるのかな）
フラットと三井住友ならばどちらも、融資実行月の金利が適用になります。
フラットの場合、手続きに時間がかかるので、早めに申し込んで押さえておかなければなりません。
通常、本審査の可否は半年間有効なので、いくつか銀行に申し込んでおいて、12月になって金利が発表されてからどれかに決めることもできます。
ただし、フラットの場合は融資実行日が決まっているので、当月になってから決めるのでは間に合わない場合もあります。

長期と短期の併用はリスクも低く金利低減効果もありお勧めですが、手数料は倍かかります。抵当権設定費用として司法書士の方への報酬が、若干高くなることもあります。
提出書類も倍必要なので、それも多少は費用がかかります。
フラットと同銀行の短期固定の併用も同じです。

フラットと三井住友の違いといえば、適合証明（フラットで必要）と、あとは支払不能になった時の措置の違いでしょうか。
参考になさってください。

お礼

早速の回答をありがとうございます。
とてもよくわかりました。
不動産屋さんがローンの申し込みを急がせるのは審査が通らないと困るからですね。契約書も見てみます。
ところでローンの申し込みだけしておいてキャンセルする場合には手数料等はかからないのでしょうか？
違う銀行のフラット(例えば東京三菱と三井住友)にそれぞれ申し込みだけするのも可能ですか？
フラットの実行月の金利を見てどちらにするのか決めるのは無理なのでしょうか？
質問ばかりでお恥ずかしいのですが、もしお時間があれば教えていただけると助かります・・よろしくお願いします。