マンション購入について

質問

現在、住宅を購入しようと考えてまして、今週中にマンションを一件、見学に行く予定です。
その物件は築５年の中古で、総戸数88戸で、8階建の1階です。そこで質問なのですが、

1）マンションの修繕費が将来どれくらいかかってくるのでしょうか。

　今のところ管理費が1万円、修繕積立費が6千円なのですが、総戸数に対してこの金額でまかなえるものでしょうか。
よく戸数の多い方が修繕費の個人負担が軽くなるので有利だといいますが、88世帯というのは如何なものでしょう。
マンションについては買ってみないとランニングコストが見えないのが不安です。この物件の販売価格に、管理費+修繕積立+固定資産税を年間30万くらい一生払いつづけると仮定してライフプランを計算してみると、うちの家計はまあまあいけるかなという感じなのです。でも将来的に修繕費や管理費が大きく値上がりするとしたら、かなり暮らしに困ることになりそうです。
だから将来的な修繕費の予測はしておきたいのです。

2）固定資産税はマンションの方が高いのでしょうか。

　どうしても管理費などのランニングコストの面を考えると一戸建ての方が安くつくような気がするのです。
(修繕も自分の懐次第でできるところが戸建ての方が有利のように思うのですが・・）
よく建物評価の高いマンションの方が固定資産税は高くなるといいますが、実際どうなのでしょう。

3）中古マンション見学の際に気をつけて見るのはどういった事項でしょうか。

　住宅の品質、欠陥などはどのように調べればいいのでしょうか。1階なので湿気の多さや、耐震性が気になります。それはやはり後日、不動産調査の専門家にお願いして見て貰うほうがいいでしょうか。
とりあえず自分が見学に行く際にチェックした方がいいポイントがありましたら、どうかご教授ください。

回答No.2

honjo_tanu · ベストアンサー

私が中古マンションを検討したときにしたことですが。

・検討しているマンションと同じ築年数のマンションを近所で探して、いたみ具合を比較しました。
　よそと比べて痛みが激しいと減点。

・生垣、花壇、駐輪場、駐車場、ゴミ捨て場などの様子を見ました。
　管理状況や住人のマナーが見て取れます。

・業者さんにお願いして、建物の竣工図、長期修繕計画書、直近の管理組合総会の議事録を見せてもらいました。
　竣工図では、床、壁の工法とコンクリートの厚さ、配管の仕方（修繕のしやすさ)などを確認しました。
　長期修繕計画は、将来の負担増の目安を知るためです。
　総会の議事録は、管理の状況と問題点、そして、管理費、修繕積立金の長期滞納者がどれくらいいるか、どんな対応をしているかです。
　これらの書類を見せてもらえないマンションは、避けます。

お礼

たいへん具体的で説得力のあるアドバイス感謝いたします。書類できちんと詳細を確認した方がいいということですね。（修繕のしやすさとか資金計画とか、自分が早急に勉強しなくてはいけないことも多いようですが）
とても参考にさせていただきました。ありがとうございます。

回答No.3

lemonbarm

まず、住宅の品質についてチェックされた方が良いと思います。

一番わかりやすいのは、玄関のポスト部分です。
ポストが壊れていたり、落書きがされていたり・・・ここをみるとまず入居者やその地域の質を見ることが出来ると思います。（これは賃貸であっても同じです）

部屋については、サッシや玄関扉の上部にカビの跡などが無いかもチェックポイントになると思います。
陽当たりや間取りについては、価格に反映されていると思うので、ご自身がどう判断されるかですね。

物件が気にいったならば、修繕記録や修繕予定等、管理会社が把握しているので確認をとってもらえば良いと思います。
これは、契約前の重要事項説明の中にも必ず記載される内容です。但し、これを不動産業者が管理会社から取り寄せるのに費用が発生しますので、お客さんがまだ購入を迷っている段階では取り寄せてまでは調べてもらえないと思いますので、もうちょっと大まかな返事が返ってくるぐらいではないかと思います。

戸建との検討ですが、土地持分がマンションの方が少ないので基本的には税金は少ないと思います。
また、修繕補修については戸建の場合全て自己負担ですが、マンションであれば、全居住者で割りますので・・・但し、決議をしないといけない部分もありめんどくさいと言えばめんどくさいでしょうね。
戸建・マンションについては、ご自身のライフスタイルで決めるのが結局一番良いと思いますよ。どちらもメリット・デメリットが沢山ありますので。

お礼

具体的なお話、ありがとうございました。かなり参考になりました。とりあえず明日、見学に行ってきますが、修繕予定などの書類はおおまかでもぜひ見せてもらえるように交渉してみます。ありがとうございました。

回答No.1

himawari223

こんばんは

１）長期修繕計画を確認して、それに見合った金額が計画的に、積み立てられているか？

　　ちなみに、１０年～１５年毎に、大規模改修があり、マンションの大きさにもよりますが、３，０００万～５，０００万必要です。

また、１０年ぐらいから、ちょこちょこ、修理が必要になり、５０万～３００万ぐらいです。

また、配管関係が２５年～３０年で、ボロボロになり、相当必要です。構造によっては、壁や床を壊さなければならず、いくら掛かるか、見当もつきません。（要注意項目です）

６０年もつと言われていますが、そうでもなさそうです。
建て替えると決議された時、現金がなく、年寄りで、ローンが組めないと、賃貸を探す事になります。

２）固定資産税は、土地が少ない分、安いです。（税務署にきけば、はっきり判ります）

３）耐震性は、大丈夫と思いますが、建設業者の誠意によります。

＞チェック項目・・・

０、南向きで、日当たりが良い。

０、壁の厚さ（隣・上下の物音が聞こえない）

０、土地柄（大雨で浸水、騒音、交通など）

０、１階が道路より高いこと。

０、入居者に変人がいないか？

０、敷地にゆとりがある。建て替えや大規模修理の時、有利です。

総合的に、予算が許すのでしたら、戸建ての方がいいかなと思います。大手のメーカーならば、信用第一でやっていますので安心です。もちろん小さい所でも、きちんとやっていますが。

良い物件にめぐりあえますように！！

お礼

たいへんよいアドバイスをありがとうございました。やはり修繕費の上乗せはかなり多めに（何倍も）見ておいた方が良さそうですね。どうもありがとうございました！