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住宅ローン「フラット35S」か「10年固定」か？
- 新築戸建て計画中で、住宅ローンを決定する必要があります。どちらを選ぶか迷っています。
- フラット35Sは10年間は1.77%の金利で、11年以降は2.77%になります。団信保険料が必要です。
- 10年固定は10年間は1.88%の金利で、11年以降は店頭金利から1.0%優遇されます。団信保険料は金融機関持ちです。
- fupupu
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- その他(暮らしのマネー)
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Ｎｏ4です。 フラットとプロパーのミックスを扱ってくれる金融機関があったのですね。逆に1つ勉強になりました。 さて今までの文言を総合してシミュレーションしましょう。多少誤差はありますのでご理解下さい。 1）フラット35Ｓ 1本での借入の場合 条件・・・借入額2400万円 ～10年1.77％ 11年目～2.77％ 支払期間35年 ～10年 月々7.7万円 11年目～8.4万円 デュエット団信当初13万円 総返済額約 3496万円（内利息分約 1096万円） 上のお子様が中学入学まで2年毎づつ100万円繰上返済をする 25回目・49回目・73回目・97回目 計4回 下のお子様が大学卒業時に再度繰上返済をする 265回目・100万円 300回目（25年目）残金返済 残金約180万円 繰上返済額 680万円 総返済額約 3106万円（内利息分約706万円） 繰上効果約 390万円 返済期間25年 2）フラットとプロパーのミックスでの借入の場合 条件 フラット35Ｓとプロパーの借入比率5：5 フラット35Ｓ・・借入額1200万円 ～10年1.77% 11年目～2.77％ 支払期間35年 ～10年 月々3.8万円 11年目～4.3万円 デュエット団信当初6.6万円 総返済額約 1748万円（内利息分約 548万円） プロパー・・・・借入額1200万円（固定期間選択5年） ～5年1.43％ 6年目～全期間固定を選択した場合 金利優遇1％ 5年後に現在より0.5％金利が上昇したと仮定 店頭金利3.475％ 優遇金利2.475％とする。支払期間35年 ～5年 月々3.6万円 6年目～4.5万円 総返済額約 1724万円（内利息分約 524万円） 上のお子様が中学入学まで1年毎づつ50万円繰上返済をする（プロパー） 13回目～97回目の間 計8回 下のお子様が大学卒業時に再度繰上返済をする（フラット） 265回目・100万円 300回目（25年目）残金返済 残金約339万円 繰上返済額 839万円 総返済額約 3101万円（内利息分約701万円） 繰上効果約 371万円 返済期間25年 上記のシミュレーションですとプロパーは21年5ヶ月で完済です。 ～5年 月々7.4万円 ～10年 月々8.3万円 ～21年5ヶ月 月々8.8万円 21年6ヶ月目～4.3万円 になります。 3）総合判断 2）のプロパーは5年後に再度検討する事により 返済額は大きく変わる。（変動・期間固定選択・全期間固定・又は借換）その時点での判断は貴方になります。 繰上返済は おわかりかと思いますが、時期が早ければ早いほど繰上効果を期待できる。（シミュレーションはプローパーを早期返済に充ててるのでフラットの繰上効果が薄れています） 登記費用はフラット1本が15万円程度に対しミックスは1.5倍程度を見込む必要がある。 その他繰上返済手数料等はシミュレーションには加算していなので 気をつける様に。 推奨 ミックスは 方法次第ではフラット1本より 効果は見込まれますが、判断を間違えると逆に負担になる場合が有りますので、慎重に考えた方がよいですね。判断は貴方次第です。 さて フラット35Ｓを利用する前提となっていますが、建物はどちらで建てるのでしょうか？ １つだけ助成事業を視野にいれてみてはいかがかなと思ったのですが・・ 長期優良住宅にすれば 100万円の補助が出ますよ。（但し諸条件はあります） ＨＭにお願いするのでしたら この助成金は活用できませんので気を付けて下さい。 以上です
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- yankyu-y
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Ｎｏ4・6です。 ＞助成金活用は個人でも可能なのでしょうか？ 現段階でしたら不可能ではありませんが、技術的知識の問題・建物が設計の段階で適合している事・建築中の検査など・いろんな面において大変な部分があります。 ですので設計事務所に全てお任せするのがベターです。 費用についてですが、これから建築する建物の規模にも左右されます。直接設計事務所に問い合わせをした方が正確な数字が出ますので直接伺ってみては と思います。 さて長期優良住宅については知識が有りそうなので此処では述べませんが、助成金活用の方法で以下の様に考えては如何ですか。 1）助成金以内（100万円以内）で長期優良住宅が出来るとすれば、言葉は悪いですが ただで住宅の性能が上がる。 2）長期優良住宅の場合 フラット35Ｓ（20年金利引下げ）タイプの商品該当になりますので、当初10年 優遇金利1％ その後20年まで優遇金利0.3%の活用が出来る。（Ｎｏ4の末尾に記載した内容） 3）住宅版エコポイントの申請も同時に設計事務所にお願いする （30万ポイント獲得） 以上の3点です。 現段階でしたら、建築の費用面は別として全く問題なく全てをクリア出来る内容ですので、設計事務所に頼んでみた方がメリットは大きいと思いますよ。（但し100万円以内が条件になってしまうでしょうけど）
- mokkosha
- ベストアンサー率63% (46/73)
5年固定1.43％ フラット当初10年1.77％ では差が小さすぎて 仰るように２本ローンにすることで発生する諸費用約25万程度 を回収できません。 ２本ローンにすることでフラットの金利が優遇されるなら 別ですが。 0.3％以上は優遇して欲しいところですね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 2本立ての諸費用を回収できないかもしれませんが、今回の状況としてつなぎ融資が必要なことから、つなぎ融資がおりやすいので2本立てにすることにしました。 今回、建築を設計事務所にお願いしており、フラットのつなぎ融資が難しいと言われる金融機関が多かったです。 大手HMなら問題なかったようですが、譲れない部分でもあるので諦めます。
- yankyu-y
- ベストアンサー率43% (7/16)
補足です。 もし長期優良住宅の助成金活用に興味がありましたら。 又 アドバイスしますので。
補足
いろいろと詳しく教えていただきありがとうございます。 また、シミュレーションまでしていただいて、とても参考になりました。 フラット1本でいくか、ミックスにするかは正直決めかねています。 フラット1本で申し込みしてもつなぎ融資で抵当権を設定する場合もあるといわれ、それならば結局抵当権設定費用が2倍？必要なのかな？と思ったりしています。 現時点ではフラット1本の金融機関とミックスと両方に申し込みしてみようと思っています。 建築を依頼しているのはHMではなく建築士事務所です。 長期優良住宅に興味はありましたが、予算を抑えているのでフラットS仕様だけでもギリギリと思い、長期優良住宅に関しては依頼しておりません。 助成金活用は個人でも可能なのでしょうか？ また、長期優良住宅になるとどのくらい価格が上がるものなのでしょうか？
- bxy9mfhx
- ベストアンサー率0% (0/1)
繰り上げ返済をする余裕があるのなら、フラット２０Sという選択肢も考えてはいかがでしょうか。 金利はもっと下げることができますよ。
お礼
ご回答ありがとうございます。 繰り上げ返済はしたいと思っていますが、今後子供が大きくなるにつれ出費も増えると思うので、余裕のある支払い額にしておきたいと思っています。 20年は今のところ目標です。。。
- yankyu-y
- ベストアンサー率43% (7/16)
フラット35Ｓと5年固定というミックス方法ですが、 恐らく金融機関が首を縦に振らないでしょう。 フラット35・・・・証券化ローンとも言います。 現在の住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）が住宅ローンの債権を取次ぎである金融機関から買い取り その債権を証券化し運用する仕組みになっています。 ですので第一順位の抵当権者は住宅金融支援機構になります。 民間の金融機関から住宅ローン・・・通称 プロパーローンとも言います。 5年固定選択等 金融機関からの借入れは保証会社を付けて ローンの貸し出しになります。 ですのでここでは第一順位の抵当権者は保証会社になります。 双方のミックスとなると 住宅金融支援機構と保証会社の 順位の取り合いになる為、実現不可能になります。 フラット35を利用しないのであれば、ミックスは可能になります。 フラット35は仕組みが難しいですので、まず予定金融期間に聞いてみて下さい。フラット35でも買取型 保証型 とパターンがあります。 金利設定などには影響ありませんが、 Ｎｏ3様が書かれていた火災保険などは 金融機関によっては質権設定を条件とする場合があります。 それと、新築の一戸建てということですので、当然つなぎ融資の事も考えなくてはいけないでしょう。 フラット35を取り扱ってる金融機関でも、フラット利用の場合はつなぎ融資ができない銀行もありますので、その辺も注意して下さい。 既に確認済みの場合は聞き流して下さい・・・。 住宅ローンという物は 各々の商品リスクを熟知した私たち専門家でも変動か固定金利選択か全期間固定にするかは非常に判断に苦しみます。 永遠のテーマでもあります。 先ほど別のリンク先にも書いたばかりなのですが、 安定重視で借りるのであれば フラット35Ｓ（20年金利引下げ）タイプではないでょうか。 現在は当初10年 優遇金利1％ その後20年まで優遇金利0.3% となります。 全期間固定型の金融商品として 現在は最強の住宅ローンです。 1～10年1.77％ 11～20年2.47％ 21～2.77％となりますね。
補足
ご回答ありがとうございます。 いろいろ詳細に教えていただき、とても参考になりました。 現在、フラット1本で話を進めてはいるのですが、つなぎ融資の部分でなかなか難しいところがあります。 ろうきんでフラットと労金プロパーのセット型のプランがあり、それも検討はしています。 フラット（当初10年1.8、11年以降2.8）と3年固定（1.33保証料込）のミックスはあまりメリットはないでしょうか？ デメリットとしては、抵当権設定費用が2倍？かかり、フラット部分は団信保険料が必要とは聞いています。
- mokkosha
- ベストアンサー率63% (46/73)
住宅ローンアドバイザー有資格者です。 かなり理解度が高いですね。 連帯債務者であれば夫婦共に住宅ローン控除対象者となりますが、民間の10年固定となれば連帯保証人とされるケースがあります。この場合は主契約者（債務者）のみ住宅ローン控除の対象となります。所得税の納税額を再度確認し、今後の計画を含めて検討して下さい。 この２つの選択肢でどちらが良いか回答できる人はいないでしょう？ 安定を優先するか、早期繰上返済を優先するか、これは貴方や貴方の配偶者の優先順位によって決まるものです。 予備知識として、団信生命保険は民間と違って任意の加入です。 貴方や貴方の配偶者が現在加入している生命保険で万一の場合でも住宅ローンを返済できる余裕があるなら加入する必要はありません。現在加入している保険に上乗せするという手段もあります。 更に火災保険についても質権設定がされないので当初長期間契約を要求されても後日勝手に解約が可能で、全労災などの割安料金毎年更新払いに切り替えることができ、当初契約した火災保険の割戻金を繰上返済等に充てることも自由に出来ます。 あらゆる手段を活用して工夫すれば、リスクは回避できます。 参考になりましたか？
補足
ご回答ありがとうございます。 安定がほしい気持ちもあり、とても悩んでおりました。 フラットと5年固定などのミックスも検討しておりますが、あまりメリットはないでしょうか？ 抵当権設定費用が2倍？になることもあり、デメリットの方が多いでしょうか？ ちなみに5年固定だと金利は1.43%（保証料含む）、特約期間終了後は1%優遇です。 保険は加入していますが、ローンを支払って余裕があるほどはかけておりません。 団信の方が割安なのかなぁと思い、団信に加入しようと思っていました。 火災保険についてのご意見、とても参考になりました。 フラットを選択する際は参考にさせていただきます。
- Domenica
- ベストアンサー率76% (1060/1383)
住宅ローン控除のこともありますので、 > 現在子供が二人（3歳、0歳） > 夫婦ともに正社員で共働き ということでしたら、連帯債務という選択はよろしいかと思います。 取り敢えず返済期間は35年にして…とのことですが、シミュレートでは、実際には何年にされても「大丈夫そう」でしたか？ 「フラット35s」は繰上返済手数料が不要ですが、「２．10年固定」の金融機関では繰上返済手数料はどうなっていますでしょうか？ 10年固定のような『固定金利選択型』では、固定金利期間中の繰上返済手数料が高いところもありますので。 > 当初10年：1.88%（保証料0.18%含む） どんどん繰上返済をされるのでしたら、保証料上乗せ型でもよろしいとかは思いますが、一括前払い型の場合の保証料がいくらになるかは確認されましたでしょうか。 あと、「２．10年固定」では、「特定疾病保障付き団信」への加入はお考えではありませんか？
補足
ご回答ありがとうございます。 現在夫婦ともに34歳です。 30年でも毎月の支払は大丈夫だとは思います。 今後4年後くらいには車の買い替えも必要になってくると思いますし、できるだけ貯蓄額も増やしていきたいと思っています（車用貯蓄は別に毎月3万していますが）。 ですので、当初35年で組んでおいて繰り上げ返済した方がいいのかな、と思っています。 ただ、フラットは繰り上げ返済が100万円からなので、「早期にどんどん繰り上げ返済」という点では少しペースが遅くなるとは思います。 ２の10年固定の方は、繰り上げ返済手数料が21,000円かかります。 保証料は原則上乗せのようで、一括払に関しては説明がありませんでした。 特定疾病保障付き団信の加入は現在は考えておりません。
- nana77_015
- ベストアンサー率17% (8/46)
完全変動で繰り上げ返済するのが最強です。 金利なんて上がるわけ無いでしょ。 あと３０年どこに日本の経済が良くなる要因がありますか。
お礼
いろいろとアドバイスありがとうございました。 長期優良住宅は興味はありますが、いろいろ事情もあり今回は諦めます。 その代わり、フラットは20年引き下げできるように対応してもらうつもりです。 予算内で良い家を造ることができるよう頑張りたいと思います。 ありがとうございました。 パソコンが壊れてしまい、お礼が遅くなってしまいました。 申し訳ありませんでした。