一つの敷地に2つの家を建てたい

質問

75坪ほどの敷地があり、兄弟の2家族で家を建てることを計画しています。土地の形状の都合上、土地を2つに分筆することはできそうにありません。ですので、1つの土地に2世帯住宅のように家を建てようとしています。ですが、家の希望・好みが合うわけではないので、2棟を別棟(設計・施工も別の業者)で建てられればいいな、と思っています。ちょっと調べたところでは、法律上は1つの土地には１棟の家しか建てられないということらしいのですが、土地を分筆せずに2棟建てる方法は無いのでしょうか？

回答No.8

noname#17334 · ベストアンサー

一級建築士です。
もともとの旗ざお敷地でない限り７５坪の敷地敷地分割ができないということは
めずらしいですね。頑張って設計屋に知恵をしぼらせましょう。
狭小になりすぎるというのなら、地下室を作ることでなんとかなりませんか？
金はかかりますが、地上から１ｍくらいの高さの半地下の共有部分を作り
それぞれ上層部に好き勝手に木造の２階３階を建てればなんとかなりそうな
気がします。入り口を別にすれば長屋、半地下に共有スペースを設けれ
共同住宅です。
申請も一本。設計・施工も別の業者というわけにはいきませんが見た目や
設計内容はそれぞれ好みは出せるでしょう。
話がおりあわなかったら土地を売って別の土地をそれぞれ買うという方法を
オススメします。

お礼

共有の半地下ですか。それは初耳です。参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.7

noname#188679

No.5の方も回答されていますが、必ずしも登記上の分筆がされていなければならないという訳ではありません。

建築確認をとる上での敷地分割（仮想の分割線で敷地を分ける）を行い、それぞれの建物がそれぞれの敷地において基準法をクリアしていれば建築確認はO.Kになると思います。（審査機関の判断にもよりますが）

また、ひとつの敷地でも母屋+離れのような場合であれば2つの建物でも許可になります。

離れの場合は「そこでの生活は母屋なしでは成り立たないことが条件」になりますので、例えばキッチン又は浴室は設けない事にしておいて後から設置したりするという方法があります。（違法になってしまいますが・・・）

お礼

「母屋なしでは成り立たないことが条件」だと、離れに1家族が住む建物を作ることは難しいですね…。
違法をするわけにもいかないですからねぇ。
参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.6

06_llovyuok

私も今の家を建てるときに、同じ敷地内にアパートを別の業者で設計施工したくて検討しました。

我が家も敷地80坪でこれ以上分筆が出来ず、かといって敷地が余るのももったいないので、有効活用の意味で検討しました。
結論からいいますと、役所又は民間の建築確認の審査次第です。申請を出す前に審査機関に何度も相談に行きましたし、結局のところ各審査機関（民間2件＆役所）で意見はバラバラでした。
noby1999さんの場合、ＮＧとなる理由は、「1つの敷地には1つの建物」あるいは「用途の可分不可分」という定義で建物主体に考える場合だろうと思います。ＯＫとなる理由は全く別の人が生活するっていうことで建物より住む人を主体に考える場合だろうと思います。
ただ、完全な別棟は難しいかもしれません。どこかで一部繫がっている必要はあると思いますが・・・その後連結部分を壊すかどうかはnoby1999さん次第で、違法行為とみなされてお咎めがあるかもしれません。

ただ、私は防犯上等の理由やどうしても建てたいっていう積極的な理由がなかったので断念しました。

お礼

審査機関によって意見がバラバラとは、微妙な判断なんですね。参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.5

walkingdic

まず一つの敷地に一軒しか建てられない訳ではありません。ですから分筆は必ずしも必要ではありません。
ただ建築基準法に従った形にしなければならないというだけです。

つまり、一つの敷地であっても、立てる際には、申請でそのうち敷地を分けて（分筆は不要だが図面上分ける必要がある）、その敷地に対してそれぞれ建築基準法を満足することが必要であり、また建物もその分けた敷地の制約範囲内で建築しなければなりません。

建築の制約としてたとえば接道条件があります。４ｍ以上の道路に対して敷地が２ｍ接道しているという条件です。この条件は２棟それぞれの建物が満たす必要があります。

今現在４ｍ幅で道路（建築基準法の認める道路）に敷地が接しているのであれば、その部分から２ｍ幅ずつ敷地に接することで２ｍの通路として使うというやり方も考えられるし、４ｍの道路として位置指定をとり、２つの敷地に２ｍ以上接するようにすることもできます。

これ以外のやり方もないわけではありませんが、その地域の建築行政の方針によっても変わりますので、これらは専門家（建築士等）に確認してください。

お礼

ご説明ありがとうございます。
分筆は必ずしも必要ではないのですね。勉強になりました。

回答No.4

noname#39684

◆法律上も実際上も１つの土地には１つの建物しか建てられません。２つの建物を建てれば違法建築ですし、建築許可も下りません。これはどうしようもありません。

◆最初は連棟のように建てて、後でつながっている部分を壊す、というようなことも「よくあるようで絶対に許可されない」（違法建築の）手段ですので、建築申請の時点で必ず指摘があります。ましてや2棟を設計・施工も別の業者、というのはありえません。

◆お書きになっているように、分筆すると土地の形状などから接道条件などを満たさなくなりどちらの土地にも建てられなくなるような土地はいくらでもあるのです。分譲住宅業者の「それができりゃ、苦労はないよ」という声が聞こえてきそうです。

◆１土地１建物は、建築基準法の中でも特に厳しい（というより、それが満たされてからすべてが始まる）のでそれぞれの建物を建てることは難しいでしょう。もっと言えば、その土地（ご実家の土地でしょうか？）はそもそも１軒のための土地なのです。それに２軒建てようとすることに無理があるのです。

お礼

やっぱりそうですよね…
詳しい説明、ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

建築の専門家で無いのですが参考になればと書き込みます

うちの近所のメゾネット形式の２Ｆアパートで連棟が有ります

建物は壁と壁の間が１メートル位離れているのですが．．．。

屋根だけが繋がっています。

以前から面白い建て方をしていると思ったのですが、貴方と同じように悩んだ結果かも知れません

１メートルの間（路地状）は自転車などを置かれていました

あの方法だと１軒１軒は独立したままでも同一敷地で可能なのかも？

お礼

ほう、そんな建物もあるのですか。
参考にさせてもらいます。

回答No.2

respect_2006

ハウスメーカーの現場監督をしていました。
設計の詳しい事は分かりませんが、分筆出来なければ、２棟は難しいと思います。この点に関しては、設計の詳しい方からの回答を参考にして下さい。
　但し、検討の余地は有ります。２軒を１棟にする様に考えたら、どうですか？
　例えば、ご兄弟間の建物間の行ききが出来ない様にして、棟違いの設計にされるのはどうでしょう。簡単なイメージとしては、メゾネットタイプの賃貸にみられる建物（と言っても賃貸の様な設備や建具という事ではないですよ）で、２世帯が採光の関係で棟を少しずらして配置する感じです。それであれば、建物自体は１棟で界壁もありますので、兄弟といえ、プライバシーの確保も可能と思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。
検討してみます。

回答No.1

kameoka

兄弟をＡさん、Ｂさんとすれば・・・

もしもＡさんの土地名義上にＢさんが家を建てる場合に必要な土地をＡさんから借地したことにすればいいのではないでしょうか？
私はくわしく知りませんので間違っているかも・・・
間違っていればごめんなさいね～。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
私が調べたところでは、名義は誰の土地でも家を建てることは可能らしいです。ですので、借地にしてもしなくても関係ないと思います。
ただ、建築基準法上、一つの土地には一つの建物しか建てられないというのが原則らしいのです。そこで、この法律に違反しないように、二棟建てる方法がないかな～というのが、知りたい内容です。