つなぎ融資の時の抵当権設定

質問

某ハウスメーカーの建築条件付の土地を購入する手続きで、土地契約と共に住宅金融公庫への申し込みを営業マンから要請されそのとおりにしました。
土地代の残金は、公庫融資が下りたときに支払いが可能になるため、某ハウスメーカー営業マンの言ったとおりの銀行で「つなぎ融資」組みましたが、この融資の担保として、このハウスメーカーは私が購入した土地に抵当権を設定してしまいました。
公庫では抵当権が設定された土地に融資実行はできませんので、お金が入らなくて困っています。
銀行では、つなぎ融資に抵当権を設定するなんて聞いたことがないと言っていますが、どうなのでしょうか。どなたかお教え願います。
ちなみに、抵当権設定の司法書士報酬と登録免許税は私が支払いました。

回答No.4

walkingdic

>つなぎ融資実行はハウスメーカーの営業マンが手続きをしてくれた銀行
であればそれは銀行ではなくてハウスメーカそのものではないですか？
ハウスメーカの場合はよく自分自身の信用を元に資金を調達してつなぎ融資資金を調達します。
つまり銀行はハウスメーカーに融資して、ハウスメーカがつなぎ資金を御質問者に送るというやり方です。このやりかたは珍しくはありません。
その場合はハウスメーカーが抵当権設定者になります。

公庫の方は融資して抵当権を設定する時にハウスメーカーの抵当権を第二位にするか解除して行いますので問題ないです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「珍しいことではない」ということで安心しました。

私は、ハウスメーカーから融資されていたということですね。

回答No.3

walkingdic

>この融資の担保として、このハウスメーカーは私が購入した土地に抵当権を設定してしまいました。
よくわからないのですが、銀行でつなぎ融資してもらったのにハウスメーカーで抵当権設定ですか？
そんなわけはなくてつなぎ融資元が抵当権を設定したはずですが。もう一度確認してください。

>公庫では抵当権が設定された土地に融資実行はできませんので、お金が入らなくて困っています。
通常次のようになります。

１．つなぎ融資元が抵当設定
２．公庫融資の抵当設定時につなぎ融資の抵当権を抹消するか第二位に順位を変更して公庫一位にする。
３．公庫融資実行

です。つまり公庫では抵当権を設定後に融資しますが、この抵当権設定時につなぎ融資元が第二位に変更するか抹消すればすむ話なので特に問題はないでしょう。ハウスメーカーに確認してください。

>銀行では、つなぎ融資に抵当権を設定するなんて聞いたことがない
そんなわけはないと思いますけど。。。。その担当者が知らないとかその支店ではあまり扱ったことがないとかではないですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

私も信じられないのですが、登記簿の権利の部には「保証委託契約に基づく求償権」として抵当権設定の仮登記がされており、権利者は某ハウスメーカーになっています。
したがって、公庫窓口となった銀行もこのことを知らないのです。

あり得ないですよね。現在ハウスメーカーに確認中です。

回答No.2

sho4979

文面から想像するに、某ハウスメーカーの建築条件付の土地ではあるが、土地の所有権はハウスメーカーはでななく、その結果、着工するには土地の決済が先に必要な状況と思います。うちもそうでした。

よく理解できないのは、銀行のつなぎ融資を利用したのに、何故ハウスメーカーが抵当権を設定したかです。文意は、「ハウスメーカーの担当者が手続きを代行する際にあなたの土地を抵当権に設定した」で間違いないですか？

だとすると、ハウスメーカーは「つなぎ融資」ではなく、通常の融資で手続きしているのでないでしょうか?
（下記URLを参考にしてください）

ハウスメーカーの真意は、全く分かりませんが、ご自身の資金計画などを含めて、再度、ハウスメーカーと協議する必要があると思います。

ちなみに、銀行が仰るとおり、つなぎ融資に担保は必要ありません。短期間で確実に完済されるものだからです。つまり、つなぎ融資の実行機関と公庫融資の窓口機関が一緒である必要がありますが、銀行が「つなぎ融資に抵当権を設定するなんて聞いたことがない」と言っているという事は、これも違う銀行ということですか?

個人的な意見ですが、「公庫融資」ではなく「公的融資」、あるいは民間の住宅ローンをハウスメーカーは考えているような気がします。

参考URL：

http://www.zaijukin.co.jp/hp/2q&a/q&a_0_03.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞文意は、「ハウスメーカーの担当者が手続きを代行する際にあなたの土地を抵当権に設定した」で間違いないですか？
そのとおりです。

私は、ハウスメーカーにとって資金計画上問題があると思われているのかも知れません。ハウスメーカーに再度確認してみます。

なお、つなぎ融資の実行機関と公庫融資の窓口機関は一緒ではありません。公庫手続きは私が選んだ銀行で、つなぎ融資実行はハウスメーカーの営業マンが手続きをしてくれた銀行です。したがって異なる銀行です。

回答No.1

jetaime

こんばんは。

　私の場合もつなぎ融資を利用しましたが、つなぎ融資の時点で抵当権設定はなかったです。
公庫融資実行時に抵当権設定をしました。

　銀行では公庫融資の決定（融資実行が確実）がされてから、つなぎ融資をしてくれますね？
つなぎ融資が実行されていれば、ハウスメーカー側は代金全額をご質問者様から手に入れているのは・・？

　つなぎ融資では不足だったのでしょうか？
通常は、つなぎ融資額＝公庫融資額となり、つなぎ融資実行時に引渡しをしてくれるものだと認識していますが・・・

　どうゆう理由があってハウスメーカーは抵当権設定したのでしょう？

(1)つなぎ融資実行
　　↓
(2)ハウスメーカーへ支払い
　　↓
(3)公庫融資実行＝抵当権設定

(2)の時点でハウスメーカーへの支払いは全額済んでるのですよね？

　ただ、私は建物のみ融資だったので、土地に関しては未経験なので違いがあるのかもしれません。

お礼

ご丁寧なご回答ありがとうございます。

つなぎ融資に何故抵当権を設定したのか、ハウスメーカー
に確認してみます。