賃貸物件の売却について教えて下さい。

質問

首都圏にある木造２階建、築３０年の物件を今の入居者に１０年くらい貸しています。
つい先日、戸袋が傷んでいるというので見に行くと、６枚の戸袋が風雨にさらされて、年数相応の状態でした。
業者を呼んで見積もりを依頼しましたが、他にも屋根や塗装工事など相当な金額が発生しそうです。
仮に３００万円とします。

今の借家人に今後住む意向を聞いた所、実は買いたいとのことです。
管理も大変になってきて居り、この際売却を考えています。建物は価値なく￥０で、土地代のみです。
売却の際は、工事金額は含めて請求できると会計事務所から返事を頂いています。

最近、近所の方が双方に不動産屋を入れて契約し、その後半年で雨漏りが発生、購入者は驚いて先ず売主、次に自分側の担当不動産屋に連絡したが、費用負担金についての明確な回答がなく、売主は売却後のことなのでと言葉を濁して、誰も解決のために動かず、結局自腹を切って修理をしたという話を聞きました。どういう契約だったのか内容は不明ですが、
こうしてみますと、契約時に不動産屋を入れても、何かが起きたとき、プロとして何の役にも立たないのであれば、完全にリホームするか、その分値下げして現状で引渡し、売主・買主との双方だけで、法令様式の売買約書にて、瑕疵担保責任(年数１年間）を明記し、契約するのが良いのか迷っています。どんなにリホームしたところで築年数がたっていますから買主の満足は得られないかもしれません。

出来るなら今の借主に売りたいと考えています。

この場合気をつけなければならない点はどういったところでしょうか。ご教示いただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.3

noname#19073 · ベストアンサー

まず業者を入れる（仲介させる）ことでの基本的業務は下記の通りとなります。
・売買の相手方の検索（今回これは関係ないですね）
・対象物件の特定（土地の境界関係及び土地建物の対象面積等の売買対象物の特定、そしてそれらの権利関係）
・売買価格等の契約内容の調整
・買主に対する重要事項説明（説明するには一通りの物件調査が必要）
・物件の引渡しと代金の支払いを円滑に行う為のサポート（所有権移転登記の準備や買主が融資を使うのであればそれのサポートや決済のセッティング等）

等の一連の売買の面倒を見ることが役割です。今回相手（買主）が決定している様子で、買主を見つけるという大きな役割が不要の為、場合によっては仲介手数料の減額に応じた上での媒介を行ってくれる業者はあるかもしれません。

ご質問者が書かれている近所の方の例は、契約内容を確認すれば済む問題であり、業者が入っているかどうかとはあまり関係が無いと思います。しかしその問題を円満に片付けられないとすれば業者の力量の問題もありそうです。

＞この場合気をつけなければならない点

先方（買主）が現金一括であれば、決済引渡し関係は司法書士にお願いするなりして大きな問題は無いかと思います。
建物の瑕疵担保責任もそうですが、土地の境界は確定しているにせよ、していないにせよ後々隣地所有者も絡んで揉める可能性がありますので売主・買主の認識は必要な部分です。

基本的に売る側のリスクというのは、売買代金が約束の期日に約束通り入ってこない事、又、引渡し後の責任問題となりますので、そのあたりを明確に定めておけば宜しいとは思います。
細かい事を言ってしまえば、その土地で再建築が可能かどうか？などの建築法規上の疑問などは残りますが、個人売買ではそこまでの説明義務はありません。

お礼

早速ご回答頂きまして有難うございました。

物件は、大手建設会社の分譲住宅であり、法的には問題もなく、境界線についても、昨年、隣接地の住宅建設時に立ち会って確認がなされております。

所有権移転等の手続きは私でも出来ますが、敢えて業者に依頼することで、正確を期したく考えておりますす。

有難うございました。

回答No.4

noname#65504

＞どういう契約だったのか内容は不明ですが、

これが問題ですね。瑕疵担保の特約を明記していれば原則それに従うことになります。
明記していなければ、民法の原則に従うことになります。民法の原則に従うことになる場合、基本的に発見から１年以内ならいつでも瑕疵担保請求できます（引き渡し時わかっていたもの、説明があったものはできません）。

瑕疵担保については明記しておかないと、古い物件の場合何らかの問題が発生する可能性は高いので、売り主の負担が大きくなります。

現状住んでいる方にお売りになるならば、建物自体の瑕疵については売り主以上にご存じの点が多いと思いますので、その点についてはかなり、安全な取引になると思います。

でも何も瑕疵は建物にばかりあるとは限りません。気をつけなければならないのは、敷地境界（近隣と明確に境界が確定しているかどうかや、それらに関する覚え書きの所在など）や通常の使用できづかない地中埋設物などの問題があります。
また、再建築や増築などに関する都市計画法・建築基準法による制限も重要な説明事項だと思います。法による規制は建築当時は問題なくともその後の法改正により、今と同じような建築物を建てられないことがよくあります。
質問のケースでは建物だけでなく土地の取引も行いますので、これらの説明漏れによる買い手が受けた被害も瑕疵として扱われる可能性があります。

これらは長く住んでいても、土地入手当時、建物建築当時の状況を知らなければ、わかりませんし、単に建物を使用しているだけでは気にしないので、長年住んでいてもわからないと思います。

このような様々点も、もれなく説明しておかないと、＃２さんの指摘しているような問題が発生する可能性があります（法律で定まっている事項については知らなかったといういいわけは認められない可能性があります）。

これら土地や建物に関する知識、関連法規に関する知識などいろいろありますので、できれば業者を入れたほうが、それらのチェックに抜けがなくなり安全だと思います。当然業者として確認しなければならない点を見逃していたらそれは業者の責任と持っていけますので。

お礼

ご回答有難うございました。

契約に向けての話し合いをこれから進めることになりました。法律に基づき法令様式に準じた契約になるかと思います。境会の問題もなく、後は金額上と建物の瑕疵担保責任の問題です。
お互いの合意で納得いく形で決定したいと思います。

有難うございました。

回答No.2

noname#35575

瑕疵担保責任に関する民法の規定は強行法規でないから
当事者間の特約によって責任を免除、内容を変更したりは原則として自由です。例えば、「売主は目的物に隠れた瑕疵があっても一切責任を負わない」という特約は、有効です。気を付けなければならないのは、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、どのような特約を付けていても責任は免れません。一般的には、特約に「現状有姿渡しとする事」を必ず明記する事が必要だと思います。

お礼

早速ご回答いただきまして有難うございます。

　今回は買主が１０年も居住し、建物の不都合（その都度修理しているため殆どなし）は把握しており、その上で購入したい意向のようです。

　購入の意向を確認する前に、工事の見積もりを頼んでいますので、これらをどうするのか詳しく話し合いの上、出来れば不動産業者を入れないで契約したいと思います。
相手方の希望も余分な費用を抑えたいようですし、私も然りです。

境会については、昨年に隣接地に家が建つときに立ち会っており、又、当物件は大手建設会社の売り出し物件ですので、図面等は揃っていますので、新たな測量等も必要はなく、お互いの信頼関係で契約できそうです。金額的なことも含めて納得のいく形で締結したいと思います。

有難うございました。

回答No.1

m_inoue

「瑕疵担保責任無し特約」で売られればトラブルから解放されます

普通中古物件を個人間で売買する時はそれが一般的です

お礼

早速回答いただきまして有難うございました。

個人間での契約になりますので、神経を使いますが、
大きな工事も負担が大きく、出来れば（瑕疵担保責任無し特約）で行きたいと思います。

有難うございました。