共有部分の利用方法

質問

私の住むマンションには、マンションの住民専用の中庭があります。
現在は、住民なら好きな時に利用できます。
それが、ペットクラブの要請を受けて、利用日時を決めて「ドックラン」のために利用させようとしています。
理事会は総会の普通決議で処理しようとしています。
自由にいつでも気楽にのんびり出来る中庭が気に入って購入したのに、なんとなく釈然としません。
また、糞尿などで不衛生になり、小さな子供達を安心して遊ばせることが出来なくなるのも、心配です。
どう思われますか。
共有部分の利用方法の変更は、総会の特別決議で決めるのが、マナーではないでしょうか。
それは、ペットの躾は大変で、外で放し飼いにした場合、糞尿を止めるのは難しく、小さなお子様がいる方々が安心してひだまりテラスで遊ばせられな
くなると、思うからです。また、皆さんが好きな時間に利用出来なくなるのも、おかしいのではないでしょうか。
多数決で決めて良いことと悪いことがあるのではないでしょうか。
総会に出て意見の言えない人もいる事を考慮してほしいです。
おそらく、ペットが入り込むために、芝生や植え込みが駄目になったり、騒がしかったりということを不満に思っている人たちも、現実にいるかもしれません。白か黒かではなく、ペットがいる世帯もいない世帯も、納得できるような風通しのよい運用ができると理想的です。
　利用方法の提示や問題点の話し合いも無く、細則を変更するのは危険です。
　それに、共有部分の利用方法の変更は、管理規約の変更にあたり、総会の特別決議事項ではありませんか。
　トラブルのあるマンションは資産価値が下がります。
　危険負担のことや、怪我人が出た場合の責任は、誰がとるのでしょうか。糞尿の処理はどうするのでしょうか。消毒はどうするのでしょうか。

回答No.4

st_tail

再び＃２です。
＃１さん、＃３さんの回答を見て、色々考えてみました。

残念ですが、やはり、今回の決議を特別決議で、と言うのは無理があると思います。共用部分の変更、と言うのは、一般的に用途や形状にそれなりの変更ある場合に限られ、単に時間や場所を限ってのドックランにこれを適用しようとするのは無理がある、と思われます。固定したフェンス等を設置して、永続的にその状態を維持する、と言うのであれば、話は別ですが。

ここから先は、私の推測に基づくものですので、事実と異なるようでしたら、お詫び申し上げます。

今回、特別決議にこだわっていらっしゃることから、あるいは既に過半数が賛成することは予想されていて、それを阻止するために３/４が必要な特別決議を求めていらっしゃる、と言う状態ではないでしょうか。

あくまでも仮定の話ではありますが、もし、この推測が当たっているとしたら、何とかして特別決議に持っていこうとするのは、質問者さんにとってかなり不利なことになるのではないかと思われます。
むしろ、ドックランに対するきちんとしたルール作りを働きかけていった方がよいと思われるのですが・・・。

ペットが許可されているマンションであれば、当然ペット使用細則も定められているはずですし、糞尿の処理などは、それに準ずる形で行われるべきです。＃３さんのご提案のように、使用料を取るのも一つの方法でしょう。

以上、推測の域を出ませんが、この時点で補足も回答もありませんので、ちょっと蛇足を加えさせていただきました。

回答No.3

noname#65504

ちょっと屁理屈に近い言い分になってしまうのかもしれませんが、質問者サイドでの言い分になりそうなものを思いつきましたので、参考までに回答します。

＞皆さんが好きな時間に利用出来なくなるのも、おかしいのではないでしょうか。

これは、今まで住民が自由に使用できた共有部分を、時間帯を決めてとはいえ、制限をかけることを意味しています。
共有部分の使用法については、特別決議事項ではないですが、これはある意味共有部分を一時的にとはいえ、一部の所有者だけの共有部分に変更する行為ともとれます。

すなわち特別決議が必要な共有部分の変更に抵触しそうです。
この線で特別決議事項ではないかと意見を言ってみてはよいのではないでしょうか？

また共有部分の変更に該当しなくとも、一部の住民が専用使用することになりますので、共有部分を同様に専用使用することに対して対価を必要とすることが多い駐車場など同様に、使用料の設定はするべきではないかと思います。この費用を清掃・消毒などにかかる費用に当てればよいのではないかと思います。

回答No.2

st_tail

マンション管理会社社員です。

正直言って、これは難しい問題ですね…。
私が物件の担当者であれば、このようなデリケートな問題は、事前にアンケートや集会(総会では有りません）を実施して、意見をある程度集約してから、総会議案として提案しますが、事前にそのような事は全く無かったのでしょうか？

まず、単純に規約の解釈だけで言えば、これは普通決議で十分です。通常の管理規約では、共用部分の利用方法の変更は、特別決議ではありません。規約で定めていない以上、マナーがどうとか言っても、全く意味は有りません。特別決議が必要なのは、「共用部分の変更」であって、規約では共用部分の利用は「通常の用法に従って使用しなければならない」と定められているだけに過ぎません。ドックランが「通常の用法」かどうかの判断は、最終的には司法にゆだねるしかないでしょう。

まぁ、それはさておきまして、共用部分の用法は、共有者全員で決めていくのが基本的なルールです。最終的に多数決になるのは仕方が無いでしょう。ただ、どうも、質問者さんの書かれていることを見ると、意見の集約もされていないようですし、ドッグランとして使う場合の使用細則のようなルールも作られていないと思われます。このような状態で総会決議をするのは、あまり感心はできません。

ただ、もはや総会に提案されるのは間違いない状況のようですので、総会に出られない方のために、議決権行使書の利用をお勧めします。これは、書面で議決権を行使する方法で、区分所有法で定められています。
総会に出られないのであれば、以下のような感じで議決権を行使する書面を提出すればよいでしょう。こうすれば、議長委任などしなくても大丈夫です。

　　　　議決権行使書

○○マンション管理組合
理事長　南野　誰兵衛　殿

私は、○月○日に開催される○×マンション第○回定期総会には出席できませんので、議決権を以下のように行使します。

第ｎ号議案　中庭のドックランとしての利用承認の件
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　反対
第ｍ号議案　（以下略）

　　　　　　　　　　○×マンション管理組合
　　　　　　　　　　○○○号室　Ｒ－tanakai

もし、まだ間に合うようなら、理事会に参加して、アンケートの実施等を提案する、と言う方法もあると思います。また、もし総会決議がされてしまっても、ご懸念のような事態が発生したら、再度総会にかけてドックランを廃止する、あるいはきちんとしたルールを作る、等のやり方もあると思いますよ。

ペットが絡む問題は、マンション全体が２つに分かれて大騒ぎになる、と言う事が良く有ります。くれぐれも慎重に進めてください。

回答No.1

imachan_net

二十数戸のマンションの理事長を長年やっている者です。

ちょっと、難しい問題と思いますし、
興味が有ったので、
うちのマンションの規約を見てみました。

理事長をしていて、思っていることとしては、
理事会の役割としていろいろあるものの、
何かを決めたりとかいう点においては
出来ることは限られていると思っています。

というのも、理事会はもともと、
規約に照らし合わせると、
総会での決議事項に対しての付託事項の決議、
もしくは、各種議案、規約の総会提案事項の作成になっています。

うちのマンションで、もう少し当てはめると、
本件は、共用部分の変更に当たり、
総会決議でも、普通決議（１／２の出席で１／２の議決）ではなく、
特別決議（３／４の出席で３／４の議決）が普通かと思います。
というのも、少し難しい解釈をすると、
ドックランを認めると利用者が限定される上に資産価値が下がると思われるためです。

いずれにしても、ご自分のマンションの管理規約に照らし合わせて、
理事会のメンバーなり、管理会社に相談するのが良いと思われます。

せっかくのご近所なので、あまりしこりを残さないように、
うまく立ち回りましょうね・・・
それでは。