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マンション購入悩んでます（良きアドバイスをお願いします！）
マンション購入で悩んでます。現在家賃12万円（賃貸）です。家族は私（30）妻（26）と2人ですが近い将来子供は欲しいと考えています。ただ、今の場所は仕事場は近いのですが環境が良いとは思えません。（大通りに面し、騒音問題や日当たりについて）私は地方からの上京者ですので今後家賃は必ず発生します。どうにもならなくなった場合意外実家に戻るつもりはほぼ無いです。 いずれ買いたいと思うのであれば買ってしまっても良いのでしょうか？大体の方の意見は頭金をためてからとの意見が多いように思えますが10年後1000万貯めたとしても、今の家賃だけで1500万位はかかってしまうと思われます。最低でも都心での生活は家賃10万円は覚悟しています。購入は35年ロ－ンで新築3300万程の借入で考えています。来年末なので金利も気になるところですが、、。月の支払いは13万程でボーナスは7.8万になればと考えています。今のところ妻も働いていて子供が生まれても落ち着いたら働く予定です。中古も考えたのですがずっと住む事を考えているので最新の設計、設備があった方が良いかなと思っています。 どうか良きアドバイスをお願いいたします！
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買っても自由ですがどうぞ、もう少し研究されたほうがよろしいかと存じます。 あくまで私見ですから参考程度にお読みください。 私ならどうするという考え方です。 家賃とローンの支払額を比較する論法は、一定期間を想定しての 話です。 ３５年間を想定したら、築３５年のボロマンションに、月１３万の 家賃を将来も払い続けるかという話になります。 ですから１５年間とか一定期間、ローンを支払って、売却した場合 残債（ローン残高）以上の価格で物件が売れてはじめて、安く 住めたという話になります。 だって、残債が残ったらそれを補填するにしろ、もち続けるにしろ 新築当時の価値はないものにローンという名の家賃をせっせと払い 続けることになるのです。 別に賃貸を続けろとはいいません。 買うなら物件を選べということです。 今、都心の１５坪買っておいて１０年住んで、３００万の損で売って その次点で、値下がりした郊外の物件を新たに買ったほうが 得だろうと申し上げたいだけです。 ４０歳のときに、買い替え物件の残債割れがなければ 楽勝で新しいものが買えます。 ６５歳で定年でもまだ築２５年。住んでもよし、売っても貸しても よしです。 ＞マンション購入で悩んでます。 ＞現在家賃12万円（賃貸）です。 金利2.4％ ３３００万円の借入れで３５年ローンなら １１．６万円です。 当初３年とか１％優遇金利を乗せて最初は９．９万円ということも あります。その後は11.5万円 ただし、これに管理費＋修繕積立金＋固定資産税が月額３万円近く 乗っかってきますから 約14.5万円です ＞いずれ買いたいと思うのであれば買ってしまっても良いのでしょうか？ ３０歳ならいままで５年のマンションの値動きを見てきていらっしゃるでしょう。 マンションの価格は、占有面積（坪）あたりの単価で見ます。 ８０m2なら24.2坪ですね。 坪単価というのは ２４．２坪なら 都心部で ３００万円 ７２６０万 文京・目黒・世田谷で 260万円 ６３００万 湾岸 その他 230万円 ５５７０万 高層マンション低層 都下 その他の２３区 ２００万円 ４８５０万 川崎 横浜 東急沿線 １８０万円 ４３６０万円 千葉埼玉 １５０万円以下 ３６３６万円 これは、駅近物件の物件平均ですから、一階とか徒歩１２分とか では坪単価はもっと安くなったりします。 ＞大体の方の意見は頭金をためてからとの意見が多いように ＞思えますが10年後1000万貯めたとしても、今の家賃だけで ＞1500万位はかかってしまうと思われます。 でも、１０年後の新築の坪単価が４０万円下落していたら その時点で８０平米の新築物件が１０００万円安く買えます。 ＞最低でも都心での生活は家賃10万円は覚悟しています。 都心の家賃坪当たりは現時点で 10万円で借りられる面積 南青山・麻布 1.5万円月坪 ２２m2 中央・渋谷・文京 1.2万円月坪 27.5m2 世田谷杉並 1万円 33m2 その他２３区 8千円 41m2 ただ、今賃貸の人がどんどんマンション買ってますから、空室が増えて いずれは家賃水準が下がる気配もあります。 ＞検討しているところも渋谷まで15分で80m２なので将来的にも ＞金銭面がクリア出来ればと思っています。 東横沿線なら、少し様子をみたほうがいいですよ。武蔵小杉に ２年後に横須賀線新駅ができて 大手数社が３０００戸規模の大規模供給を行います。 これによって武蔵小杉は東京駅まで１８分 渋谷にも18分に 交通の要衝になりそうですね。 東急沿線で溝の口以遠をお考えなら、３～５年後の供給の ほうが安くなりそうな気配はあります。 こんな場所で見ず知らずの人に責任持って高額な買い物のアドバイス しろといわれてもなかなか責任持ちかねますが ひとつだけ申し上げなくちゃいけないのは、マンションは定住するものでは ないです。今買うなら、同じ坪単価でもっと都心よりの１５坪くらいの 物件を買っておいてお子さんが大きくなったら住み替えるべきでしょう。 いま郊外の２５坪を買う必要をまるで感じません。 ＤＩＮＫＳでなぜ郊外の２５坪なのか？かなり不思議です。 ２５坪で子供が３人生まれたら結構暮らしは大変だろうと想像します。 過去のトレンドを読めばはっきりわかりますが、今郊外を坪単価１５０万円で 買えば、１０年後周辺の新築相場はあきらかに１３０以下になっていて 中古価格は１００万円以下でしょう。 しかし、同じ価格で都心部の２１０万円 １５坪クラスを買っておけば 将来、賃貸資産として買い手がつきます。またＤＩＮＫＳが買います。 今後下がっても坪単価１９０万だとすれば、３００万円の下落。 不動産は希少性です。 都心を中心に同心円を描いてみればおわかりのように周辺にいけばいくほど 供給量は増える。 そのくせ、電車は都心のほうが密度が濃い。 さて、家賃との比較で住居を考えるのなら、いまのうちから、不便で広い 郊外マンションを高値で抱え込む愚はさけるべきだと私は思いますが。 今お子さんが２人いて、所得が７５０万円以上で、生活も安定しているのなら 今ご検討の８０m2をお買いになったらいいでしょう。 不動産の大きな傾向は、坪単価の高い物件は今後も値下がり少なく 坪単価の安いというかボリュームゾーンはどんどん下落します。 私はそういう読みですが・・・。いろいろ研究なさってください。 永遠に住むのだから、値下がりは意識しない そういう声が聞こえてきますが、人間いつ何が起こるかわかりません。 どういうとき売却するかというと (1)狭くなる これは８０m2でも狭くなるケースはあります。 親の介護。双子が生まれる。モノが増える。 (2)古くなる １５年経過すれば、かなりの人数が売却しはじめます。 大規模修繕はしても、床や壁や天井の汚れは目立ちはじめます。 修繕積立金の追加徴収もおこります (3)近隣関係 周辺の環境変化。大きな建物が建つ。都市化されて雑然とした雰囲気に なる。子供の教育環境として望ましくなくなる 日があたらなくなる。 (4)通勤環境 職場の移転・転職など (5)家庭環境 こどもの通学 離婚 別居など ３０歳で３０年住んでもまだ６０歳で定年前です。ローンも残ってますが 年とって築３０年のボロマンションに住むのはみじめです。 そこで売っても、５００万円くらいにしかならないかもしれません。 それから、今後都営アパートの老朽化と建て替えで、資金を得るために 定期借地権の高層マンション（民間デべの事業）で都心部で１５０万円／坪 のものがぞくぞく供給されていくらしい。 そういう動向も視野にいれておかれるといいと思います。 もちろんすごい競争倍率が予測されていますが・・。 それと、どうしても買いたいと思うのなら倍率のついている物件にしてください。 今の市場で抽選にならない物件を買うことがそもそも間違ってますね。 昔は全部抽選でしたから（＾＾） 買って後悔ってほとんどなかったです。
まず無理でしょう。よく賃貸の家賃と比べて 買う方がお得だと考える人がいますが、 それは根拠不明です。 家賃と同じくらいだからなんなんでしょう？ 子供の教育費は高校までで(オール公立)どんなに ケチっても一千万です。 奥様の収入合算で750万でも3千万のローンは 苦しいかな。 よく考えてみてください。 3千万のローンって年収５００万の6倍です。 よく家を買うときは数百万の差は小さく見えてしまう のですが、実際、一年間汗水たらして働いても、 せいぜい２００万くらいしか返せないですよね。 最新の設備といっても、それを買うためにどれだけ 働くか、考えてみてください・・ 今、売りに出てる中古マンションを見ていると いくつかは破産寸前や任意売却、競売物件を見る ことができます。 でもそれらはほとんど、十年くらい前の価格の高く 金利も高い時に購入して、首が回らなくなった人たち のようです。 では今なら価格も金利も安いし安泰かというと、 逆にこれからの方が破産者は増えると言われてます よね。 購入ブームでたくさんの人が頭金なしで無謀なローン を組むようになって。 chane55様のご質問を読んで、正直破産予備軍だという 感想を持ちました。 年収５００万というのは銀行からみれば上客なの ですが、それは決して高所得という意味ではない です。 一番無謀なローンを組んでくれやすいからだと 銀行関係者が言ってましたが・・ ここで質問されたことで、もう一度見直しをされる きっかけになると良いですね。
#6です。 ＞賃貸でもお金がかかるのでは？ それはまったく違います。 同じ立地、同じ広さの住居を望もうとすれば、もちろん賃貸の方が高くつきます。 けれど、マンションは購入してしまったらもう後戻りできません。賃貸ならば、老後には安いアパートや公営住宅に住むことができるのです。 お金に困れば生活保護も受けられます。 持ち家を持っている人は生活保護は受けられません。 ＞現在の収入なのでいずれはもっと稼ぐつもりです。（それも先の話とされると何も進みませんが、、。） かなり危険なお考えだと思います。昇給は「今現在存在しないお金」ですよね？ 住宅ローンは借金です。借金をするとき、将来確実にこれくらいの収入があるという以上のお金を借りるべきではありません。 確実、というのは最低、今の年収です。 昇給はするかもしれませんが、逆に減給になる人も多いです。 ＞こういう計算をされる方は“子供なんか育てられない”となってしまうのでしょうか、、。 つまり、3300万の借入にしろ、月13万の家賃にしろ、質問者さんの年収には分不相応ということです。 もっと年収が高い、もしくはもっと物件の価格を下げれば家を買って子供を育てることもできますよ。 もっと住宅購入について調べることと、他の人がどのくらいの予算で購入してるかも見てみるとよいと思います。 だいたい、年収500万なら3300万は無謀だ、という意見が多いことがわかると思います。 意見が多いということは、それは妥当な計算だということです。 大体きちんと計算している人は、キャッシュフローを作って85歳くらいまでの生活設計を立てた上で出した予算です。先のことを考えてたら進まない、ではないです。 先のことを考えないでどうやって数千万もの借金をするのでしょうか？ もちろん、家庭によってお金の使い方が違うのでケースによりますが、ただ節約や生活様式によって違うお金の余裕は、ほとんど誤差範囲です。 どんなに上手にお金を運用しても、500万年収で3300万 借入が余裕になることはないです。 最近は銀行が住宅ローンを主力商品に、かなり緩い条件で融資するようになったおかげで、破産する人が増えました。 銀行が融資を許可する金額は、一応「支払える金額」ですが、それは何も人間らしい生活をさせないで身包みはいで ローンだけ払ってもらう、という意味です。 子供を大学はおろか、専門学校にもやることはできないでしょう。 ちなみに私は質問者さんと同じように年収は500万くらい ですが、頭金700万ありましたが3000万のマンションは 諦めました。 子供には最低限の教育をしてやりたいですから。 それで2000万のマンションにしましたが、これでも妻のパート収入がないとかなりきついです。 質問者さん、定年後は65歳の年金支給開始まで収入がないのですよ。 質問者さんの場合も、奥様の就労が今後も続くのであればこの計画は決して無謀ではないと思います。 その点はよく話し合いをされるとよいと思います。
- tajimanokami
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＃８です。 中古物件、川崎市中原区の例ですが、販売価格約４千万円のマンションが、入居者の都合で１年後売りに出され、約３千万円になったそうです（昨年、不動産屋さんから聞いた話）。 どうしても直ぐに買いたい、という判断をなさるなら、中古といっても１～２年でこれだけ安くなります。ある程度情報収集をしてはいかがかと。 ちなみに、我が家は昨年かなり古いマンションを「身の丈にあう物件」と判断、渋る家内をなだめすかして購入。ま、ほどほどに生活しています。 あと、蛇足かもしれませんが、区役所に相談して、マンションの鑑定士（一級建築士）を紹介してもらうとよいでしょう。何件か物件を廻るときに、販売員を圧倒する知識とアドバイスが得られるので、一日数万円かかっても、不良マンションをつかまされるリスクが減ります。
- tanktan
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＜自分たちでやっていきたいと思っているのですが。年収500で月額13～14万、ボーナス7万位でも子供がいると厳しいのでしょうか 無理です。自殺行為です。年収５００万円であれば、借入２０００万円でもかなりきついです。 住居の費用だけで、子供の教育費用、趣味、娯楽などをまったく考えないというならば話は別ですが・・ まず、子供ができると１人につき、養育費、教育費が年間最低１００万円は必要です。 新築３３００万円の物件を買うのであれば、年収８００万円ぐらいは必要であると思います。 家を買う時期を待つ必要はないと思いますが、資金面から考えると郊外の中古物件がよろしいのではないでしょうか（子供のことを考えるなら、できれば一戸建？）。 ＜中古も考えたのですがずっと住む事を考えているので最新の設計、設備があった方が良いかなと思っています。 なおさら中古の方がよいと思います。最新の設計、設備も、年数が経てばかならず陳腐化します。 設備などは、後で交換可能です。 必要なときにリフォームなどで設備を交換すればよいのです。 とにかく初期費用（借入金額）を抑えることが大事です。
- tajimanokami
- ベストアンサー率20% (14/69)
地価が値上がり傾向にある、ということは、金利もこれから上がる、ということも考えましょう。 ３５年間固定金利というのはありえないですね。 バブル期ほどではないにしても、将来の年利７％位は覚悟して計画しないと、大変なことになるのでは。 これから、国民にかなりの負担がかかる政策が矢継ぎ早に実行されようとしていることに、目をつぶってはなりません。 貯金するために、今より条件の悪い賃貸に引っ越すという選択肢もあります。 厳しいことを言うようですが、現実はもっときびしくなるでしょう。勝ち組になるしかないですね(^-^)
- nachiguro
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こんばんは 元管理会社の者です。 前に管理のことをチラッと書いてありましたが、もう少し書きましょう。 現状管理費の平米単価平均は概ね１３０円前後なら善良な物件と考えていいんでしょうが、新築の場合それを８０倍（m2数分）してください。 それに修繕積立金が管理費の５～６割加算され、新築なら修繕積立基金（２０万から多いところで６０万位）が発生します。 また、マンションには長期修繕計画と言うのがあり、築年数に応じ、戸別の修繕積立金が増額改定される事も可能性があります。 これを考えると８０平米なら管理費等で１５０００円前後が「最低限かかる」ランニングコストで、管理費等の積算が間違えていたらとんでもない事は十分に考えられます。 あと「マンションを買う時は管理を買え」と言われますが、新築ならエレベータの保守形態がメーカー系フルメンであれば少なくとも購入者に対して一定の礼を尽くしていると考えてもいいでしょうし、中古であれば決算書の管理費の剰余金（予備費含めて）が管理費収入の１が月分位あるのと同時に、やたらと積立金からの支出がないこと、管理組合の未収金がないことこの点がポイントになると思いますね。 あとは、自分のライフスタイルと「マンションを買いました、でもレジャーすら楽しめません。」では人生の楽しみもないですから、その点で何処まで妥協できるかがポイントになると思います。 管理面で解からない事があれば質問してください。
年収500万で3300万の借入、もしお子さんが一人いたら、かなり厳しいでしょう。 3300万を35年、金利2.8％全期固定とします。 毎月支払いが123000円。(ボーナス払いなし) ちなみにマンションならば管理費、修繕費、固定資産税で毎月2.5万円としましょう。 住宅費だけで毎月約15万。 これが、35年続くとお考えください。 60歳で定年だと思いますが、65歳まで収入のあてはありますか？ 普通はないと思います。 60歳から収入がゼロになるのに、15万の住居費を払えますか？ それまでに繰上げして完済すればいいと考えるでしょうが、それができるかどうか計算してみてください。 年収500万というのは、手取り月収に直すと35万くらいで しょうか？ 35万から住居費15万を引くと20万。 夫婦二人の生活費は15万くらいでしょうか。 そうなると毎月5万ほどしか貯金できないですよね。 毎月5万×12ヶ月×30年(定年まで)＝1800万。 この1800万から5年間×15万の住居費、さらに65歳からの 老後資金が出せ・・ないですよね。 しかもこの計算は子供の養育費、教育費を加えてません。 子供が生まれないとしても、3300万の借入は年収500万で 得られる生涯収入にまったく足りていない、ということが 私からのご意見です。 厳しいことを言うようですが、現実はそんなに甘くないです。 定年が来ればみんな収入がなくなるのですから。 ただ、奥様の就労が期待できるのであればまた購入予算も変わってくると思います。
お礼
アドバイス有り難うございます。いろいろな計算がありますね、、。 ただ自分としては賃貸でもお金がかかるのでは？と思うのです。 地方でない限り家賃はそれなりに高いと思っています。あと、現在の収入なのでいずれはもっと稼ぐつもりです。（それも先の話とされると何も進みませんが、、。）妻も働くと言ってくれているので、、。（現状合算で750くらいにはなります） こういう計算をされる方は“子供なんか育てられない”となってしまうのでしょうか、、。
具体的な検討物件があるということですか？ その前提でいくと、ご本人と奥様が「その物件が気にいっているかどうか」が第1のポイントです。 全体のマンション市場のことは気にする必要はありません。 居住用のマンションは株じゃないので上がろうが下がろうが気にするべきではありません。 第2のポイントは「身の丈にあった物件かどうか」ということです。 ご年収やライフスタイルにもよるのでもうこれは奥様と相談のうえ、ご自身で判断するしかありません。 この際、金利の件はいろんなパターンでシュミレーションしましょう。 ただ、 ＞中古も考えたのですが がちょっと気になります。 中古マンションと新築マンションはあまり比較しないものです（新築検討する人の5～10%位の感覚です）。 最後に ご年齢的には買って早くは全くありません。 頭金を貯めてるうちに病気でもしようものならローン５年は組めませんので。
お礼
アドバイス有り難うございます。具体的な物件で検討しています。そちらに関しては自分たちの身の丈にあった物件ではないかと2人で話しております。と言うか比較検討して、かなり気に入っております。（もちろん容易ではないと思っておりますが暮らしていく以上住居にお金が発生するのは必然だと考えています）中古を考えたのは単に金額的に安くなるかなと、、。いずれ過剰供給で分譲も賃貸も安くなると何かに書いてありましたが10年や20年で都市部で半額になるとも思えませんしね。 気がかりは3000万ちょっとのローンの重みですね。 自分としては賃貸でも4000万～5000万は払わなければならないのでは？と思うからです。
- pataiharu
- ベストアンサー率12% (7/56)
ご結婚何年目でしょうか？ 二人ではたらいてらして貯金はないのですか？ ご実家からの援助（たとえ借りるにしても）はきたいできませんか？ 多分現状ではあまり現金をお持ちではないのですよね。 やはり、モデルハウスなども見学しつつ、 時間をかけて選んで行ってはいかがでしょう。 あせることはないような気はしますが、 確かに今も家賃はかかるけど、マンションてどっちみち、 今日ほしいから今日買うってものではないし。 奥様はどう考えていらっしゃいますか。 二人でよく話し合って、よく考えて、ゆっくり結論を出せばいいのでは。 でも、見学だけなら明日からでもいけますよ。 別に見るだけならどってことありません。 早速行ってみては？ あ、マンションはローンの返済だけでなく 管理費や修繕積立金もかかりますよ。 それだってあわせて1万以上はかかります。 その辺もきちんと考えに入れてゆっくり検討してくださいね。
お礼
早速ありがとうございます。管理費含めて13位とかんがえています。何件かMRは見に行きました。特別な高級感やグレードは求めていません。環境と広さ重視です。。親からの援助などは考えていないのでなんとか自分たちでやっていきたいと思っているのですが。年収500で月額13～14万、ボーナス7万位でも子供がいると厳しいのでしょうか？
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お礼
長ーいアドバイス有り難うございます！ 奥が深いですね、、。勉強になります。 ただ、自分が思うのはマンションは買い替える物という事なんですが耐久年数など考慮に入れてなんですかね？ そんなに買い替えって簡単には出来ないと思っています。 賃貸に安く住めるのがベストなんですが、、。（皆さんそうですね） ＞築３５年のボロマンションに、月１３万の 家賃を将来も払い続けるかという話になります。 ・・・築35年でも現状の賃貸は平気でそこそこの賃料しないですか？=そのくらい出さなければある程度のグレードの分譲には住めないと思っているのですが。。 URでさえ築35年80m２であれば結構しないですか？ ＞ＤＩＮＫＳでなぜ郊外の２５坪なのか？かなり不思議です。 ・・・都心部にはあまり住みたくはないので、、。多摩川緑地なんかに惹かれます。 ＞年とって築３０年のボロマンションに住むのはみじめです。 ・・・年を取ってるからこそそれでも良い気がするのですが。。逆に子育ての環境もよく安く住めるところはありますか？そしたらお金貯めながらもそこそこの生活が出来ますよね。 ＞それと、どうしても買いたいと思うのなら倍率のついている物件にしてください。 ・・・抽選自体も怪しいですよね。そこ自体は１f庭付きと条件がありそこにも惹かれました。なのでどこでも良いと言う訳ではなかったのです。 いずれにせよもう少し勉強します。 それでお金を貯めながら借り入れのリスクを減らした方がよさそうですね。いま買わなければ行けないメリットを感じなくなりました。ただし、子供は欲しいですね。 最近の人は自分達が１番なので子供まで手が回っていないですよね。だからこそ逆に欲しい気がします。国も考えてほしいですよね。国民の平均の収入による生活レベルを。やはり先のローンが未定なのは不安です。特に借り入れが多いので、、。 ありがとうございました！