不動産所得の必要経費算入について

質問

教えて頂きたいことがあります。
現在、私自身ではありませんが不動産を所持している者がいます。マンション３室で、５棟１０室ではないので事業規模の不動産所得ではありません。
　白色で申告しております。そこで質問なのですが、その物件にかかる固定資産税や修繕費等は必要経費になる事は理解しておりますが、通信費・・・管理会社や借り主にかけた電話代（電話の請求書から通話にかかった分を把握しなければならない？）按分等で合理的には出来ないものなのでしょうか？また、自分が住んでるマンションの家賃を一部事務所としてその分を経費に算入することは可能でしょうか？（実際のところは事務所ではないのですが・・・）話によると不動産管理業となればその様に出来ると聞いたものですから。どうでしょうか。よろしくお願い致します。

回答No.3

poor_Quark · ベストアンサー

たいへん僭越ながら、不動産貸付による家賃収入が所得のもとになる収入なら不動産所得と分類されます。不動産管理業とは他人の所有する不動産の管理を代行するなどして得られる収入が目的になりますので、実態としてそのようなお仕事をなさっているなら不動産管理業でよいと思いますが、その場合でもご自分が所有する不動産の賃貸をなさっているなら、その部分に関しては不動産所得の対象となります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1300.htm

　またその内容が事業的規模であるかないかはご質問にあるとおり客観的に簡単に判断できます。この基準に基づいて非事業的規模であることがはっきりしているならその基準に沿って申告するしかないと思います。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1373.htm

＞通信費・・・管理会社や借り主にかけた電話代（電話の請求書から通話にかかった分を把握しなければならない。按分等で合理的には出来ないものなのでしょうか？

　必要経費とはその収入を得るためにかかった出費のことであり当然ながら通信費は実際かかった分は計上できます。ただし家賃の催促や管理会社との相談で何時何分に誰に何分かけたなどと細かく記録することの方が困難です。実態をよくお考えになった上で、例えば通信費の１０分の１とか計上するのは当たり前に行われています。ただし電話代全体の額があまりにも大きいときはやはり問題視されることもあります。このような経費の計上の際はあくまでも客観的実態はどうか、という判断が必要です。

＞自分が住んでるマンションの家賃を一部事務所としてその分を経費に算入することは可能でしょうか？（実際のところは事務所ではないのですが・・・）

　実際のところが事務所でなければその家賃も経費とはなりません。実質課税主義や租税法律主義というものがありますので。

　ただご質問の文章を読ませて頂いて気になるのですが、経費の中に減価償却費や借入金の利息などの経費が場合によってはあるはずと思ったのですが、どうなのでしょう。
http://www.tokyocity.co.jp/apart/
このサイトに所得の計算のしかたまで含めてだいたいの計算方法があるようですので参考になさってください。青色申告にすれば少なくとも青色申告特別控除の１０万はとれますのでその分所得税や住民税は安くなります。

　また不動産所得が赤字の場合損益通算に関しても借入金の利息部分の区分に関して注意すべき点があります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1391.htm

　それから個人所有の不動産の所有権を現物出資等で法人に移しその法人から役員報酬をもらうなどの方法も考えられないわけではありませんが、これはなんとも言えません。不動産の取得価額、取得時期、立地、法人への譲渡時の客観的評価額、借入金の額、家賃の額、役員の適正報酬、法人の設立費用、法人の運営費用、法人税額、サラリーマンの方ならその給与収入の規模などいろいろな要素を考えなくてはならないと思います。失礼ながら個人的には法人としては規模が小さいという印象ですが。

　このような場所で個人情報を詳しく述べるわけにもいかないでしょうし、税務署に尋ねれば詳しく教えてくれます。匿名の電話も受け付けてくれますし、こちらの名前を聞かれることもありません。

お礼

とても詳しく教えて頂きましてありがとうございました。大変参考になりました。また、解らないことがありましたらその時は何とぞよろしくお願い致します。

回答No.2

jyamamoto

NO.1です。
個人事業とするか、法人を設立するかによって届け出内容が異なります。
参考に、「起業」について説明してくれているサイトのひとつを紹介しておきます。

参考URL：

http://www.02.246.ne.jp/~susumu/sheet.htm

お礼

参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

jyamamoto

必要経費で処理したいのであれば、事業規模の大きさは気にせず、事業(不動産管理業)として届け出るしかないですね。
そうしない限りは、必要経費では処理できません・・・。
事業としたほうが有利かどうか試算してみてから判断されるしかないですね・・・。

補足

早速のご返答ありがとうございます。
事業(不動産管理業)として届けでるというのは事業所得として税務署に届けでるということなのでしょうか？宅建等を取得して不動産管理業のなにか協会みたいものに登録等しなければならないのでしょうか？