抵当権の再設定

質問

当社はＡ社に、Ａ社が事業用で賃借しているＢ氏所有の土地の地上権に根抵当権をつけています。Ａ社から、今般当該土地を銀行融資を受け、Ｂ氏より買い取りたい、ついては当社に根抵当権をはずして欲しいと要請してきております。Ａ社は銀行融資が実行されたら、再度根抵当権を設定すると言ってきております。
ある方から、抵当権を銀行に譲渡すればいい、と聞きましたが意味がわかりません。当社は、瞬間でも根抵当権をはずすのはリスクがあるので、何かいい方法がないか考えております。アドバイスお願いします。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

質問文からは、建物の有無・建物への担保設定が読み取れませんが建物は存在しない、かつ適切に地上権の登記がなされている、という前提で、更地の土地価格６０を現状地上権３０：底地権３０という評価だとして。

１．登記法の細部は不知ですが、常識に経験則を加えた限りでは、手続的には地上権と底地を一体化して完全な所有権にする以上、地上権に限定した担保設定があればその妨げになる為、いったん地上権への担保設定を外す必要がある、という当事者の説明の方が正しそうです。（根抵当権の譲渡では解決しないと推測しますし、完全な所有権を制限している権利への担保を銀行が貰っても使いようがありません）

２．登記タイミング上でのリスクについてはご懸念の通りですが、登記面では銀行指定の司法書士による同日付での銀行担保の設定と質問者担保の解除・設定を行えば、当事者のビヘイビアー面への不安は解消されると考えます。

３．但し、記載のスキームだと、Ａ社が底地３０を購入するのに銀行から３０の融資を受けると、最終形態としては、一体化した土地所有権に対して銀行の担保が第一順位で３０、質問者の元の担保が地上権だけでなく所有権に拡大する一方で第二順位になる形で３０、という順番になってしまいますが、この点は了解事項なのでしょうか？

４．上記の場合には、最終的な担保物件の処分となった際に、評価６０の物件の処分価格が４０となると、第一順位の銀行は全額３０の回収、第二順位は１０しか回収できない、ということになります。（地上権への担保設定であれば２０の回収期待値がある）

５．銀行側は住宅ローンの場合は第一順位担保を必須としますが、事業融資の場合には先順位担保の存在を認めた上で融資判断をしますので、質問者側としては極度３０から１０への減額には応じるが、所有権となった土地への第一順位担保の設定は譲らない、といった形での条件交渉をする必要がある、と考えます。（不動産の価格と今回銀行の担保設定額との兼ね合いで第二順位で可、と考えるならこの限りでは有りません）

お礼

丁寧なお答えありがとうございました。

回答No.1

oska

＞再度根抵当権を設定すると言ってきております。

Ａ社が持っている地上権は、Ａ社がＢ氏から「土地を購入した時点で消滅」します。

＞今般当該土地を銀行融資を受け、Ｂ氏より買い取りたい、ついては当社に根抵当権をはずして欲しい

銀行屋は「抵当権その他の権利が付いている物件（汚れ物件）」は担保にしません。
抵当権が付いていても、「自分が第１位抵当」でないと我慢・納得しません。
そこで、融資先に対して「融資の条件として抵当をはずせ」と命令したのでしよう。

＞ある方から、抵当権を銀行に譲渡すればいい、と聞きましたが

民法３７６条で「抵当権者が同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権を譲渡若しくは放棄することが出来る」とあります。
つまり、貴社と銀行は、Ａ社に対して債権を持ちます。
そこで、貴社は銀行に対して（Ａ社へ通知後）「抵当権を譲渡」するのです。

＞当社は、瞬間でも根抵当権をはずすのはリスクがある

その通りです。
法的根拠の無い「口約束」ほど怖いものはありません。
貴社はＡ社に対する債権を銀行に（有償で）譲り、同時に「抵当権譲渡契約書」を作成すれば大丈夫だと思います。

又は、信用できる（双方の利害関係のない）第三者に「Ａ社が土地の所有権移転登記を行うのと同時に、その土地に対して根抵当を設定する」事を依頼すれば大丈夫でしよう。
この場合、事前に「Ａ社から（抵当権設定に）必要書類を貰う」事が重要です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
現在根抵当の極度額は３千万円です。実際は、１千万円でいいと思っています。銀行に対し、抵当権を有償譲渡するとすれば、いくらなのでしょうか？「抵当権譲渡契約書」を締結すると、所有権移転後の根抵当設定と同じ効果があるのですか？
第三者に所有権移転登記と同時に根抵当設定を依頼する、というのは司法書士でいいのでしょうか？
Ａ社から（抵当権設定に）必要書類をもらうとありますが、どういう書類でしょうか？
たくさんの質問で申し訳ありません。