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設計料の上限は？
新築住宅の契約間近です。 実は、都合により契約を、建物請負契約と設計業務委託契約とに分けていただく予定です。 住宅会社からはＯＫをもらっています。 一般的に、設計業務と監理業務の報酬は、それぞれ建築費の何％位（上限）まで設定可能なものなのでしょうか？ （できるだけ多くしたいと思っています） 建物は、自由設計です。 アドバイスを宜しくお願いいたします。
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volvo850さん、どうも大変失礼しました。 四会協定の文面内容をすでにご存じでしたら、ほとんど契約内容で後悔される心配はないですよね。 （でも、それらの契約のときに、告示１２０６号の話は一度も出なかったですか？？？） 税務と民事でもご確認済みであれば、怖い物なしですね。 御期待の高額な建築士の契約に特化しますと、JIA日本建築家協会の契約書をさらに御参考にされると良いと思います。 これも千数百円ぐらいで販売されています。 この書面ですと、設計と監理にかかわる「フェーズ」が明細になっていますので、一体どのフェーズにお金が掛かって然るべきか、という理由付けがはっきりできるものになると思いますよ。 ここの掲示板には必ず登場してくださる専門家のかたも沢山いらしてるのですが、告示以外にオーソライズされた目安が無いせいか、これだけ待っても登場してくれないですね＾＾； 何れにしましてもトラブルと悔いの少ないよいお家になりますように、心からお祈りしています！！
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- altosax
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volvo850さんのご質問主旨の特殊目的の達成におかれましては、 #1さんもご注意をして下さっている通りに、「契約書の効力」に 人生や完成引き渡し後の建物を振り回されないよう充分お気をつけ になって、建築とともに民事と税務の三つの面で墓穴を掘ってしま うことがないよう確実に「その道の人」にご確認されておいてから 調印したほうがよさそうですね。 このようなネット相談は、限界です。 ＃７のかたも「自信あり」ですが、監理と監修を混同されている状態です。 私の回答内容も含めてこれをそのまま「印篭」とされますと、特殊目的の 遂行にあたっては大事故につながりかねませんし、誰も責任をとることも できません。 契約書はご存じの通り、相対で双方合意のとれる自由文面である一方、 法律的に拘束力が生じてしまいますので、十分にご注意なさって 調印の前に双方で文面の納得いく追加削除を行なうようにして下さい。 あまりに簡便すぎる契約書条文だとトラブルの元になりますので、 建築工事の契約書の信用のおける一般的なひな形としては、 「民間（旧四会）連合協定. 「工事請負契約約款」」 という「お手本」が 安価に販売されていますので、ころばぬ先の杖として調印前に御参考に なさってみてください。 （四会連合、という古い名前が依然として通りがよいので、 「旧四会連合協定の契約書」と呼ばれていますが、現在は「民間連合」 という名称なので、変なタイトルで本屋さんには並んでいます） 建物的な契約の留意点としてはこのお手本の条項を参考にすれば 世の中で通るきっちりした契約書になります。 あとは、税務上の「証票」としての効力のあり方と、 つくってしまった「特殊な意図の契約書」が、あとあと民法上の「本当の契約」 としてvolvo850さんを苦しめることにならないように、税務の詳しい方（これ 税理士の方が職業的に面と向かってはなかなか答えられない事柄かと思いますが）と、 法務関係は行政書士の方などに きちんと確かめておくことをおすすめします。 一生の御買い物で一生のトラブルを背負わないように、お気をつけくださいね。
お礼
回答をありがとうございます。 いろいろとご心配をありがとうございます。 民間（旧四会）連合協定. 「工事請負契約約款」については、私も仕事柄、１～２年に一度は、２～３億円程度の建物の発注をしておりますので、ある程度は理解しております。 税務については、税務署の相談室で確認をしております。 あとは、住宅における妥当な設計監理料の目安が知りたかったのです。 大変勉強になりました。
>それを２つに分解する意味ですので、総額から設計報酬を除いたものを建築費とすることで了解をもらっています。 であればその住宅会社との相談次第というのが一番大きいと思いますよ。 どうゆう趣旨で設計・監修の費用を大きくしたいのか全く検討がつきませんが、住宅会社にとっても設計・監修費用部分が大きいというのは、工事請負契約が結ばれなかったときのとり分が大きくなるのでマイナスとはいえません。 しかし、住宅会社内部での建築コスト金額より少ない建築費であれば、建築会社が税務処理で見咎められますので、その内部コスト次第でしょう。 それにしても．．．建築コストを見かけ少なくしても得にご質問者に得になることはないと思いますがね。。。。 （固定資産税評価は全く関係なく決まりますし、、、）
お礼
回答をありがとうございます。 ＞建築コストを見かけ少なくしても・・・ ではなく、設計監理料が高ければ、その分メリットが生じるといことです。 所得税法関連です。それ以上は勘弁して下さい。
- altosax
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どうも失礼しました。 ＃１の方へのお礼文から覗き見してしまいました。 >総額から設計報酬を除いたものを建築費とすることで了解をもらっています。 ・・・という「発注者」であるvolvo850さんの「主旨」が、 設計監理料を「（できるだけ多くしたいと思っています）」として、 工事費を出来る限り少なく会計的操作（というと大変単語的に失礼な表現かも知れませんが、他に「適切な単語」が見当たりませんのでお許し下さい）の比率を高めたい、ということに徹するのであれば、告示1206号のAランクの満額適用にしてもらって、税務署の調査などでもその通りに説明できると思います。 せっかくお金をかけるご自分のお城、として「契約を分けただけの建物的成果」を上げたい、というご意志もあるようでしたら、設計施工契約の住宅会社とトラブルにならない配分比率を円満に相対で決める方がよろしいと思います。 そこで、「幾許かでも、契約書を二つにしただけの建物的価値」を結果として受けたい、と考えるならば、次のチェック項目を釘をさすようにしてみてください。 ＞設計、監理の実労働日数でしょうか？ ＞または、工期間でしょうか？ という部分で、実際に「かかる日数」というのは、 設計の実労働日数＝設計契約をする人 工期間の日数＝施工契約をする人＆監理契約をする人 監理の実労働日数＝監理契約をする人 になります。（当たり前といえば当たり前ですね＾＾） ところが民法の上ではどちらも請負契約ですので、ちょっとわかりにくいと思います。 どちらも「出来高制」で法律的には「注文した物」が出来上がったかどうかでお金を支払うべきものです。 ところが注文建築の場合は、注文があれこれ増えたり、途中で変わったり、となりますね？ そうすると設計図が何度も変わることになりますので完成までにかかる労力を「出来上がりの物体」で評価されたらセンセイはアガッタリになってしまいます。 そこで、実勢としてはあれこれ注文がつくに従って増える労力に従うほうが当然だ、という考えで「告示1206号」は日当になっている訳です。 一方で、「設計図通りに造れば良い」という「見積もりのたつ仕事」の施工のほうは比較的「出来上がりの物体」で評価しやすい訳です。 （ですが、工期中に注文が変わるようなことがあれば明らかな追加請求になる訳ですし、非常に特殊な注文で、見積もり時点と著しく工事にとりかかったら困難で日数が係ってしまった、という場合は協議で追加させてもらったりする訳です。その明細は契約書に必ず明記されますので、見落とさないように気をつけて下さいね。） そして、「監理」にあたっては、「工事中の監督した日数」プラス、「工事後の検査した日数」プラス「監督と検査をきちんとした結果を報告書にする日数」がかかっていますので、【監理報告書】という大層な書類をきちんともらうようにしましょう。 少しでも契約書をわざわざ分けてきちんとした成果を享受できるようにするには、「実態がひとつの会社」であっても、営業マンとは別に、「設計と監理の担当建築士」と実際に何度も面会して、直接に「注文」を告げて、工事中と完成後の「監理報告」も密に受けるようにすれば、出来上がった後のトラブルにならずに よい結果が出るようになります。 どうぞいいお家になりますように！！
お礼
いろいろと詳細な回答をありがとうございます。 ＞設計監理料を「（できるだけ多くしたいと思っています）」として、工事費を出来る限り少なく会計的操作・・・ 鋭いご指摘に、汗が出てきました。お察しの通りです。 ある程度は、設計監理料を思ったより高額に設定できそうです。 実態に沿うように、監理報告なども要求したいと思います。
- altosax
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＞設計、監理の実労働日数でしょうか？ ＞または、工期間でしょうか？ これは「設計監理にあたる人」の日当です。 ですから、volvo850さんが契約する「建物請負契約と設計業務委託契約とに分けていただく予定です」 という具体的明細がどうなっているかに運命がゆだねられています。 「実は、都合により契約を」 ・・・というご文面から憶測させて頂いて勝手に「深読み？」しますと、「ほんとうは[設計]+[施工]+[監理]が一括のところなのだが・・・実は、都合により、」 ・・・だとすると、設計、監理の実労働日数なのか工期間なのかを都合のいいように一緒に丸められてしまって、volvo850さんには判らないままでお金だけごっそり持っていかれてしまうこともあり得ますので十分ご注意ください。 本来的には施工の請負契約と、設計監理の業務委託契約は別々なのが普通です（施工する人と設計監理する人が同じ契約者だと、「監理の目を光らせる意味」がなくなってしまうからです。それゆえに、いわゆる「建て売り住宅の悲劇」が起こる訳です）。 監理の契約も、二種類考え方があって、 「設計した本人が監理しないと、設計意図、が確実に施工に反映されているかどうかチェックできない」 という考え方と、 「設計者が監理者になったのでは、ただカネを取るだけで厳しいチェックにはならない」 という考え方があります。 これは施主の考え方（方針）次第になってしまいます。 公共物などは市民国民の血税が使われている、という観点から、ひたすら厳しくチェックするほうを採って設計と監理を別々な人に分離発注することが多くおこなわれています。 このごろは民間でも分離のうごきが少しずつ広がっています。 （でも、その結果設計者が、「これは違うんだよな」とくやしがることもありえる訳です。しかしすべては発注者が満足すればよい訳ですから、そのために分離するかどうか、の問題になります。） すべてはvolvo850さんの「実は、都合により契約を」、の「ご都合の真相」が何であるかに係っているわけですが、ただ他人から見ただけの一般論であれば、もとが一つだったとおぼしき契約ををわざわざ分けるのですから、「（できるだけ多くしたいと思っています）」という財力を投入するに相応しい結果がきちんと機能するように願うばかりです。 いいものができますようにお祈りしています！！
- altosax
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たびたびすみません・・・ 自分の文章を見て、「昔は法的拘束力があったのか」と思われるような 文面なのに気付きましたので、補足しますね。 建設省の時代から、告示１２０６号の報酬基準というのは法的拘束力は ありませんでした。 単なる「混乱をさけるための一応の基準」を建設省が提示したというだけ です。 しかしこれがさらなる混乱の元（民間の仕事の報酬を国家が統制するのか！） などといった問題にもなって、廃止になりました。 しかし、依然として「目安は何なのか？」というモノサシが何も無い状態 で困る場合に、「永らく用いられた尺度」として論争解決の場に用いられています。
お礼
回答をありがとうございます。 告示１２０６号というものがあるのですね。 日当はわかりましたが、日数はどう考えたらよろしいのでしょうか？ 設計、監理の実労働日数でしょうか？ または、工期間でしょうか？
- altosax
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＃２で書き忘れてしまったのですが、 私の経験的には、 標準的ラインとされている「旧建設省告示1206号のEランク」でさえこれをそのまま満額で 適用されると、「え、そんなに高いんですか！」と庶民感覚からすると感じてしまう金額 です。 （不景気でもありますし、だいたい実勢としてEランクのそのまた半額ぐらい でおこなわれている例が巷の普通のような気がします） しかしこれは、全国各都道府県の「物価水準」と設計監理者の「年間実働日数」でスライド する計算式になっていますので、全国誰でも一律、ではありません。 従って、「○○県の実働○○日計算の○ランク」という言い方で取り決め をするようになっています。 （もちろん＃１さんのご回答通り、これに法的な拘束力はまったくありません） トラブルのないお互いにすっきりといい気分で契約ができるといいですね！
- altosax
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＃１のかたが御回答されている「決まりはありません。幾らでも。」 というのは、okweb／教えてgooの趣旨規定に逸脱して volvo850さんのご質問趣旨に挑戦したちょっと意地悪な極論ではないかと見受けられます。 （＃１さん、そうでなかったらご免なさい。でも、掲示板の趣旨規定をもう一度 ご覧になってみて下さいね） 現在では事実、幾らでも決まりが無くなったのですが、実際の運営上の目安 としては、結局無秩序では困ってしまいますので、依然として「旧基準」が 「デファクトスタンダード」として残って運営され続けています。 この「基準」は、（旧）「建設省告示1206号」と呼ばれています。 ですので、目安に困ったら、「1206号準拠で行きましょう」という契約 にするのが、今でもいちばん「誰の目にも公正な報酬の決めかた」と 言える一つの大きな目安になっています。 ところが、この「1206号」も、ランクによって非常に大きな高低差があります。 一番上のAランクと一番下のFランクでは雲泥の差の開きがあります。 そうすると、実際にこれは何だ？という感じです。 ですので、標準的な運用基準ランクは下から２番目の「Eランク」 ということになっています。 「建設省告示1206号」の基本概念は、「建築費の何％」ではなくて、 「かかった労力の日当」になっていますが、それで算出が不可能なケース には「建築費の割合」で見る表も用意されています。 googleなどの検索で、「1206号」とキーワードを入れていろいろご覧に なってみて下さい。 もちろん＃１のかたのご回答どおりに現行法ではこれに拘束される 必要はまったくありません。 しかし、「公的なよりどころは何か？」という議論になった場合には 必ず引き合いに出される根拠として依然として用いられています。 http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=1206%E5%8F%B7&lr=
>設計業務と監理業務の報酬は、それぞれ建築費の何％位（上限）まで設定可能なものなのでしょうか？ 決まりはありません。幾らでも。 通常住宅では独立設計事務所の場合で建築費の１０～１５％位ですね。（高いと２０％ということも） >（できるだけ多くしたいと思っています） ？？？ご予算が許す限り自由ですが。。。。。 その分建築費が少なくなると勘違いしていませんよね？基本的には建築費に単純に上乗せですよ。
お礼
回答をありがとうございます。 上限はないのですね。 ＞その分建築費が少なくなると勘違いしていませんよね？ いやいや、住宅会社からは建築費の総額見積は出ていますから、それを２つに分解する意味ですので、総額から設計報酬を除いたものを建築費とすることで了解をもらっています。 説明不足ですみませんでした。
お礼
回答をありがとうございます。 ＞契約内容で後悔される心配はないですよね。 いえいえ、ちょっとかじっているだけですから… 告示１２０６号の話に関連しては、先方からは通常15～20%と言われましたが、自分の常識からでは、高すぎると思ったことにより、ここで質問するに至りました。 （会社では、設計施工ではありませんが、設計＋監理で5～6%でお願いしています。額が額だけに…） 結局、7%位で落ち着きそうですので、十分常識の範囲だと思っています。（安すぎるかな？…） いろいろと、ありがとうございました。