３０坪の土地に３６坪の２階建の家は建築できますか？

質問

３０坪の土地で、中高層住宅地、建平率６０％、容積率２００％の場合、計算上は１階１８坪、２階１８坪、合計３６坪の家が建てられそうですが、実際可能でしょうか？車１台と自転車１台が置ければ庭はいりません。

おそらく、隣地から５０センチだけ離して敷地ギリギリ一杯という感じになると思うのですが、実際にそのような家を建てられた方はいらっしゃいますか？

一般的な建売住宅では大体２８～２９坪の家に、カースペース１台、小さい庭が少し、というものがほとんどですよね。
少しでも大きい家が建てたいので、注文建築でと思ったのですが、そもそもどの位までの大きさなら無理なく建てられるのでしょうか？

土地の形状によって様々だと思うのですが、実際に建てたという方や、購入するにあたってお勧めの形状の土地など、何でも良いのでアドバイスを頂けたらと思います。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.7

cokeraita

土地の良し悪しに付いてですが、相場より安い物件にはおそらく何か理由があるものだと考えた方が良いと思います。

例えば、前面道路が4m未満の場合は道路後退（敷地がその分狭くなります）がありますし、実は隣地との境界が未解決のままだったり、昔田んぼや畑だったりしたところは地耐力不足（地面が柔らかいので、建物が沈まないようにする必要があるため）で基礎や土壌改良にお金がかかったりします。
また、あたらしい盛土の造成地や、崖下、崖上、急傾斜地などにも建築規制がありますので注意が必要です。

狭小敷地で木造２階建てなら、おそらくご自分ひとりで土地を探してハウスメーカーに頼るよりは、誰か良い建築士か工務店を探して一緒に土地を探す方がコスト的にも時間的にも早道ではないかと思います。

また、手頃な土地を見つけたと思ったら、契約の前に一度、その土地の市町村の役所の都市計画課か建築課で、実際にどのくらいの建物が建てられるのかをお尋ねになられるとよいと思います。どこかが分かればちゃんと教えてくれます。

回答No.6

jetaime

こんばんは。
　参考程度にお読みください。
　我が家の土地は、下記のとおりです。

　土地約28坪。第一種住居。
　東西に長い長方形。(建築面積は約3.50ｍ×14.5m)
　南と東が4ｍ道路に面している。(東南角地）
　建蔽率60％、容積率160％（前面道路4ｍの関係で300％が160％になった。）　　　　

　で、建替えたは家は下記の数字になりました。

　3階建て。高さ9.5ｍ(10ｍ以下なので北側規制なし）
　延床面積　約138m2（ビルトイン車庫除く。）
　建蔽率58.70％
　容積率147.65％

　もし2階建だったら、延床面積100m2前後だと思います。
なので、うちの土地の場合は、2階建の36坪には少し足りないのですが、30坪の整形に近い土地でしたら
何とかいけるのでは？と思います。

回答No.5

kami55

道路の条件によります。４ｍくらいの道路幅だと１６０％くらいの容積率になる場合があります。北側が隣地の場合、斜線制限が入りますので、上層階は削られてしまいます。
お勧めなのは、半地下とロフトをつくることです。そうすると余裕で質問の条件は満足できます。

お礼

ご回答ありがとうございました。
総２階を想定していましたが、１階は目いっぱい建てても、２階は小さくなることもあるのですね...。
残念ながら半地下は作れないんです。ロフトの事はこれから勉強しようと思います。
ありがとうございました！

回答No.4

noname#78261

ポーチ屋根の庇やバルコニーが深くは出来ませんが可能です。
ギリギリの家は通風や採光が悪くなりがちなので角地や南道路ならＯＫですが価格もありますのでせめて東道路や東南道路がいいのではないかと思います。車庫部分の空間を利用して採光や通風を工夫しましょう。

お礼

早速ご回答下さってありがとうございます！

ポーチ屋根の庇やバルコニーの事は考えていませんでした！そうですね、ギリギリに建てたら敷地から出てしまいますよね～。床面積の事ばかり考えてしまっていました。採光や通風も大事ですよね。
可能と聞いて元気が出てきました！良い土地が見つけられるように頑張ります。
ありがとうございました！

回答No.3

t_link

＞お勧めの形状の土地など
角地がお勧めです。
角地なら地域によって角地緩和で建ぺい率が＋１０％になりますので、設計に余裕が出来ます。
または地下車庫のある（造成できる）土地でしょうか。

お勧めできないのが北道路。北道路の家は南側に別の建物や遮蔽物があると採光の為に建物を南側境界から２，３メートル程離す必要が出るかもしれません。

お礼

早速ご回答下さってありがとうございます！

半地下やビルトインガレージ、地下車庫などはできない所に建築を頼むので、ごく普通の木造の２階建の家のみなんです。

角地、良いですね～。東南の角地や南西の角地など、物件が出てくることを祈っているのですが、中々出てきません。
頑張って探すしかありませんね。
どうもありがとうございました！

回答No.2

big_egg

建坪を稼ぎたい場合、半地下スペースはどうでしょう？
（少々予算を食いますが．．．）

半地下だと建平率、容積率共に計算に入れなくてもいいようです。

「地下室 グランドルーム」をキワードにgoo（教えてではない方）で検索をしてみて下さい。
参考になるページが見つかります。
（まだ施工地域に制限があるようです）

自分もコレいいなー、と思ってます。

お礼

早速ご回答下さってありがとうございます！

説明が足りませんでした。半地下やビルトインガレージなどはできない所に建築を頼むので、無理なんです．．．。ごく普通の木造の２階建の家のみしか建てられません。
予算があったらどれだけ良いでしょう．．．。

ありがとうございました。

回答No.1

hupu

隣地から５０センチというのは一応可能です。
ただ、おっしゃるとおり土地の形状が長方形（正方形）でないと、無駄なスペースができますので設計が難しくなります。

注文住宅にするのなら、ハウスメーカーによって工法も違いますので、土地を決めてから設計者と打ち合わせするしかないのでは？

お礼

早速ご回答下さってありがとうございます！
予算との兼ね合いで、無理そうならもう少し坪単価の安くて広めの土地にしようか（それでも３５坪位だと思いますが）、建坪を減らそうかどうしようかと色々迷っている段階なのです。
土地が決まっていれば設計者の方に相談すればよいのですが、それも出来ない状態でして．．．。やはり土地の形が決まらないと中々わからないですよね．．．。できるだけ長方形や正方形の奇麗な土地を見つけたいと思います。
どうもありがとうございました！