騒音被害が未改善の場合の「賃料支払い拒否」は可能？

質問

賃貸住宅において、他の入居者による社会通念を逸脱する程度の騒音被害があった場合、大家に対して「生活の用途に供することができる住宅の提供債務の不履行」を理由として、家賃の一部（もしくは全部）の支払い拒否をすることは可能なのでしょうか？

私は可能だと考えていましたが、大家（もしくは管理会社）に入居者同士の騒音トラブルを改善する義務はない、という回答を見かけたので気になりました。

回答No.7

noname#65504

＃５です。

補足に対する回答ですが、内容的にはだいたい正しいと思います。それは＃５でもだいたい説明したつもりなのですが。。。

・大家には「建物空間の提供債務」だけでなく「生活の用途に供することができる住宅の提供債務」もある。

「大家さんには住環境の提供する責務はありますが、」と既に書いています。
ただし、借地借家法などにより大家の権限は制限されていますので、借地借家法を違反してまで、強制的な対応を求めることはできません。これは他の回答者もおっしゃっているとおりです。

・上記債務の不履行は、民法415条により「無過失責任（結果責任）」ではなく「過失責任」になるので、大家に過失がない（手を尽くした）場合は責任を追及できない。

「管理責任としてどれくらいの対応をしているのかによりその判断は変わります。」、「すなわち、近隣トラブルに対して、改善へ向けての努力義務はあるけど、解決に至らないことに対する責任はほとんどないと思います。」と書いたように、どこまで対応したかにより責任の有無・度合いが変わります。

・これを言い換えれば、大家に過失がある（手を尽くしてない）場合は債務不履行による損害賠償請求をすることも可能である。その場合、大家はその損害分を加害者に求償できる。

前の記述のとおり、対応の度合いによっては管理者としての責任を果たしていないと認められる場合もありますので、前半はできると思います。
後半については説明をしていませんでしたが、第３者が起こした行為により管理者として受けた被害は当然その第３者に請求できます。

・債務不履行について大家に過失があった場合は、民法533条の同時履行の抗弁権により家賃の支払いを拒否できる。

＞でももし債務不履行になる場合は、供託は使えないとしても同時履行の抗弁権は使えませんか？

債務不履行は３つの種類がありますが、引き渡しが遅れているわけではないので履行遅延というのにはならないと思いますし、履行不能とするにはそれを証明する必要があり、騒音問題で住環境提供の履行不能とするのはまず無理だと思います。

住空間は一応提供されていますので、不完全履行というものになると思います。
不完全履行というのは、普通損害賠償権を有しているもので、不完全とはいえすので、引き渡しもすんでいるので、同時抗弁権というのは難しいように思います。
むしろ損害賠償と家賃の相殺という扱いのほうが妥当だと思います。でも、被害額の大きさを証明する必要がありますので、話し合いで解決できなければ裁判などによる方法になると思います。
このあたりは、法律論の問題なので、弁護士に相談するか法律カテなどで確認した方がよいと思います。

・大家に損害賠償請求をする代わりに、加害者に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることもできる。

「問題は社会通念上逸脱する騒音を発生している近隣住民にありますので、そちらに損害賠償などを請求すると考えるのが一般的な方向性だと思います。」、「むしろ大家や他の住民と共同して、その社会通念上逸脱している騒音を発生している人に損害賠償を請求するほうがやりやすいような気がします。」と書いているように、私の考えではこちらのほうが普通だと思います。

また大家に対して損害賠償をしてうまく認められたとしても、騒音問題の解決は見込めません。だからそこに住み続けるよりも転居を考えたほうが、よいと思います。
大家に働きかけるのなら、損害賠償請求をして、その費用を転居に当てるなどのほうが現実的なように思います。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%B1%A5%E8%A1%8C

お礼

概ね私の当初の考えは間違っていなかったようですが、「無過失責任」ではなく「過失責任」というのが重要なポイントのようですね。

でも、最善の解決策は引越しですね。
度々ご回答していただき、ありがとうございました。