空家マンションの不動産所得による節税

質問

• 確定申告において、マンションの諸費用を不動産所得（損失）として申告し、所得合計を低減して節税することは可能でしょうか？
• 過去ログから賃貸募集をして短期の空家期間の諸費用は必要経費として計上できると理解しています。賃貸募集せずに、長期の空家の場合はどうなるのでしょうか？
• 昨年分はだめな場合でも、今年からなんとかする手立てはあるのでしょうか？（積極的に貸したくはありません。ただ諸費用額を節税にまわしたいだけです）

回答No.2

Richard5 · ベストアンサー

>その前の数ヶ月または契約解除後の数ヶ月の空室期間は必要経費とみなす
>という基準であれば、理解できます

その通りです。

>言い換えて、契約を結ばなければいくら賃貸希望中と言い張っても経費としては
>一切認めないという基準であれば、主観の入る余地のない基準として納得できます

原則としてその通りです。

税務上の考えは過去の判例等を踏まえたうえで、このように考えています。

「賃貸部分の諸費用は賃貸経費となる。空室の場合であるならば、この部分の
諸費用は原則として必要経費とならないが、たまたま数ヶ月程度の空室であり、
募集も行っているような状態であれば、自己使用しているとは言えず、
賃貸期間に含めても良いのでないか。従ってこのような場合には諸費用を
必要経費に参入できる」です。

所得税は納税者自らが計算を行う申告納税制度を採用していますので、
ご自身がこれに該当すると思うならば、このように申告するだけです。

質問者様の
「積極的に貸したくはありません。ただ諸費用額を節税にまわしたいだけです」
と言う発言は、上記を逆手に取った行動であり、このような考えがあるうちは
原則として認められないこととなります。

「見つかればアウト」「見つからなければセーフ」という問題でしょうか？
納税者自らが申告するのです。
自らが貸したくないのであれば、諸費用は必要経費に参入できないことくらい
ご自身で判っていますよね。

>「本当に貸したい人」と「たんに経費を認めてもらいたい人」を税務官は
>識別する必要があります。識別は難しそうですね。

そんなことありません。
絶対に調査に来るということではありませんが、もし仮に調査に来る場合には、
申告から数ヶ月経過しているのが普通ですから、この空室であった部屋は
通常既に入居しています。
まだ空いていた場合でも、募集の資料やその他の要素を客観的に判断し、
場合によっては、その部屋を見に行きます。
いつでも貸せる状態なら良いのですが、納税者の荷物が置いてあったりした
場合には一目で判ってしまいます。

徹底的に追及しようと考えたならば、事実認定で難しければ客観的資料、
それでも判らなければ現場調査しますので、思惑がばれてしまうことは
多々あります。

>なにせ、ちょっと調べると数万円の節税が期待でき、何も知らない羊は
>搾り取られたまま放置される無慈悲な世界と写っておりますので。

本来であればあってはならないことですが、ある意味当たっているかも知れません。
「法律とは弱者を守るためのものでなく、法律を知っているものの武器だ」
なんて話を聞いたことがありますが、事実そうなのかも知れません。

しかし、今回のような話とはまた別だと思っています。
法律はこうなっているけれども、その法律を自分に有利なように曲げて
限りなく違法なように解釈してしまう。
そう、法の合間を縫っている（どちらも取れる＝見解の相違）ではないのですよ・・・。

お礼

Richard5様、２度にわたる詳細なご回答ありがとうございました。「税務上の考えは過去の判例等を踏まえたうえで・・・・」のご助言を頂き、私の疑問は氷解し、手前勝手な期待であったことを認識しました。それにしてもお詳しいですね。このWEBでますますご活躍されることを期待しております。深謝。