賃貸契約のキャンセルについて

質問

10月10日（月）に不動産業者と契約した、マンションの賃貸契約をキャンセルするにあたっての質問です。

本日キャンセルを申し出た場合、契約時に振り込んだ金額は、通常いくらもどってくるものでしょうか？
ちなみに契約書には、記載はありませんでした。

契約日　　：10月10日
入居予定日：12月10日
契約金　　：約50万円
　　　　　　（敷礼各２ヶ月、仲介手数料1ヶ月、
　　　　　　　保険料、前家賃等）

よろしくお願いします。

回答No.6

noname#65504 · ベストアンサー

１）＃５ですが、読み違いがあったようなので補足します。

＞入居前解約についての説明は、口頭も含めてありませんでした。

これは入居前に解約した場合についての説明がなかった（一般的な解約については説明はあったけど）という意味でしょうか？　それならば特に問題はなかったと思いますので、かなり厳しい状況だと思います。

一般的に賃貸の場合は引き渡しまでの期間が短いことが多いので、入居前であろうが後であろうが、解約と言うことについて区別をつけず、解約条件を設定していると思います。

入居前後によっての解約の条件をかえる必要があるのは、手付け解約の設定がされている場合だと思います。これとて手付け解約は入居前でなければできまいことに法律の原則でなっていますので、特に説明はないかもしれませんし、賃貸ではあまり手付け金を受け取るようなことはないと思いますので、解約について全くなかったのなら問題ですが、入居前に解約した場合の条件について説明がなかったという意味でしたら、あまり問題はないと思います。

なお、参考に重要事項説明書に記載される解除に関する記載例を示しておきます。このような記載があって、かつ口頭で説明があったのなら、重要事項説明に不備はなかったものと思います。

第１０条　乙（借り主）は、甲（貸し主）に対して少なくとも○○日前に解約の申し入れを行うことにより、本契約を解除することができる。
２　前項の規定にかかわらず、乙は、解約申し入れの日から３０日分の賃料を甲に支払うことにより、解約申し入れの日から起算して○○を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。

○○には数字が入ります。なお、この数字分の支払い義務は生じてしまいますが、それ以上の分の家賃を支払っているのなら、その分は返還してもらえるはずです。

なお、契約書には、記載はなかったようですが、基本的に契約書の文書化は不要です。ただし、業者が仲介するような場合、宅建業法で定めた３７条書面といわれる書面を業者は作成する義務があり、これが契約に係わることを中心に記載することになっているので、契約書をかねて出されているようです。

３７条書面には「解約」に関するものは、定めがある場合は記載することになっていますが、定めがない場合は書かなくても良いことになっています。
これに対して重要事項説明書は、定めがあればそれを、定めがない場合は、「定めがないこと」を記入することになっています。

解約に関する定めがあれば、重要事項説明書と３７条書面の両方に同じ内容を書くのが正しいですし、定めがなければ、重要事項説明書にそう記載され、３７条書面（または契約書）には未記入となっています。

なお重要事項説明書と契約書の記載内容が異なる場合、借り手が有利になる方が有効となります。

このあたりに不備があれば、交渉のネタになるので、よくチェックしてみてください。

話題を変えます。

不動産業者と契約した」とありますが、これは「不動産業者＝大家」ということでしょうか？一般に大家と業者が同じ場合は、仲介必要はありませんので、仲介手数料はかかりません。この場合は、契約の正否にかかわらず、過剰な請求だと思います。

「不動産業者＝仲介業者」でしたら、賃貸契約の相手先は業者でなく別の大家となります。
この場合、一般的な契約の流れとして、以下のようになることが多いです。

１．重要事項説明
２．賃貸の申し込み（仲介業者に提出）
　　申込書の記入、保証人、収入に関する書類提出
３．大家の審査（収入や保証人の確認）
４．大家の承諾（契約の成立）
５．仲介業者による３７条書面（契約書を兼ねていることが多い）の発行

この場合、契約金と呼んでいるお金を何時支払ったかが非常に重要です。
５の後でしたら、敷金と前家賃・保険料の一部程度しか返ってこないと思います、３以前でしたら全額返る可能性があります。

というのは東京都住宅局、東京都宅地建物取引業協会、全日本不動産協会などは、契約成立（４）以前に金銭の授受があるとトラブルが多いので、原則受け取らないように指導しているからです。
また、借り手が「強く希望する場合」受け取っても良いことになっていますが、その場合は、そのお金の取扱を十分説明するように指導しています。

４の時期は借り手には非常にわかりづらいので、時期が特定できる５と支払時期が何時だったかが最終的には問題になると思います。

納得できないようでしたら、金銭授受に関する資料（領収書、振り込み資料など）と重要事項説明書、契約書など資料をそろえて、役所の宅建指導課に相談してみるとよいと思います。

回答No.5

noname#65504

まず保険料については保険会社の取扱になるのでよくわかりません。保険会社に問い合わせてみた方がよいと思います。以下は保険料以外についての回答です。

契約が正常に行われている場合、入居していないのでしたら、原状回復の必要はないので、敷金は戻ると思いますが、この取扱は地方によって異なることがあります。
礼金は多分返ってこないと思います。

契約が完了していると言うことですが、仲介手数料は基本的に契約完了の成功報酬ですので、仲介業務に何らかの問題があった場合を除いて、解約が質問者の都合によるものならば、業者は返金する義務はないと思います。

なお、クーリングオフは売買契約において売り主が宅地建物取引業者の場合について適用できる制度ですので、賃貸物件については適用できません。

次に家賃についてですが、一般に賃貸契約は２年程度の期間を定めることが多いのですが、契約はどうなっているでしょうか？
契約期間が設定される場合、原則としてその期間内の家賃全部を支払う必要があります。
しかし、一般に数年年単位きっかりで実際に住む人は少ないので、解除を申し出る期間を特約で設定していることが多いです。
一般的にこの期間は１ヶ月から３ヶ月程度前に解約を申し出るという内容であることが多いので（すなわち申し出から設定期間の間は契約が続いている）、場合によっては追加でその期間の家賃を支払う必要が出るかもしれません。
期間設定が１ヶ月なら現時点で使用し始める１ヶ月以上前の申し出ですので、１２月分以降の前家賃は返還要求してもよいと思います（すんなり返してもらえないかも）。２～３ヶ月になっているとその期間の家賃の支払い分を精算することになると思います。
契約書をご確認ください。

手付けの設定がされていれば、手付け解約により手付け分を放棄すれば、残りの金額は返してもらえるのですが、賃貸契約では手付けをすることが基本的にないので、あまり期待できませんが、これも重要事項説明書などに記載されていないかどうかご確認ください。

解約条件については、重要事項説明書に記載してあります。記載があればそれに従って方法で解約になることになります。場合によっては違約金が必要になるケースもあります。

以上質問者にとってあまり良くない情報ばかりで済みません。

但し＃２さんのところに以下のように書かれているような状況でしたら、まだ希望があります。
＞入居前解約についての説明は、口頭も含めてありませんでした。

本来は解約条件などについては、有資格者により口頭で説明することが義務つけられていますので、、重要事項説明不備として契約不成立とできる可能性があります。
契約が不成立の場合全額返される可能性もあります（保険料については？）。

しかし、重要事項説明書への記載事項ですので、説明書には記載されていると思います。
文書で記載されていると、言った言わないは水掛け論になりますので、難しいところもありますが、重要事項説明が本当になかったのなら、役所の宅建を指導する担当部署に相談してみるとよいと思います。

回答No.4

noname#119854

契約日１０月１０日ですとクリ－ンオフ可能でないでしょうか。不動産の契約に関しては、入居鍵引渡しまでに金員の支払い契約はするのですが、物件確保の為に仲介手数料を手付けとして支払い後日契約書の取り交わしは時に総額の支払時に手付金は、仲介料に充当するとかになるのですけど、まだオフ可能な期間だと思います。一応文書で配達記録及び書留で契約取り消しに関する連絡と金員のうち仲介料差し引き返金を振込口座記入して振り込み返してもらうことできると思いますが、まず急ぎそれをしてから、消費者相談か宅建の相談窓口に行くかを検討してください。入居が１２月１０日の予定でしたら普通は手付けのみで入居日の２週間前まで位に支払うのですが、急いでいたのですね。空き部屋で契約日を考慮してもらったのと、建築中で入居できない場合、また入居中の場合でもクリ－ンオフ可能期間内を優先にお話を進めてはどうですか。一度業者に連絡して対応によって考えるとしても回答はどちらであっても文書でだすことをお勧めします。仲介料と振込返金の手数料を差し引いて返金してくれるかを確認してみてください。あと契約書よく読んでみてください。解約事項はあると思います。

回答No.3

multi81

こんにちは。

入居可能日はいつなのでしょうか？というのも、契約をした部屋が実際に使用可能となる期日（あるいは家賃発生日）によって若干変わるかなと思います。

入居予定日＝入居可能日＝家賃発生日であればおそらく全額近く返金されても良いと思いますよ。まあ仲介会社への契約書作成に対する事務手数料（5,000円程度）は仕方ないかと・・・。

なにせ相談者さんの解約によって貸主・仲介会社に損害が見込まれるかですが、２ヶ月もあれば再募集するだけの十分な期間がある訳ですし、通常なら１ヶ月前に退去連絡が入ってから募集にかかる訳ですから。

回答No.2

noname#119854

重要事項に入居前の解約に関しての説明ありませんか。口頭でも中途契約取り消しに関しての説明受けなかったでしょうか。仲介料、と礼金１カ月分差し引き返還できると思うのですが、契約場所の（仲介業者の住所・所属協会）に聞いてみてください。礼金の２ヶ月のうち１ヶ月は仲介業者に家主が払うもののようになっている業者多いのですけど、契約書の最後の賃貸人。賃貸代理人。とかの項目見て問い合わせてみるといいと思います。まだ建物建築中でしょうか。それとも退去後の入居でしょうか。それによって交渉も方法があるのですが。

補足

a741さん、ありがとうございます。
入居前解約についての説明は、口頭も含めてありませんでした。
物件は1年半前に完成しており、現在入居者がいるため、内見はできませんでした。
交渉方法はどのようにすればよいでしょうか…。
所属協会にも問い合わせを入れてみます。

回答No.1

6dou_rinne

敷金は返ってくると思いますが、礼金や手数料は無理でしょう。
前家賃は入居までに１ヶ月以上ありますから返ってきて当然だと思いますが、家主や仲介業者がいろいろ言うかもわかりません。