マンション管理規約使用細則の解釈および対処について（長文です）

質問

23区内JR沿線の共同住宅（分譲、総戸数100戸未満。20階未満、2LDK～4LDK、1フロア各4戸、全て住宅仕様。集会室等なし。エレベータ1機のみ。管理人は月～土は朝～夕、日祝不在。オートロック）の管理規約集からの抜粋（ほぼ原文通り）。「区分所有者は、その所有する専有部を、専ら住宅として使用するものとし、その他の用途に供してはなりません」、「住戸部分において、多数の子供が出入りする学習塾など、居住環境を損なう活動（は不可）」とあるが”ピアノ教室不可”と書いてないからと最上階、中ほどの住戸の住人（仮名：Ａさん）が自宅でピアノ教室を開きたい旨を表明。「防音室設置済、対象はマンション内の子供のみ、希望者なしでもかまわないから許可してほしい」と管理人に上申するも管理規約上回答は「Ｎｏ」、理事会も「Ｎｏ」、規約変更は総会で諮る規則。ところが実は管理会社や理事会に上申する前に外部から生徒を受け入れていたことが発覚。管理会社の答えは「Ｎｏ」。ところがＡさん曰く、販売会社の営業担当にその旨相談し、了承されたという。ちなみに販売会社と管理会社はグループ企業（有名企業）であり、管理会社によるといくら物件を売りたくても無責任な回答をするはずないとのことだが、真偽のほどは不明（念書等なし）。それらを踏まえた上で、以下の点についてご意見いただきたく、お願い申し上げます。
(1)ピアノ教室は”学習塾など”に含まれるという解釈と含まれないという解釈のどちらが正しい（妥当）？
(2)臨時総会でピアノ教室が認められた場合に考えられるメリット・デメリット（特に住環境の変化やセキュリティ）
(3)認められなかった場合、Ａさんはどうすべきか（教室をとりやめる、外部に教室を借りて続行、販売会社に抗議又は告訴すべき等）
(4)その他、今回のケースについてのご意見ご感想

回答No.7

nachiguro · ベストアンサー

２です。

久々の投稿ですが（＾＾；ある程度は動きがあったようなので補足させて頂きます。

＞入居開始直後に某有名楽器会社（カ○イ楽器）により防音室設置工事をする旨マンション内掲示板に貼ってありました。
まず、この点が気になりました。
標準管理規約平成９年以降のを採択していれば規約１７条関連（専有部分の修繕）に関する届け出を理事長に提出する義務が必要であり、これに施工方法、添付図面、施工業者など記載されたものがあり、内容に相違がある場合原状回復義務が生じます。

また、教室開校に関しては多くの分譲マンションの事例をあげますと（該当８００マンション以上のデータからの解析ですが）その８０パーセント以上で否定的な意見が多いですね。
問題は、ピアノ教室の防音性よりも（殆どが昼間時の使用だと思いますが）子供とはいえ不特定多数の人数がマンション内に出入りする意味でのセキュリティ問題。規約で謳われている「専ら住戸としての使用」として大きく外れてしまっている現状。この２点が大きく該当しないのが大半を占めているのが私の経験談です。

＞Aさんはもうすでにマンション外の生徒さんを勝手に受け入れていることが本人の口から明かされております。こちらに引っ越す前から習いに来ていた生徒さんとはいえ、結果的には最初から理事会および管理会社をだましていた訳です。

私でしたら区分所有者の義務違反を適用し、Ａさんの専有部分使用禁止辞令を総会決議の上、理事長名で訴訟を起こす事を提言いたします。
その内容は下記ＵＲＬの回答１に義務措置違反者に対する管理組合の措置としての事例を回答しておりますので参考にして下さい。このような悪意がある場合、司法に訴えた場合、Ａさんは残念ですがマンション追放というケースになる事はほぼ間違いは無く、恐らく当該物件は競売になるでしょう。
また厳しくいえば住環境維持を（規約１条）をサポートしない意味で管理会社の責も多少はあるでしょうね。

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1692647

あと５さんの防音性能試験ですが、これも極力辞めた方が良いかと思います。
過去ログでもあるのですが、この問題でマンションの年月が経過し、リフォームを行う際ＬＬ４０以上でないとリフォームは認めないという規定を作ったらどうなるでしょうか？
例えば今注目されている、吸音、保温に優れたコルクフローリングですがこれに貼り替えたいという組合員が出た時どうしますか？
ＬＬ４０のコルクは無いのですよ。（東亜コルク、神戸コルクは対処方法があり、メーカーのお墨付きはありますし証明は発行してくれるとの事ですが、防音性能協会の認定は受けていません）そしてＬＬ４５と４０の単価はほぼ倍です。
そうなるとおいそれとリフォームは出来ませんし、現状と同一の使用はＯＫ！でリフォームの時は性能を上げなければならないという歪な規約が出来てしまう可能性がありますね。
私が住人なら、その点に対して徹底的に戦いますがｗ

この問題に関しては、Ａさんに悪意が見えているのは明らかなので区分所有権の強制喪失を行うのが一番良い方法かと私は思います。

お礼

nachiguroさん、お久しぶりです。ご回答ありがとうございます。
>問題は、ピアノ教室の防音性よりも（殆どが昼間時の使用だと思いますが）子供とはいえ不特定多数の人数がマンション内に出入りする意味でのセキュリティ
本当にその通りです！つい先日、当マンションで自転車盗難事件（敷地内の所定の駐輪場にきちんと鍵をかけてあったにもかかわらずですよ！）があり、近日中に開催予定の理事会で話し合う予定です。又、ピアノ教室ではありませんが同じマンション内で開業（来客を受け入れる種類の）している住戸があることが発覚したのですが、それがなんと理事会関係者でした。。。正直頭痛いです(><)

回答No.10

baffarin

ピアノ教室を取りやめさせるには、規約は法律と違い強制力はありません（請求権のみ）から、区分者所有法にあるように訴訟が必要です。横浜地裁の保育園停止の判例は、住居としていなかった規約違反以外に受容しがたい他の住民への迷惑行為（騒音、水遊び、通行etc)があったという判断であり、今回の場合、Aさんが実際に住んでいること、防音措置を施してあること、教室が開けるとして買ったマンションで規約に具体的に教室禁止とかかれていないことから訴訟で必ずしも勝てるとは思えません。実際訴訟では規約の妥当性も問われます。従って静観して、具体的な迷惑行為が明白になった時点で訴訟されたらいかがでしょうか。実際、訴訟をするにしても、総会議決や理事長の原告引き受けが必要ですし、費用もこの訴訟は小額訴訟で済まなかったりで、かなり大変です。あまり答えになっていなくてすみません。

お礼

アドバイスありがとうございます。なるたけ穏便な解決を願っていますので、現時点では訴訟を考えておりません。それにピアノ教室自体を問題にしている訳ではありませんので。集合住宅における住民のモラルの問題、とでもいいましょうか。
ピアノ教室のひとつくらいなら管理人さんがいるとき限定にしてあとは騒音問題さえ考慮すれば大丈夫では？とお考えの方も多々いらっしゃると思います（実際、過去の質問にもそういう考え方が少なからずありました）が、問題はそこから派生するリスク（セキュリティ問題、住環境の変化、後続者の問題等）だと思っています。実際敷地内置き場で自転車盗難もありましたし、もう少し小さい問題としては日中～夕方にかけてエレベーターが最上階で止まっていることがしばしばあるという声も一部の人からあがっています。お互い様の部分も多々ありますが、集合住宅を快適に過ごすためにも慎重に対処する必要があると考えます。
共働き等で留守がちな世帯もあれば深夜まで奥様とお子様だけで過ごすという世帯もありますしこのご時世ですから犯罪も懸念されます。もともとテナント（事務所・教室等含む）が入ることが前提の建物ならばそれ相応の対策を講じて設計されてるはずですし住民もそれを承知で入居するはずですが、当物件のようにそうでない造りの建物に住民の許可も得ず何の対策も講じずに不特定多数の人間が出入りする状況を作ることに問題があると考えているだけです。私個人としてはしかるべき対策のひとつも立てられないのなら集合住宅内での開業に賛成するのは他の住民の方にも大変失礼なことだと思っています。それをＡさんたちや住民の皆さんによく考えていただくにはどうすればいいのでしょうか・・・。お知恵を拝借できれば幸いです。

回答No.9

noname#65504

＃３～６です。
久々に見たら補足があったので、個人的な感想程度のものですが良かったら参考にしてください。

規約が改定になりそうな場合それに対する条件ですね。

＞「理事会で承諾を得た上総会で可決承認を得た場合のみとし、事前相談なしの場合は一切認めない」

これは以前にも書いたように私もつけた方の良い条件だと思います。

あと特定の住民のみ被害を被る場合を考慮して、「上下・両隣の住民の承諾を必要とする」など事業者近隣で一番迷惑がかかりそうな人（範囲はこれが一番よいかどうかはわかりません）への配慮を必要とするような条件を付けることも検討してみた方がよいと思います。
実際区分所有法でも特別影響を受ける人がいる場合は、例え集会の特別決議を得てもその人の承諾がないと、規約の成立・変更はできないとなっていますし。

＞「対象者は当マンションに住民登録している者のみとし、親類・友人を含み一切例外は認めない」

これは意味がよくわかりませんが、ピアノ教室の生徒についてのことでしょうか？
最初にＡさんが申し出ていた内容通り、防犯上問題が出ないようにマンション住民に限定するという条件でしょうか？
これはもめそうですね。現実外部のお客がいるようですから。
その人達をどうするか、現実問題として、Ａさんが承諾しないことには（承諾しておいてもこっそりという可能性もありますし）、Ｎｏ．７さんの様な強硬手段に出ないとだめな場合もあります。

＞「営利活動を行う者はテナントに準ずるものとし、それ相応の管理費を上乗せさせていただく」

専ら住居として使用するだけのマンションではなかったのではないでしょうか？
下層はテナントが入っているタイプのマンションだったのですか？
規約で定めて、詳細は別途使用細則などで決めることができますが、テナントが存在していれば、準じるといってもわかると思いますが、テナントがないマンションでしたら、その内容詳細まで話し合う必要があると思いますが。
内容についても原案など作成しておいた方がよいのではないでしょうか？

＞「全事業者で自警団を組織し、警備費用を申し受ける」

事業者に対して管理費の上乗せの他、別途警備費を負担するというのでしたら、ちょっと過剰請求になるような気がしますが。
住民全体で警備を負担するというのなら問題ないと思いますが（割合はさておき）。

オートロックって安全性が高いようで安心してしまって、住民の意識が低いとかえって危険なんですよね。
ちょこっと裏口から出る際なんて、扉が開いた状態で鍵を回して閉まらないようにしておくなんて人良くいますし。

自警団まで造れるかどうかはさておき、この際だから、防犯上の問題点もいろいろ話しておくのがよいと思います。

＞「共有部分（自転車置き場・エレベーター等）の使用に関しては管理組合の出す条件に従うこと」等です。

これは問題ないと思いますし、そもそも自転車置き場などは、住民の分だけでも不足するようなところが多い問題ですので、自転車置き場や駐車場については、別途自前で用意するようにしてもらった方がよいのではないでしょうか？　共有部分に駐輪スペースの余裕がある場合は、よくあるマンション内の駐車場同様、共有部分の使用権の代価として、駐輪台数を設定して頂きその分の料金を課すようにしてもよいかもしれません。

ただ、これは外部の人間が来るのを認める場合ですが。

補足

アドバイスありがとうございます。大変参考になるご意見をいただき感謝しております。私個人としては主にセキュリティ問題を考えると「専ら住宅として使用する」としう規約の変更及び教室・開業を認めることは望ましいと思っておりません。アンケートの設問の詳しい内容も決まっていないのでまだなんとも言えないのですが、賛成・反対以外に意見等を書いてもらうような形式になりそうなので、可決した場合と否決した場合の両方を想定し防衛策を考えてみようと思った次第です。アンケート自体も今のところ無記名にして忌憚のない意見を出してもらおうという方向なので、もし万一、他にも自宅開業を望む人がたくさんいるようであれば規約変更の可能性も出てくると思った訳です。事実、当マンション内にピアノ教室以外にも何軒か表札に事業所名を明記した住居がありましたので少々危機感を感じております。繰り返しますが、私は今回の件は認めるべきではないと思っておりますのでもし万一可決した場合でも認められていないも同然、あるいは開業しても割に合わない（こんなに色々取られるなら外で開業した方がよい）というように事実上否決に等しい状態にできれば、と考えています。

回答No.8

nachiguro

お返事ありがとうございます。こちらこそ気にはなっていました！

さて
＞又、ピアノ教室ではありませんが同じマンション内で開業（来客を受け入れる種類の）している住戸があることが発覚したのですが、それがなんと理事会関係者でした。

ここの問題に関しては、泥沼化覚悟で規約内に（役員の誠実義務）と言う項目があると思われます。この項目に照らし合わせて、遵守していないのであれば役員の解任請求を提出する事は出来ますね。
また総会召集に関しては、理事長が行わなくても組合員の一部が総会召集請求権を提示すれば（確か組合員総数の1/4か1/5の書面同意が必要）で理事長にその旨を内容証明で提出すれば（証拠が残りますので）総会を開催する義務が必要となってきます。
また、この件に関しての区分所有法57条から60条に基づく専有部分の差し止め要求を行っても良いのではないのでしょうか？本件の議案書の作成については、非常に難しいのですが、穴を漏らさず作成するのには、ネットや何かで作成をするとか或いは本件に関する問題を事前にアンケートをとって問題の関心度を確認し、総会に上程するように持っていった方が、総会運営は上手くいくでしょう。

またセキュリティに関して幾ら子供とはいえ、最近の子供は怖いですからね…orzネット社会の弊害でしょうか？暗証番号の解除など平気でやりますし、お小遣いも沢山持っていますから、管理会社のマスターキーボックスなどの解除を行って、キーコピーなど平気で出来ますからそうなるとオートロックの意味もないですし…

そもそも規約は良好な住環境を保つためのガイドラインと言うのが本来の主旨ですから、規約に反した場合Ａさんとかその理事会関係者は本来のスタンスであれば、外にて業務を行うのが筋でしょう。
恐らく司法判断もそう云うことになるでしょうし、組合自体も規約違反だけでなく民法644条の善管注意義務違反に抵触するでしょう（悪意が見えているのがこの文章で判ります）

私がその場にいれば、集団での総会招集請求及び議案書作成などそんな問題は無いのですがｗ

お礼

いつもありがとうございます。お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
ピアノ・防音室設置にかかる設備面の問題、届出および手続きの件は、管理会社に正式に届け出ており、問題はないようです。理事会への上申につきましては、当時まだ管理組合が発足されていなかったためできなかったとのことです。
>泥沼化覚悟で・・・・・・
正直、できることならそれは避けたいと思っています。迷った末、管理会社の担当者の方に糾弾するような形にならない方法をとりたい旨相談したところnachiguroさん同様事前アンケートを行い問題の関心度を確認の上での総会上程を勧められました。ちょうど他にもいくつかの案件があるのでそのことも含め住民に無記名アンケートをとることが先日の理事会で決定されました。この件につきましてはピアノ教室および事務所についてではなく、「当マンション内における営利活動の是非」についてという形でセキュリティ問題も絡めて賛否およびご意見をいただく予定です。それによっては「専ら住宅として使用するものとする」という条項の改訂もありうるでしょう。私個人としてはマンション内における営利活動全般が容認され規約改訂となってもならなくてもセキュリティの問題は残ると思いますので、それなりの条件を提案するつもりです。今考えているのは「理事会で承諾を得た上総会で可決承認を得た場合のみとし、事前相談なしの場合は一切認めない」「対象者は当マンションに住民登録している者のみとし、親類・友人を含み一切例外は認めない」「営利活動を行う者はテナントに準ずるものとし、それ相応の管理費を上乗せさせていただく」「全事業者で自警団を組織し、警備費用を申し受ける」「共有部分（自転車置き場・エレベーター等）の使用に関しては管理組合の出す条件に従うこと」等です。その点についてもアドバイスいただければ幸いです。

回答No.6

noname#65504

＃３～５です。

＞Ａさんが防音室を設置したのは自宅の中、つまり専有部分です。

共有部分に関係ないということですね。
但し、防音室＋ピアノが重量的に問題ないことを確認しているのか、また共有部分（床や壁など構造的な部分は表面部分を除いて共有部分です）に防音室固定のためのアンカーをするなど共有部分に影響するようなことはしていないか確認した方がよいと思います。
当然防音性能の確認も必要ですが。

なお、管理組合集会で話す内容としては、防音室の遮音性能が十分であることを前提として、

また、該当する規約は以下の通りとして
１）「区分所有者は、その所有する専有部を、専ら住宅として使用するものとし、その他の用途に供してはなりません」
２）「住戸部分において、多数の子供が出入りする学習塾など、居住環境を損なう活動は不可」

１．ピアノ教室は規約２）にある学習教室になるのか
２．ピアノ教室は規約２）にならない場合、１）にある「その他の用途に」該当しないか

以上の内容は規約の解釈の問題ですので、普通決議（過半数で可決）でよいとも思います。

３．規約に該当する場合、規約の変更を行うかどうか。これは重大決議（３／４以上の賛成票で可決、かつ特別影響を及ぼす人の同意が必要）です。
なお重大決議を行う場合には、事前に議題の連絡や議事の進め方に問題があると、会議自体の有効性が認められない場合もありますので、参照サイトなどを見て適性に行うことが必要です。
http://www.mankan.or.jp/index.html

４．規約に該当しないとなった場合は、居住環境に影響を及ぼすことも心配されるうえ、所有者及びその家族以外の人間が共有部分を継続的に使用することになるピアノ教室として利用を認めるかどうか
　これは規約外で共有部分の使用方法を個別に検討する議題ですので、普通決議でよいと思います。
なお、ピアノ教室が規約にかからなければ、専有部分の使用法は個人の自由だから、決議する必要はないという考え方もできますが、共有部分を使わずに専有部分のみを使用することはできませんので、きちんと決めておいた方が後々何らかの問題になった場合の証拠になります。よってこの点も決議しておいた方がよいと思います。

５．ピアノ教室として認可することになった場合、その使用条件を取り決めておくことも大事だと思います。

６．特定の所有者が共用部分の使用頻度が高く、また利益を上げることに対して、問題がないか
この点は議題に上げる必要もないと思いますが、一部のマンションでは、特定の事業者に対して管理費の上乗せなどをしているところもあります。

セキュリティについて補足しておきます。
オートロックのマンションだからといって、安全度がますとは限りません。よく犯罪者が行うのは、誰かが開けた扉が閉まる前にはいるという手です。
とくに女性の多いオートロックマンションでは犯罪が多発しています。
http://allabout.co.jp/family/bohan/closeup/CU20020206/

条件としてマンション内の子供のみを対象にするようなことも書いてあるのですが、これが本当に守れるのでしょうか？　防音室まで造っているとなると相当の投資をしていますので、趣味の延長でちょっとしたバイト程度の感覚ではなく、かなり本気で教室を行うつもりでいるようです。マンション内で集まらなかった場合本当にやめることができるのでしょうか？
オートロックになれない外部の子供が通うとしたら、やはりセキュリティ上問題が出るのではないかと思います。

また認可された場合に想定される模倣対策としては、今回は事後承諾になったが、「今後は事前に管理組合（理事会）に相談し、事前相談のない場合は、いっさい認めないこととする」などという決議をして、明示しておいた方がよいのではないかと思います。相談があった場合は面倒でも個別に決議ということになりますが。

参考URL：

http://www.mankan.or.jp/index.html,http://allabout.co.jp/family/bohan/closeup/CU20020206/

補足

可決否決の別なく多岐にわたるきめ細かいアドバイスありがとうございます。
＜条件としてマンション内の子供のみを対象にするようなことも書いてあるのですが、これが本当に守
れるのでしょうか？
とのご指摘の件、Aさんはもうすでにマンション外の生徒さんを勝手に受け入れていることが本人の口から明かされております。こちらに引っ越す前から習いに来ていた生徒さんとはいえ、結果的には最初から理事会および管理会社をだましていた訳です。このことは管理人・管理会社とごく一部の人間しか知りません。この事実が引っかかっていることは否めません。

回答No.5

noname#65504

＃３，４です。

＞入居開始直後に某有名楽器会社（カ○イ楽器）により防音室設置工事をする旨マンション内掲示板に貼ってありました。

入居後ということは、共有部分の共有関係が形成された後ということですね。

この場合、共有物の変更は集会決議によるか文書による全員の同意が必要です。少なくともこの手順はなかったようなので、適正な手順を踏んでいないと言えます。

質問者が絶対反対なのか、条件によっては同意してもよいと考えているのかわかりませんが、
絶対反対の立場でしたら、ピアノ教室として使用させないだけではなく、工事内容を確認し、共有物の変更に当たるようなことをしているのなら（床や壁への加工など）、原状回復（防音室の撤去）を提案することもできます。

実際行わさせるかどうかは、集会決議での決定となりますが、集会決議の結果共有物の無断変更となれば、元に戻すようにさせることも法的に認められています。

なお、規約の制定・変更は３／４の賛成が必要ですが、規約に関係なくピアノ教室としての使用が住環境に及ぼす影響が大きいので、その使用を中止させるというだけなら、過半数の賛成で可決すると思います。
（逆に賛成するには規約違反でないことを証明した上で過半数の賛成を得るか、規約改正のための３／４以上の賛成かつ直接影響を受ける部屋の住民の同意が必要）

＞とった場合はどんな目的で設置すると話したのかも不明。

もし管理組合などに相談しているのなら、議事録を作成していると思いますのでご確認ください。
ただし、承認を管理人→管理会社→理事会（管理組合）という経由でとろうとした経緯を考えると、理事会などに相談していなかった可能性が高いと思います。

＞ピアノの音はともかく足音（注意しても子供はとんだりはねたりしがちですよね）まで遮断できるのかどうかも調べる必要がありそうですね。

私は楽器の方の防音は素人ですが、日常生活音でしたらある程度経験がありますのでアドバイスしておきます。

一般にマンションの床の防音は２つの性能があり、１つは軽量衝撃音といわれるもので、代表的な音としてはスプーンなどの軽量のものを落としたときや椅子を引きずる際にに発生する音です（教室は椅子の移動が多いのでは？）。
この音は固いフローリングでは大きくなりますが、表面を柔らかい材料（防音絨毯）で覆うなどによりあるていど対策可能です。

もう１つは重量衝撃音といって、子供の足音など重量物により発生する音です。この音は床の構造によりほぼ決まってしまうため、床の表面的な対策ではほとんど効果がありませんので、引き渡し時点の性能でほぼ決まってしまいます。
効果がある対策としては湿式による２重床ぐらいのものです。これは床の上にコンクリートなど重い材料によるもので、工事中に水を使うことが多いので湿式といわれています。

床の遮音性能を気にしているのなら、軽量衝撃音はLLという記号で、重量衝撃音はLHで性能を表しますので、「Ａさんまたは防音工事をしたメーカー」から工事の内容および遮音性能の資料を、「販売会社または施工会社」から床の遮音性能を示す資料を提出してもらって、元の性能より悪くなっていないこと及び、その性能が妥当かどうかを検討することをお勧めします。

特に重量衝撃音は湿式による方法でないと、改善されることは期待できないことが多いので、工事内容を確認することが重要ですし、マンション内で足音が問題になっていないかどうかも確認した方がよいと思います（ピアノ教室とは関係ない部屋でも）。

現時点でどこかの部屋でそのようなことが発生しているのなら、ピアノ教室として利用すると階下の方にはかなり影響が出ると思いますので、湿式による工法以外の対策の場合他の部屋の遮音性能とあまり変わっていないと思われますので、ピアノ教室としての利用はあきらめてもらった方が無難だと思います。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B7%DA%CE%CC%BE%B2%BE%D7%B7%E2%B2%BB

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BD%C5%CE%CC%BE%B2%BE%D7%B7%E2%B2%BB

その他
１）条件付きで認可する場合は、ピアノの使用時間帯をきっちり決めておいた方がよいと思います。また自転車置き場の利用など共有部分の生徒の使用に関する取り決めもきちんとしておくほうがよいです。

２）防音対策は工事精度により結構性能が変わりますので心配でしたら確認試験を行った方がよいと思います。
もし質問者が真下の住民の方でしたら、専門家による床の遮音性能試験（床上でタイヤまたはボールを落として、下の部屋で音を測定する）を要求してみてはいかがでしょうか？

参考URL：

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/genre/04/09.html

お礼

大変遅くなりましたが、補足をさせていただきます。お礼の欄に補足する形になりまして申し訳ありません。
Aさんによるピアノ・防音室設置にかかる設備面の問題、届出および手続きの件は、管理会社に正式に届け出ており、問題はないようです。理事会への上申につきましては、当時まだ管理組合が発足されていなかったためできなかったとのことです。ちょうど他にもいくつかの案件 があるのでそのことも含め住民に無記名アンケートをとることが先日の理事会で決定されました。この件につきましてはピアノ教室および事務所についてではなく、「当マンション内における営利活動の是非」についてという形でセキュリティ問題も絡めて賛否およびご意見をいただく予定です。それによっては「専ら住宅として使用するものとする」という条項の改訂もありうるでしょう。私個人としてはマンション内における営利活動全般が容認され規約改訂となってもならなくてもセキュリティの問題は残ると思いますので、それなりの条件を提案するつもりです。今考えているのは「理事会で承諾を得た上総会で可決承認を得た場合のみとし、事前相談なしの場合は一切認めない」「対象者は当マンションに住民登録している者のみとし、親類・友人を含み一切例外は認めない」「営利活動を行う者はテナントに準ずるものとし、それ相応の管理費を上乗せさせていただく」「全事業者で自警団を組織し、警備費用を申し受ける」「共有部分（自転車置き場・エレベーター等）の使用に関しては 管理組合の出す条件に従うこと」等です。厚かましいお願いとは存じますが、お知恵を拝借できれば幸いです。

補足

アドバイスありがとうございます。補足ですが、Ａさんが防音室を設置したのは自宅の中、つまり専有部分です。問題はピアノ教室そのものの是非ではなくそこから派生する諸問題（後続者出現の可能性、セキュリティ・住環境への影響等）だと思います。Ａさんのピアノ教室が教室として許可された施設利用によるものならばむしろ応援を惜しみません。ただ、共同住宅内でそれを開くのはいかがなものかと思うだけです。

回答No.4

noname#65504

＃３です。

ピアノ教室を了承したのは、管理会社ではなく、販売会社だった（両社は関係はあるものの別会社）というのを読み違えていましたので、補足・修正します。

＞許可してほしい」と管理人に上申する

管理人というのはメンテナンスや受付業務をするために雇われた人なので、許可権限などは全くありません。
一般的な問題に対しての許可権限を持つ人は名称は似ていますが「管理者」といい、一般的には管理組合の理事長のことをいいます。また管理者といえども規約に反する行為などは単独で許可することはできません。

本題に戻ります。
（１）について
規約で抵触しそうな部分は以下の２つということですが、

１）「区分所有者は、その所有する専有部を、専ら住宅として使用するものとし、その他の用途に供してはなりません」
２）「住戸部分において、多数の子供が出入りする学習塾など、居住環境を損なう活動（は不可）」

質問者は２）が該当すると考えているようですが、１）だけでも十分規約違反となる可能性が高いです。
事例としては事情はちょっと異なりますが、１）のような規約のみあるマンションである企業が従業員の児童を預かる施設（保育所）として利用したのが規約違反（住居以外の使用）に該当するとなった例があります。

また一般に保育室や学習塾とピアノ教室では、ピアノ教室の方が騒音問題に発展しやすいので、住民に与える影響大だと思いますので、ピアノ教室は十分規約違反になると思います。

（３）について
販売会社の対応ですが、販売会社が了承したのが何時の時点だかが大きな問題となります。

契約前にそのような内容で了承をして販売したのなら、重要事項説明不足などで、Ａさんはその契約に瑕疵があるとして、抗議してよいものと思いますし、損害賠償などが請求できる可能性が残っています。

但しこの場合、入居後の工事は割高となり、工事による近隣への影響もありますので、入居前に防音工事などをするようにするのが普通だと思います。

またただでさえ楽器による騒音問題はしばしば発生しますし、そのような施設ができることを承知でありながら、防音対策も不十分なまま、その事実も説明せず他の住民に販売したのなら、今度は逆に他の住民が重要事項説明不足で販売会社を訴えることもできます。

そのような危険な行為を販売会社が犯すとは思えないのですが。

契約後に了承してもらったとしたら＃３で書いたように、購入者全員に規約原案に文書で同意をしてもらって販売する方法を通常とるようなので、規約が優先します。（なお、もし販売会社がこのようなことをしていないで、かつ、販売後に管理組合（住民）が今まで一度も集会で規約に関しての話し合いをしたことがないとしたら、規約自体が無効の可能性があります。その場合は今度の集会決議により規約成立となると思います）。

成立した規約内容については、販売会社は全く権限がありません。権限のない相手に了承してもらっても（了承相手は管理組合全体＝管理組合集会に諮る必要がある）、何の根拠もないので、規約を変更せずに、Ａさんはピアノ教室をその場所で続けることはできません。

（４）について
もし集会決議で、防音対策をすれば可という集会決議が下されても、防音対策をする場合、その工事内容によっては共有物の変更に当たることもありますので、その工事内容を決定後、管理組合および建築の専門家による検討が必要だと思います。

ちなみに窓部分は共有部分になりますので、サッシを防音サッシに変えるだけでも共有物の変更になりますし、防音材などの取り付け方法によっては、建築物の構造体への加工が必要な場合もありますので、共有物の変更に該当する可能性が高く、重大決議事項として再度集会を開く必要があると思います。
下手な工事をして、耐震性・防水性への影響を与えると問題ですから。

お礼

補足・修正のレスありがとうございます。
＞許可してほしい」と管理人に上申する
に関してですが、正確にはＡさんが管理人さんに問い合わせたことについて管理会社の指示を仰いだ上で理事会に報告されたということです。字数制限を意識しすぎたためにわかりにくい表現になりましたことお詫び申し上げます。回答者様にご指摘いただきました事柄に関しましては事実関係を調べてみることにします。
私どもでは考えもつかないような鋭いご指摘、大変参考になります。また何か動きがありましたら補足させていただきます。

補足

Ａさん曰く、防音室設置済とのこと。入居開始直後に某有名楽器会社（カ○イ楽器）により防音室設置工事をする旨マンション内掲示板に貼ってありました。隣室の住人（といっても確認が取れたのは片側のみ）によると今までピアノの音が聞こえることはないそうですが、反対側および下の階（件の住戸は最上階なので上階はなし）の確認はとれてません。防音室工事の許可はとったのか、とった場合はどんな目的で設置すると話したのかも不明。ピアノの音はともかく足音（注意しても子供はとんだりはねたりしがちですよね）まで遮断できるのかどうかも調べる必要がありそうですね。

回答No.3

noname#65504

先の回答にないものを補足します。

（２）について、前例を１つ造るとそれに続くものが出る可能性が高いと思います。
またそのような施設があると、中古価値が多少下がるのではないかと思います。
少なくとも隣戸などは。

（３）について
先の回答にあるようにこれは学習塾などに該当し、規約で定まっていますので、管理会社がなんと言おうと、また理事会が承認しようとも規約が優先しますので、規約変更を行う以外の方法で、教室を開く方法は原則ありません。
このためには管理組合総会で重大決議として決議する必要があり、このためには３／４以上の賛成が必要です。
また、規約の変更の条件としては賛成票の他に、特別影響を受ける人がいる場合、その人の同意が必要となっています。
教室の隣の人や階上・階下など直接影響を受けるような人が一人でも反対すると賛成者多数でも、規約変更は原則できないといえます。

規約の制定・変更には原則管理組合集会決議が必要ですが、これに代わるものとして、所有者全員から文書にて同意を得るという方法があります。

一般に規約は販売条件と密接な関係がありますので、分譲マンションを販売する際に、販売会社が作成した規約原案に購入者全員にサインをしてもらうことにより最初の規約を制定するという場合にこの方法が用いられています。おそらく最初の規約はこの方法により成立しているものと思います。

これはピアノ教室を開いた人自身が、既に学習塾などは禁止ということに承知しているという明確な資料があるということを意味していますし、一般的に考えてピアノ教室は学習塾に相当すると思いますので、管理会社とのやりとりの証拠でも出ない限り、抗議しても無駄だと思います。

Ａさんができることは、管理組合に対して、いい加減なことをいう、管理会社の変更を求めることぐらいでしょう。

（４）について
管理会社はあくまで管理組合との契約でその仕事の一部を請け負っているだけですので、いい加減な仕事をするようなところなら、契約更新はせず、他の会社と契約した方がよいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。おっしゃるとおり、前例を作るとそれに倣う人が出てくる可能性も無視できませんね。このご時世ですから、不特定多数の人間が出入りする機会をなるたけ減らしたいと考える方は多いはずであり、理事会でもピアノ教室を許可するしないというのは、そういうことも含めて慎重に対処すべきことだと考え、規約に則り「Ｎｏ」とお答えしたのですが、Ａさんはそのことが今ひとつわかっていないようなので大変困っております。そのことをどうやってＡさんに理解していただくかが今後の課題となりそうです。
販売者による規約原案の件、大変参考になりました。契約に関する書類を再度確認し、そのようなものがあるかどうか調べる価値はありそうですね。

回答No.2

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です。

この内容は標準管理規約第４章の用途専有部分の用途の解釈で宜しいかと思いますが、過去この問題に付いて管理組合から数回ほど問い合わせがあり、対処した経験を元にお答えいたします。

学習塾などと言う解釈ですが「塾」と言う不特定多数がその場所に集合し、営利・非営利の如何を問わず会合を開催するのは「基本的に好ましくない」と基本ガイドラインが出されています。
この基本ガイドラインは管理会社のマニュアル（正式書名は忘れましたが、バインダー式になっているものです）に書かれております。

その反面現代社会において、専有部分においてコピー複合機、パソコン、ネット環境、ファックスさえあれば事務所として活用できる事実もあります。

こうなると理事会としてはどの様な判断を下すのでしょうか？という問題があります。外見及びマンションの専有部分をみてもごく普通の家具としての配置しかないわけです。

そこで私が下した判断として標準管理規約（単棟型）をベースに話をしてですが
第１２条に住宅としての条文がありますので１２条の１項に

「不特定多数が出入りする可能性の高い事業関連を当建物内で行う事場合は理事会で承諾を得た上総会に諮り、総会で可決承認を得た場合のみ認可するものとする」

いう条文を入れ、総会開催の上決議した事がありました。
勿論この決議内容は規約外事項第６６条の定めによって決議したわけですが、この本意とした所は特に表札に事業社名を入れないようにと言う事を重視いたしました。

長々と書きましたが本題の答えとしては

(1)
不特定多数の会合が予測される為学習塾に含まれます。（実例多数あり）

(2)
管理組合のメリット　
無い
管理組合のデメリット
セキュリティに問題（オートロックの暗証の悪戯等、館内の清掃、生徒さんの通学に関しての自転車等の置く場所等）
※かなり厳しい見方ですが…

(3)
それは区分所有者Ａさん次第でしょう。
ただ、販売したデベに話しても当時の担当がいるかは疑問ですし、証文が残っていない限り相手は強気になって相手にしないでしょう。そうなると外に求めるか取りやめるかのいずれかになるでしょう。

(4)
正直言えば上の回答は「管理会社の立場」で答えた内容です。
しかし所詮は法律。私がこの問題に今の立場で見た場合は、抜け穴は幾らでもあります。大事なのは組合がどういう方向にもって行きたいか（Ａさんの意思を尊重するのかしないのか）次第で展開が変わってくると思います。

組合の方向次第でデベへの交渉方法、Ａさんの対応が変わってきますので補足が出次第再度書かせて頂きたく存じます。

お礼

詳しいアドバイスありがとうございます。組合の方向の件ですが、まだ組合員全員に周知しておりませんのでなんともいえません。理事会の話し合いの段階では少なくとも今の規約のままで許可することはできないという方向であり、賛否の程は不明ですが、たとえマンション内の子供たちのみということであっても今後のことを考え慎重な対処が要求されることでもあるため歓迎するという空気は感じられませんでした。ちなみに他の理事の方にはＡさんがすでに外部から生徒を受け入れていることは知らせておりません。おそらく次回の理事会(来月開催予定）にて再度話し合うことになると思います。動きが出次第補足をさせていただきますので、よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

w210

こんにちは。
(1)含まれます。
(2)住居専用のマンションではメリットはなし。デメリットは騒音、振動、不特定多数の出入りによる不審者の特定が難しい。共用部分のごみ、よごれ、など。
(3)Aさんは教室をやめなければなりません。外部で教室を開くなどは自由です。
管理規約は集合住宅でみなが快適に暮らせるように一部の住人が勝手なことをしない、迷惑を与えないようにすることを定めたものです。この精神から言えば自分勝手に教室を開くことはできません。
しかしながら、ピアノという特殊な楽器を使うことを考えれば一度に１人のレッスンとなるように思います。Aさんがカリキュラムを住人に公開して、どの時間に出入りがあるのか、何曜日に何人が出入りするのか、など必要な情報を開示することで妥協できるかも知れません。もちろん、廊下を走らないとか遊ばないとか、防音処置を施すなど近隣の住居に影響を与えないことが条件ですが。
管理規約で認められない可能性が高いですが、妥協案もありそうです。
なお、販売時に認めた、との話は何の効力も持ちません。覚書や念書があれば別ですが。マンションの住人は例え賃貸者であろうと管理規約を守る義務があります。

お礼

ご意見ありがとうございます。集合住宅ではやはり個人の利益よりも大多数の方が快適に過ごせる方法を優先すべきですよね。ここで質問させていただく前に私なりに検索して調べてみましたが、皆さん騒音のことはまじめに考えてらっしゃるようですが、それ以外のことには意外と気がついていないという印象でしたので、あらためて質問させて頂いた次第です。おそらくＡさんは自分がピアノ教室を開くことを許可してもらうことイコール他の住民のみなさんに同様のことを許可するということがわかっていないのかもしれません。可決否決に関係なく、そういったことをわかっていただくよう働きかける必要がありそうですね。