マンションの売却損と確定申告

質問

これまで色々とweb検索や教えてgooで調べたのですが、私のケースにピッタリな解説（答え）を見つけることができませんでした。

　私はサラリーマンで、税制について疎いので、どなたかお詳しい方教えてください。

　平成６年に住居として購入したマンションを勤務都合（遠方への転勤転居）のため売りに出し、勤務地では社宅住まいしており、最近ようやく売却できました。

　購入額は3000万、売却額は1100万円です。住宅ローン（住宅金融公庫）は、これまでに繰上げ返済を利用し、現在300万円の残があります。

　いわゆる売却損が出ているのですが、なんでもH16年から税制が変わったとのことで私にはさらに難解となり、確定申告で優遇措置が適用されるのかどうか分かりません。

　また、適用されないとすれば、どうせ買うなら今のうちに新規に住宅を購入するなど、別の手立てを組み合わせることで損を抑えることができますか。

　併せて、出向くべき税務署は現在の勤務地（住民票がある所）で良いのか、マンション所在地の税務署に行く必要があるのかについてもお願いします。

回答No.5

walkingdic

>少しは損を減らせられる可能性があるということでしょうか。
そうですね。
後は細かな要件を満たせるかどうかですね。

回答No.4

noname#184557

３年というのは、正確には、租税特別措置法４１条の５第７項ロに記載されているのですが、「当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に譲渡されるものに限る。」となっています。
たとえば、平成１６年３月１０日に転居したとすると、平成１９年１２月３１日までの譲渡が対象になると解されます。一般には、起算日は住民票などにより確認されます。

回答No.3

noname#184557

１．この特例(措置法４１条の５の２)は、住宅ローンが残っている自宅を売却した場合で、買換もできずに賃貸住宅などに住むことになった人に対し、住宅ローンの残額から売却額を差し引いた金額を限度として、損失を給与所得などの金額から差し引ける制度です。
２．このケースでは、マンションの購入価額が３０００万円ですが、年数も経っており、減価償却するといくらになるか計算しないといけません。仮にその金額を２４００万円とすると、売却額１１００万円を差し引いた１３００万円が譲渡損になります。この場合、売却額の１１００万円で、住宅ローンを返済できるので、この特例の適用はありません。
３．買換(措置法４１条の５)の場合は、そのマンションに住まなくなってから、３年以内に売却し、その売却した年の前年か、その年か、その翌年にローン付きで新しく住宅を買って住んだ場合に、その損失額を他の所得と通算したり、繰越できる制度です。ただし、様々な要件がありますから、それをひとつずつ確認しておく必要があります。ここでは、読みやすいように省略して書いていますが、正確には年数などの計算に注意する必要もあります。
また、損失が通算されたり、繰り越されたりしても、税金の額だけ得するか、損するかの違いなので、将来の見通しを持たずに買換資産を購入しても、また、転勤したときには、同様の問題が発生したり、特例が使えないことも考えられますから、そのあたりも検討する必要があるでしょう。
４．その他は、すでに回答があるとおりです。

お礼

詳しくありがとうございます。
ご回答３．にある「住まなくなってから」とは、起点はどの時点になるでしょうか。公庫の銀行には留守管理手続きをしてありますが、その期間は関係あるのでしょうか。いずれにせよ、優遇措置は難しいようですね。

回答No.2

walkingdic

ご質問では売却時の住宅ローンの残債が不明なのでどの程度適用できるのかわかりませんが、まだ残債があるということですから、いくらかでも可能だと思います。
適用になるのは、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3390.htm
です。

>どうせ買うなら今のうちに新規に住宅を購入するなど
買い換えた場合は、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3370.htm
になります。

>出向くべき税務署は現在の勤務地（住民票がある所）で良いのか、
それでよいです。

お礼

参考になるサイト紹介ありがとうございます。
少しは損を減らせられる可能性があるということでしょうか。

回答No.1

cool2006

１、まず、所轄税務署ですが、住民票のあるところを所轄する税務署になります

２、確かに平成16年から租税特別措置法により、譲渡損失については他の所得との損益通算が出来なくなりました（31-32条）

３、しかし代わりに、住宅借入金等（要に住宅ローンね）が残っている住宅を売った場合には、その残っている住宅ローンの金額を限度として、他の所得と損益通算できる特例が平成18年末まで決まっています（措法４１の５の２）

４、しかし相談者の場合、譲渡対価の額が、住宅借入金等より大きいため、特定居住用財産の譲渡損失の金額がゼロになってしまい、結局この特例の適用は出来ないと思われます。（つまり、譲渡対価よりローン残額が多くないと適用されない）

お礼

詳しくありがとうございます。
専門用語についてはその定義を正確に知らない私のような門外漢には難解で、文意を誤解しているかもしれませんが、要は否定的答えが出たということですね。