賃貸マンション更新時の保証会社変更について

質問

新規でマンションを賃借しました。
連帯保証人（義父）もおりますが、保証会社とも委託契約をします。
さて、この保証会社について、義父が不信感を持ち、
「賃貸不動産管理業協会の連帯保証代行システムに変えてもらえないなら、
更新のとき保証人を降りる」と言います。
（更新するな！の意味）
確かに万が一のときの遅延利息は年利に直すと30％近く。高利貸し並みの金利です。
(1)更新時に保証会社の変更は可能でしょうか？
(2)管理会社はなぜ、保証料の高い、保証会社をわざわざ選ぶのでしょうか？賃借人に選ぶ方法はないのでしょうか？

所得について夫婦合算なら、保証会社に依頼せずともＯＫの収入はあります。
(3)夫婦合算しないことの明確な根拠はあるのでしょうか（県営住宅は夫婦の所得合算で、判断するのに・・・）
解らないことだらけで、いろいろ書きました。
宜しくお願いいたします。

回答No.1

shion0851 · ベストアンサー

不動産業者です。

nakimushi42さんのご苦労が偲ばれます。

ご相談の内容から察するに、ご契約をした不動産業者と保証会社は提携関係にあるようですね。

不動産会社と保証会社の関係について。
通常、保証会社の内容等を精査した上で提携を結んでいるので、わざわざ他の保証会社を使う理由がありません。
なぜなら、他の保証会社を使う場合には、その会社の信用状況もいちから調べなければならないので、実務面でおそろしく時間と手間がかかります。
さらに保証会社側からは不動産業者を審査をした上で提携しますし、その提携条件にはノルマ（月に何件の保証案件を出すというノルマ）が課せられる場合もあるので、大手不動産会社が複数の保証会社と提携する場合もせいぜ２～３社でしょう。

義父さんが推している「賃貸不動産管理業協会の連帯保証代行システム」については、なぜそこまで義父さんが推しておいでなのか疑問です。
これが悪い訳ではありませんが、ここまで推せるほど権威のある協会でもないし優れた保証内容でもありません。

遅延利息が高利貸し並との事ですが、遅延利息はどこでも高いので、これが法定金利内ならば何の問題もないでしょう。
保証の委託契約という性質を考えれば尚更なように感じます。
ただし保証料が高いのはネックになるでしょうけど。

連帯保証について、不動産会社（あるいは貸主）指定の保証会社を使う事が「契約の条件」になっている事が多いので、もし不満があるならば引っ越すしかないでしょう。
これは家財保険などでも同じです。
借主側で探した会社を利用するのも応相談としている業者もいますが、結局はその会社の内容を確認しなければならないので、あまりいい顔をする業者はいないでしょう。

前置きが長くなりましたが。
（１）（２）について。
前述のような事情があるので難しいでしょう。
ただし、不動産会社によってはすんなりＯＫするところもあるので相談してみてはいかがでしょう。

（３）について。
入居者の審査基準は各社各様です。
保証会社をつけるかどうかは収入によって決める事もありますが、最近の風潮では『収入に関わらず保証会社をつける』傾向にあります。
これは不況の影響を受けてのことで、保証人と保証会社の両方の保証をつけておけば安心という事です。

夫婦合算については、入居後に離婚した場合でも建物賃貸借契約は解除されずに住み続けられる訳ですから実際には現実的な審査基準でありません。
県営住宅で収入合算が採用されているそうですが、公営住宅は低所得者層を対象にしているのでこの場合は現実的な方法です。

不動産は個別性が高いので、物件ごと・契約ごとにそれぞれ違う条件が付く事が普通です。
ご相談内容を読む限り、本件の不動産業者が不当な対応をしているようには思えませんが、実際には不当な内容である事もあります。

よく内容を確認して、きちんとした説明を受けられないようならば引っ越した方が良いでしょう。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

お礼

早速のご回答、ありがとうございました。
義父が疑いも持った訳は
知り合いの不動産屋さんが
「うちなら、収入は夫婦合算だし、ここの保証を
使うよ、ずっと安いからね」と意見したからです。
なんとか、契約した不動産業者さんと話をして、
義父に納得してもらえる説明を貰うか、
保証会社の変更についても交渉してみます。
（難しそうですが・・・。でも難しい理由もわかりましたので、すっきりです。）
明るい気持ちになってきました。
本当にありがとうございました。