土地の抵当権について教えてください

質問

こんにちは。先日土地を購入しました。抵当権について教えてください。

■現在の状況
・購入した土地は建築条件付
・建築するハウスメーカーの提携銀行から融資を受けた
・融資は実行済み
・抵当権は近日中に提携銀行の保障会社に移転する予定（現在はハウスメーカーのため私に万が一のことがあればハウスメーカーが残金を負担することとなる）

■質問
１．後日、公庫融資を受ける予定です。その際土地分も融資を受けます。その際抵当権を移転する必要があります。この移転で１５万円程度の出費が発生します。この出費を抑えるために抵当権を銀行の保障会社に移転することを止めたいのですが、可能性などいかがなものでしょうか（ハウスメーカーとしては嫌がりますよね）
２．このハウスメーカーでの建築を取りやめ、他メーカーや工務店などで建築した場合、本土地の抵当権を銀行の保障会社に移転することはマイナスとはならないでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#17334 · ベストアンサー

>銀行からは既に土地代の融資を受けています

その際に購入した土地を担保に（抵当権設定）しています。
抵当権設定者は　あなた。
抵当権者は公庫（信用保証協会）です。

逆にいうと、土地に抵当権を設定しないと土地が買えません。

次に土地が買えないと、他人の土地に建物建てられません。そこでまず土地を買った。

元の土地についていた抵当権は土地の所有者がハウスビルダーから金を借りたかなにかした
ときに担保としてつけた抵当権。
あなたとは無関係の「抵当権」です。

＞やはり公庫は抵当権の無いところにしか融資をだしませんから、
抵当権というのは、土地を担保にとる権利のことです。競売にかける予約権のようなもの。
抵当権というのは、土地の所有者が設定し、抵当権者が権利として「競売請求」を行使するものです。

＞銀行から土地分の融資を受けている今、
銀行も抵当抜きに融資しませんよね。
銀行融資と同時に、あなたは土地と債務を同時に手にいれました。
銀行は、債権と抵当権（借金の担保）を同時に手にいれています。

＞一旦抵当権を設定せずに数ヵ月後、公庫から融資を受ける際抵当権を設定すれば、
そんなことして、あなたがもし、債務返済不能になったとき、銀行はどうすればいいの
ですかね。
あなたの所有する土地を担保にとってあるからこそ、銀行は安心して金を貸しています。
金は貸せ。担保はつけないでは通りません。

＞抵当権設定にかかる費用が二度も発生しませんので、
ローン一回につき抵当権設定費用一回と覚えてください。
これは、住宅ローンを他行に借り替える際もしょっちゅう発生します。
金を借りるのに抵当権設定費用は当然でてきます。

＞私としては助かるなと思った次第です。
金融機関は困ります。

＞現在は抵当権未設定の状態と思うのですが、
そうではなくて、登記作業中です。あなたが司法書士に委任状に実印押した
のを思い出してください。
万が一、抵当権が未設定ならば、土地の登記済み権利証だけあなたの
お手元にあるということになりますね。
売買契約書よりも所有権移転登記が重要です。
土地の登記簿に、あなたの名前だけ書いてあって抵当権が書かれていない
ということはおそらく無いと思います。

お礼

海外出張のためご返事遅れまして恐縮です。また度々のアドバイスありがとうございました。

抵当権設定者は　あなた。
抵当権者は公庫（信用保証協会）です。
→はい。そうなんですが、信用保証会社あての「不動産抵当権設定契約証書」は未提出なのです。

銀行は、債権と抵当権（借金の担保）を同時に手にいれています。
→不動産抵当権設定契約証書」が未提出なので、この場合どうなっちゃうのでしょうか。

ローン一回につき抵当権設定費用一回と覚えてください。
これは、住宅ローンを他行に借り替える際もしょっちゅう発生します。
金を借りるのに抵当権設定費用は当然でてきます。
→はい。良くわかりました。

そうではなくて、登記作業中です。あなたが司法書士に委任状に実印押した
のを思い出してください。
万が一、抵当権が未設定ならば、土地の登記済み権利証だけあなたの
お手元にあるということになりますね。
売買契約書よりも所有権移転登記が重要です。
土地の登記簿に、あなたの名前だけ書いてあって抵当権が書かれていない
ということはおそらく無いと思います。
→不動産抵当権設定契約証書」は未提出なのですが、権利書は後日郵送されることを確認しています。やはりこの場合は抵当権未設定として登記簿に書かれるのですね。

今回はかなり良く理解できました。ありがとうございました。

回答No.4

ryu321

ご回答　簡単にします。

１．について
土地の融資が実行されているので抵当権の抹消、設定登記が既に手続きされているのが一般的な土地の取引となりますので、銀行の保証会社？の抵当権設定を止める可能性はまずないと思われますが。

２．について
まず土地の所有者がハウスメーカーか誰なのかわかりませんが、ハウスメーカーの抵当権がついているということは、ハウスメーカー所有の土地ではないのですか、そうすると契約書か覚書において建築条件付の特約がうたわれていると思われるので、よくご覧になってみたほうがいいかと思われます。しかし登記上の所有者があなた名義になっていたとすると、他の建築会社で建築することも不可能ではないかとも思われます。他の建築会社でも現状と同様のローンは組めるのが一般的と思われます。同様のローンが組めれば抵当権自体は、問題ないかと思われます。

　通常、建築条件付の場合土地もハウスメーカー所有というのが一般的です。今回は先に公庫のつなぎ融資ではなく、土地の代金決済を行ってしまったということで、抵当権の設定費用と抹消費用が２重にかかってしまうというケースではないか思われます。
こういったケースの場合は信頼できるハウスメーカーであれば、建築工事が完了し最終代金決済の時までつなぎ融資でまかない、最終的に土地の登記名義変更、抵当権抹消、設定といった状態で行えば費用も安く済むのですが、もちろん相手側が条件をのんでくれればの話です。

お礼

ごめんなさい。出張で返信が遅れました。
・銀行の関連会社である保証会社の抵当権設定ですが、私が抵当権設定の委任状を提出していませんので、まだ手続きされていません。
・登記上は私の名義です。ハウスメーカーの契約書を良くみてみます。

何分はじめてなので余分な出費があり悩んでいる次第です。アドバイスありがとうございました。

回答No.3

noname#17334

すいません。やっと飲み込めました。
こういうことですね。

土地取得のために、ハウスメーカーと提携した銀行から融資を受けて、土地を買った。
これから工事契約だが、公庫からも融資をうける・・・っておいおいすごい融資枠もった
人ですね。土地が２０００万円、建物２０００万円として、
銀行から土地代２０００万融資してもらって
さらに公庫で（土地+建物）４０００万ですか。
まあ、それはさておき

先に融資をうけた抵当権の設定を、公庫の融資に際して抹消しなくてはいけない
という話ですね。
これは、いわば公庫融資が降りる前に銀行を繋ぎ融資的に使ったわけで、保証費用や
融資の手数料の方が、抵当権設定費用の二度払いよりずっと大きいという気がします。

抵当権は　ハウスメーカーの抵当権　　債務者　不動産会社
　　　　　　　保証会社の抵当権　　　　　債務者　　あなた
　　　　　　　公庫の抵当権　　　　　　　　債務者　　あなた

と２回変わるけど、不動産会社の債務をあなたが代位して、変わりに土地名義を
不動産会社からあなたに変える。そういう方法はないか？ということですね。

それをすると、あなたは不動産会社が負っていた負債を肩代わりすることになりますが
そういう契約を、ハウスメーカーが了解しないとなりたちません。
ハウスメーカーは金貸しが本業ではないですから貸すのは方便。家を建てさせてほしい
わけです。ですから、そういうことは考えないでいいです。
おそらく、土地の抵当は根抵当で、ハウスメーカーが資金繰りのこまった不動産屋に運転資金
の提供目的で金貸して設定したものでしょう。
そんなものあなたが肩代わりしても、仕方が無い。
というか、負債をかたがわりするから土地の権利を移転してくれでは、キャッシュの動きが
ないので、不動産屋は利益が出ない。

公庫は、抵当権の抜けた土地しか融資しません。同時抹消で消して抵当権打ちます。
公庫は常に一番抵当ですから、銀行と重ねる場合抵当権の順位を下げます。
土地の価値以上に融資はしませんので、公庫と銀行とダブって融資をうけた
貴兄の主旨が私にはよくわからないというのが正直な意見。

お礼

ごめんなさい。出張で返信が遅れました。二回も投稿いただき感謝いたします。
銀行からは既に土地代の融資を受けています（つなぎではなく通常の融資）。建物は公庫形証券化ローンのフラット３５を利用し、建物分の融資を受けるときに、既に他銀行から受けている土地分の代金も融資を受け、銀行から既に受けている土地代の融資分を一括返済する予定です（銀行に聞いたところ、こういった方法も出来ると既に聞いています）。やはり公庫は抵当権の無いところにしか融資をだしませんから、銀行から土地分の融資を受けている今、一旦抵当権を設定せずに数ヵ月後、公庫から融資を受ける際抵当権を設定すれば、抵当権設定にかかる費用が二度も発生しませんので、私としては助かるなと思った次第です。
現在は抵当権未設定の状態と思うのですが、ハウスメーカーと良く相談してみます。ありがとうございました。

回答No.2

noname#17334

混乱があるようですね。

抵当権というのは、借金（負債、債務、ローンともいう）が払えなくなったら、その財産（主に土地と
建物）を売却（これは任意でなく裁判所の決定にともなう執行として競売にかけられる）してそこから
とりますよ。という権利でして、そもそも金融機関や債権者（貸したほう）が持つ権利です。
それと、競売にかけられて債務（借金・ローン）が弁済（返済）されてもまだ残りがあったら
あなたは、それを払わなくてはいけません。抵当権のない他の財産や、収入に対して、相手は
裁判所を通じて差し押さえをしてきます。
抵当権とは、いわば差し押さえの予約権みたいなものです。

さて、すべての借金は、担保があるか、連帯保証人が担保を出すかして成り立ちます。
住宅ローンでは、保証協会が、連帯保証人になるかわりに、あなたの財産に設定した抵当権を
保有いたします。つまり、あなたの身代わりになるかわりに、土地を売ってしまうぞと・・それも
保証はするが、あんたが生きているかぎり、あんたの借金は消えへんで・・という話です。

＞・購入した土地は建築条件付
＞・建築するハウスメーカーの提携銀行から融資を受けた
＞・融資は実行済み
＞・抵当権は近日中に提携銀行の保障会社に移転する予定（現在はハウスメーカーのため私に万が一のこと
＞があればハウスメーカーが残金を負担することとなる）

あなたが土地購入して、あなたが、抵当権を自分の土地に設定しています。そのときに
債務（ローン）に対する抵当として、抵当権者を債権者（銀行）としているはずです。しかし保証契約に
基づいて、普通抵当権（土地を競売にかける権利）を持っているのは保証会社だということです。

ハウスメーカーが抵当権を持っているということは、ハウスメーカーが債権を持っていないといけない
です。つまりあなたが、ハウスメーカーからローン借りた形でないとありえない話です。

ちょっと解説しましょう。ハウスメーカーはおそらく土地に自分が設定した抵当権（つまり借金の抵当）
があったか、逆に、不動産会社が、ハウスメーカーから金を借りて、土地を買って、ハウスメーカーが
自分が貸した金の抵当権を打っているのでしょう。
おそらく後者ですね。

つまり、建築条件つきの土地を買わせる手立てとして、ハウスメーカーが自分の抵当権をつけて
土地を不動産屋に販売させているというわけですよ。
不動産会社は、土地購入資金が助かるから、ハウスメーカーから金を借りて、買った土地に
ハウスメーカ名義の抵当権をつけておくわけです。

さて、銀行とハウスメーカーはつるんで（失礼）提携してますから、銀行が融資実行した時点で
先の抵当権（ハウスメーカーが不動産会社=土地の所有者につけた）を抹消して、融資先の
銀行もしくは保証会社の抵当権をつける話になるでしょう。
抵当権の同時抹消といいます。

これは中古マンションなどで、先の所有者のローンの抵当権と買主のローンの抵当権を
同時に処理する場合によく行われます。
実は同時抹消といっても先に、代金の支払いを終えて、現金もらってからそれでもって、先の
抵当権を消す手立てになりますから若干のタイムラグが生じます。そこで金だけもって、
抵当権放置したまま逃げられると困るのは買主。
ちゃんと仲介と司法書士がつけうまのように銀行についてきて見届けます。これが司法書士の
大切な仕事。

>後日、公庫融資を受ける予定です。
これって、先に公庫の融資きめておかないと駄目っぽいです。
公庫は基本的に一番抵当です。抵当権には順位があって、一番先につけたものが
先に競売を実行できます。仮に公庫と銀行融資と同時にこげついても公庫の競売が
優先し、公庫がとったのこりを銀行がとる。

>その際土地分も融資を受けます。
>その際抵当権を移転する必要があります。

土地分も１００％融資を受けて、銀行のローンを弁済するというわけですか。
一部返済では、抵当権は消えません。土地の一番抵当を公庫にする必要があるのなら
一旦土地の金を用意して返済しないと不可能ですよ。

抵当権というのは移行でなく、具体的には債務の弁済による消除しかないと思うのですが。
とりあえず、誰かがつけた土地の抵当権を返済によって抹消してさらに公庫の抵当を
つけるわけです。
抵当権設定者・・・土地の所有権者
抵当権者・・・抵当権（裁判所に執行してもらい競売からえた金を得る権利）を実行できる人

抵当権をつける人、実行できる人それぞれが了解しないとだめです。

>この移転で１５万円程度の出費が発生します。
これは、抵当権の抹消と新たな登記の費用です。
つまり、ハウスメーカが誰かの借金のために設定した抵当権を抹消して、土地を取得した
あなたが、あらたに、借金の抵当にはいっていることを示すのが抵当権設定です。

>この出費を抑えるために抵当権を銀行の保障会社に移転することを止めたいのですが、
>可能性などいかがなものでしょうか（ハウスメーカーとしては嫌がりますよね）

保証会社が抵当権もたないと、あなた土地の所有権もあなたのものになりませんがね。
とにかく、最初から公庫で１００％借りていれば問題なかったのに、土地を買って、なぜ
そこから公庫を借りる話になったのですかね。

あのですね。こういう順序ですよ。
(1)あなたが土地を手にいれないことには、何にもできない。
(2)土地を手にいれるためには、銀行から金を借りねばならない。
(3)銀行から金を借りるには、これから買う土地を抵当にいれないといけない。
(4)買う土地には、ハウスメーカーの抵当権が設定されているので抹消してもわらないと
　いけない。
(5)買主として代金を土地の売主に支払うのと、土地の抵当権（売主の借金のかた）が抹消されて、
あらたに銀行の保証会社の抵当権（あなたの借金のかた）に変わる。
抵当権設定者はあなたで、その登記費用はあなたもち。
そういうことだと思いますよ。

>２．このハウスメーカーでの建築を取りやめ、他メーカーや工務店などで建築した場合、

基本的にいま、あなたは土地の売買契約と金銭消費貸借契約を行って融資実行されて
あなたは自分の買った土地に、保証会社が借金はらわないときは土地を競売にだすでぇ
ようがす。という意味の抵当権を設定しているのです。
たまたま登記で２週間かかるだけで、司法書士はもう手続きおわってますよ。
とめるとめないのはなしではありませんよ。

>本土地の抵当権を銀行の保障会社に移転することはマイナスとはならないでしょうか？

土地を買う金を誰から借りるかで、抵当権の相手はきまるわけで、借金の相手と不可分です。
土地代はもう十分借りてしまったわけで、だからこそ土地の名義はあなたになって
あなたは、立派に抵当権のついた土地の所有者になった。
この土地の抵当件が、ハウスメーカーのままなら、銀行は融資実行しません。抵当権を抹消
するからこそ銀行はこの土地にあたらな抵当を打ってあなたに金貸したわけ。
わかります。しくみ。

マイナスもくそも、それしかないです。
そのことと、他のメーカーや工務店で建築するという話は、別問題。
なにか土地の売買契約に伴って約束を交わしていたら、それに違反したら違約金を払うことに
なったりしませんか。契約書をよく読みましょう。
何もなければ、他のメーカで作ったらいいでしょう。

回答No.1

noname#11476

>現在はハウスメーカーのため私に万が一のことがあればハウスメーカーが残金を負担することとなる
これは？なのですが。。。。
ご質問者の名義でローンが実行されているのであくまで支払い義務はご質問者ですが。。。
平たく言えはハウスメーカーは単なる担保提供者に過ぎないので、ご質問者に万一があればハウスメーカーは残金返済ではなく、提供した担保の土地を失うだけと思います。
（もしそういう意味でかかれたのであればすいません）

>１．抵当権を銀行の保障会社に移転することを止めたいのですが、
銀行に相談下さい。

>可能性などいかがなものでしょうか
まずないです。

>（ハウスメーカーとしては嫌がりますよね）
ハウスメーカーとしてはどちらでも一向に構いません。銀行が承認すればよいだけです。

>２．このハウスメーカーでの建築を取りやめ、他メーカーや工務店などで建築した場合、
建築条件付だからその時点で土地契約も白紙になります。

>本土地の抵当権を銀行の保障会社に移転することはマイナスとはならないでしょうか？
その土地の売買も無効なので、もはや土地の抵当がどうだとかいう話は関係ないでしょう。

お礼

ごめんなさい。出張で返信が遅れました。契約したハウスメーカーで建築しないときは土地契約が白紙となるのですね。建築条件付って結構多いですが、工務店やハウスメーカーが損をしないような仕組みなのですね。ありがとうございました。