分譲マンションを賃貸で貸し出すことのメリットとリスク

質問

現在、都内の分譲マンションに住んでいるのですが、この部屋を賃貸で貸して、
自分たち（家族3人）は郊外の賃貸マンションを借り、そこに2～3年程住みたいと考えています。

今住んでいるマンションは、都心まで約20分、最寄り駅まで3分の立地に建っており、4年前に新築で購入しました。
最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。
値下がり率の低さで関東圏のランキングに入っていたりしますので、
（他と比べて）ひどく価値が落ちているということはないとは思います。

子供を出産し、復帰して共働きで１年過ごしてきましたが、やはり後２～３年は子育てに専念したいと考えるようになりました。
今住んでいるマンションは私（妻）の勤務先には近いのですが、
夫の職場からは遠く、夫は家から都心を通り過ぎて会社へ通勤する格好になっています。
そのため、２～３年は、夫の会社側（西東京側）の郊外に住み、
その後私が仕事を再び始める頃に状況（勤務地）に合わせて都内に戻ろうと考えています。

中古マンション価格は１０年で下げ止まりすると聞いているため、中途半端（４年目）に今手放すより、
賃貸で貸してローンを返しながら所有した方が良いのではないかと考えています。

この考え方は詳しい方（専門家）や経験者の方からご覧になってどうでしょうか？
何かアドバイス等ありましたらいただけますと幸いです。

よろしくお願いします。

回答No.2

noname#17334 · ベストアンサー

■ローンの使途

住宅ローンを組んでいますよね？銀行ローンであれ、公庫であれ、「金銭消費貸借」の
契約書をよくお読みになるとわかりますが
「自己の住居として使用する土地・建物（マンション）の購入」が融資条件です。

銀行には、債権者として所在地を告知しなければなりません。
住所変更した時点でローンセンターから問い合わせが着ます。
変更しないでいると、転送かけている間はいいですが残高証明の通知などが、
お届け先不明で銀行にもどり知れる場合があります。

ただ微妙なのは、１００％銀行側でチェックしているのではないということです。
知れた時点で、「住んでください」と言ってきます。
私がセカンドハウスローンで買った１ＬＤＫを賃貸に出した際も、そういわれました。
「即時、全額返済」という不測の事態にそなえ、他行でローン打診はしておきましたが
とにかく賃借人がいるわけで対応不能。あせりました。

まず、貸す理由という点で、公庫・銀行が認めるのは

「転勤」です。
次が、（これはみずほともめたときにみずほから聞いた話ですが）通勤時間
が伸びた・・・普通は一時間半以上とか細かい銀行内規の規定があります。

それでないと、住宅ローンの安い金利で、賃貸マンション買いあさる不届き者がけっこう
出てきてしまう。それをふせぎます。

住宅ローンは、自分の住まいをかたにとって金を貸すから安全・・そういう解釈のもとに
なりたっています。だから固定金利優遇です。みんな自分の通勤先から遠いマンション買って
住民票だけ移して賃貸出す手が使えてしまいます。
ちなみに、賃貸向けには「アパートローン」があります。金利変動でやや高め。

■ローンの借り換え経費を考えるなら、親に買ってもらって親が家賃をうけとるのも一法。

ながくなりましたが、下手すると「住宅ローンの借り換え」が出ます。
ローン保証料・抵当権設定費用など６０～７０万くらいムダになります。
それを避けるには、もし親御さんに資金の余裕があれば、親に売るという荒業があります。
残債全部を負担してもらって、その後の家賃で親に返す。
親御さんが若ければアパートローン組んでもらってもいいです。おそらく２０年ローンで
家賃と管理費修繕積立金・固定資産税はらっておつりくるでしょう。
銀行の物件担保評価によっては親御さんに資金の持ち出しもあります。
でもキャッシュがあるんだから、親にとっても損ではないです。

■賃料とサブリース

＞最上階角部屋でマンション内では一番販売価格の高い部屋です。間取りは2LDKで80平米程度です。

いいですね。都心２０分駅３分、築浅（２００１年築）文句なしですね。
相場の坪あたり家賃は９千円ですか？２４坪ですから、月額２２万円くらいいけそうですね。
楽勝でローンはらえそうですね。（城東だと８千円くらいかもでも駅近築浅ですからね）
これだけいい条件なら、サブリース業者に相談するのも手ですよ。
ただし、サブリース普通５年契約ですから、戻りたいときにもどれるかというとちょっと心配ですが
更新時、３ヶ月前に継続しない旨を通知し、以降は定期借家で他の賃借人探す手もあります。
サブリースは１５％～２０％を手数料で払います。更新料も礼金もはいらないかわりに、保証家賃
ですからリスクが軽減できます。
サブリース業者に見積りをとってみる価値はありそうです。
スターツさん、やエイブルさんなど大手でも賃貸管理やサブリースの相談には乗ってくれますよ。

私は賃貸１８万円の物件を１６万円で５年のサブリースにかけていますが、実に安心です。
テナントは法人の社宅。契約期間中の転居のリフォームなどもサブリース会社がめんどうみます。
ただし、どこでもサブリースに乗るわけでなくあくまで客付のよい物件。

先にも書いたように家賃だけでなく、支出も忘れないでください。

■賃貸期間は５年以上は見込む。自分の都合でことは運ばない

＞そのため、２～３年は、夫の会社側（西東京側）の郊外に住み、
＞その後私が仕事を再び始める頃に状況（勤務地）に合わせて都内に戻ろうと考えています。

そんな短期で貸すのはどうでしょうか・・・貸すなら２年２年の２サイクルでないと定期借家では
ちょっと期間が短い感じですね。期間限定なら、東急リロケーション・日本リロケーションなど
転勤大家さん専門業者がおすすめです。定期借家のお客を選別して紹介してくれます。
ただ、期間が短いとどうでしょうね。

＞中古マンション価格は１０年で下げ止まりすると聞いているため、
＞中途半端（４年目）に今手放すより、
＞賃貸で貸してローンを返しながら所有した方が良いのではないかと考えています。

これは、奥様の職場が限定されているだけに、そうそうタイムリーに賃貸があくかどうか
定期借家だと期間が短いと借り手もつきにくいという難点とあわせると
やるなら、２度引っ越し覚悟ですね。
つまり、職場復帰後は、一端通勤の便のいい城東？の賃貸に越して（というか保育園とか
学校もあります）賃借人の空を待つというの選択肢に入れたほうがいいかも。

■やはり親に買ってもらう

今売れば、おそらく残債を割るかもしれません。ただし、地区によっては、今後
駅近と１５分物件の価格差がひらく可能性もありますね。
今売らない・・それは間違っていないと思います。

やはり親が若ければローン組ませて買ってもらいましょう。
残債=投資額と賃料との比較で利回り７％以上いくなら、それもありです。

残債３８００万円　年間賃料２４０万円　管理費ほか３６万円固定資産税１２万円
として利回り５％　どうでしょうかね。

あとでまた自分が借りてローン分の家賃を組みます。（組めればの話ですが）
親が亡くなったローンは消えますし、相続でもらえてしまったりします。

お礼

「親に買ってもらって貰う」、「サブリース」等とても参考になりました。
期間的に最短で2年程度ととても短期になってしまうため、その点は非常に気になっていました。
やはりある程度はまとまった期間でないと難しいですよね。
「親に買い取ってもらう」、「自分で借り換えをする」の両方について検討してみたいと思います。
期間としても、ある程度の長期で考えてみます。

>スターツさん、やエイブルさんなど大手でも賃貸管理やサブリースの相談には乗ってくれますよ。
どういった業者さんに相談すればよいのかも良くわからなかったので非常に参考になります。
何はともあれ、とりあえず一回話を聞いてみたいと思います。

いろいろとありがとうございました。

回答No.1

ibarin1

７年目の「転勤大家さん」です。

　結論から言うと、質問者さんのプランニングには？？？です。

　私の場合、中古で買った都心のマンションに住んでいましたが、転勤で賃貸に回す事になりました。転勤先では会社の社宅に住んでいました。今は東京に戻りましたが、賃借人との契約もあり、今は郊外の社宅に住んでいます。

　先ずデメリットから申します。、

1.賃借人さんはすぐには決まりません。
　私の場合、仲介業者に頼みましたが、内装とか募集開始手続きとかいろいろと時間がかかり、最初の賃借人さんが決まるまでに、かれこれ半年かかりました。あと、内装費用は１０数万円かかりました。

2.賃借人さんは長く借りてくれるとは限りません。
　私の場合、半年、４年で賃借人さんが代わり、それぞれ半年程度の空家期間が出ました。

3.ずっと同じ値段で貸せるとは限りません。
　私の場合、上記の空家期間に仲介業者と相談して、３ケ月経過毎に１万円程度の家賃のディスカウントを行いました。更に、入居時には家賃交渉があり、現在の賃貸料は６年前よりも６万円／月安くなっています。

4.賃貸後も大家の責任（費用）が発生します。
　備え付けのエアコン・ガス給湯器等が故障した場合、（東京の慣習では）修理は大家さんの負担になります。私の知る限りでは、賃貸借開始時に「エアコン完備」とか「給湯設備あり」とか書いてあれば、それらを修繕するのは、こちらの責任だそうです。私の場合、エアコンで１０万円、ガス設備で１０万円程度の出費がありました。それ以外に、空家になる都度修繕費は１０万円程度かかりました。

5.賃借人さんは「良い人」ばかりとは限りません。
　賃借人さんがマンション内でトラブルを起こした場合、管理組合から所有権者である大家さんに苦情の処理を求められる場合があります。私の場合、笑い話のような件でしたが現にありました。結果的には何事も無く治まりましたので良かったのですが、大事になっていたらと思うとゾッとします。

でも、メリットもあります。

1.お金が入る
　私の場合、「正当な理由」として会社に届けを出し認めてもらいましたので、社宅に住むことができています。ですから、家賃収入は全てローンの返済に回せます。はっきり言って嬉しい収入です。

　メリットと言えばそれくらいでしょうか。

　質問者さんがお考えのように、賃貸料収入を見込んでの賃貸マンション生活というのは、極端な場合、自宅のローンと借りた部屋の室料とをダブルで払わねばならないリスクがありますから、現時点のキャッシュフローの計画が上記のようなデメリットを折込み済みならば、あえて申しませんが、結構リスキーな感じがします。

　長文になり失礼しました。

お礼

ローンの条件（自分が居住すること）は確かに気にはなっていましたが、やはりそうですよね。借り換えが発生しますね。
また、トラブルについてもあまり想定していませんでした。
参考になりました。ありがとうございました。