住宅ローン・・・固定金利適用期限

質問

実は住宅ローンの5年固定の期限切れをうっかり忘れてしまい、新たに変動になって計算された計算書が届いて
慌てています。

2000年に500万、440万と2つに分けて35年ローンを組んでいます。

手元にある150万を2つに分けて繰り上げ返済するつもり
でもいました。

計算書には2.375％変動としか書かれていないのですが
これを5年固定2.8％にし、
繰上げも同時にする事は出来るのでしょうか？

出来たとしても変更手数料2件分？、繰上げ返済の手数料が￥5250＋保証会社手数料￥10500が
変動で必要のようですがデメリットとかありますでしょうか？

また当時940万を2つに分けた理由がもう良く覚えていないのですが
確か金利の優遇キャンペーンを受けるためだった
のですが、これを一本化することは出来ないのでしょうか？

色々質問してしまいましたが、よろしくお願いします。

回答No.2

my_home · ベストアンサー

どちらの金融機関でローンを組まれたのかよく分かりませんが、上記の内容から一般的な銀行の固定金利選択型の住宅ローンであることを前提に書きます。

　固定金利選択型住宅ローンは、固定期間が終了すると自動的に変動金利に戻りますので、期限を覚えていても、忘れていても期限がきたら固定期間は、いったん終了して変動金利に戻ります。

　そして、ローン期間内であれば（例：ローン期間残り１０年→５年固定は可能、残りローン期間４年→５年固定は不可、つまり残りのローン期間内の固定金利は選べます）、固定金利特約手数料を支払うことによって、一定期間の固定金利にすることが可能です。（もちろん期限がきたら変動に戻ります）

　あとは、繰上げ返済ですが、固定金利特約を結ぶ前に繰り上げ返済をしましょう。
　固定金利にしてから繰り上げ返済をしたら繰上げ返済手数料が高くなるはずです。
　ですので、繰上げ返済　→　固定金利特約を結ぶ　の順番が費用を抑えるコツです。

　繰上げは、金利の高いほうまたは、期間の長いほうから優先して繰上げしていくほうがいいと思います。
あと、おそらくローンの一本化は難しいと思います。
（できても、費用が高くなります）

　支払いを見直すのであれば、借り換えされるのもいいと思います。
ただ、現状変動金利2.375％であれば、借り換えによる金利差のメリットは、金利優遇キャンペーンでもないとほとんどないかもしれません。
（銀行手数料、登記費用も再度必要ですので、総費用を見直した上で借り換えを検討しましょう）

お礼

詳しく説明してくださって有難うございます。

>期限がきたら固定期間は、いったん終了して変動金利に戻ります。

期限前に「また固定にします」と言ったところで手数料を取られるのは一緒なのですね。

変動のうちに繰上げをするということを忘れないようにしたいと思います。

（今は〇ずほ銀行なのですがＨＰでみると〇ずほ銀行は他行より手数料が高いようです。）

35年ローンというのが長すぎたという反省もありますし、だからといって繰上げ用に貯蓄をするのもこれから教育費が増えるので難しく、月々の支払い金額が少々増えても、借り換えでローン期間を短くなるように組もうかという考えも出てきてしまいました。

いますぐ変動でどんどん金利があがるという訳ではないでしょうし（甘いでしょうか）
2.375％なので、焦らず落ち着いて考えてみようと思います。

やはり何もしないでいてはいけませんでした。
少し自分から本を読むなどして敏感でいようと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.1

lemonbarm

一旦変動金利になってしまった債務に関してですが、これは銀行ごとで対応が違うのでまず担当窓口に確認してみて下さい。

２分割されたものに、おのおの繰り上げをするのは手数料の事を考えると確かに得策ではないと思います。
金利が不明なので正確ではないですが、金利優遇をうけていたのであれば５００万と４００万が現在４４０万円と３９０万円位になっていませんか。金額の少ない方からでも１つずつ片づけていかれてはいかがですか？

２分割されているのを一本化できるかどうか不明ですが、一本化出来た場合、抵当権設定費用が新たにかかる可能性があると思うので、そのあたりも踏まえて検討された方がいいと思いますよ。

お礼

早々のアドバイス有難うございます。

>一旦変動金利になってしまった債務に関して
はい。月曜にすぐ電話してみます。

>２分割されているのを一本化・・・一本化出来た場合、抵当権設定費用が新たに

抵当権設定関係契約証書を見てもそういうことはどうなっているか分からないのですね。
こういうことも含めてやはり銀行に聞いてみます。

当初500万で0.2％の優遇5年固定2.4％。
440万は2.6％となっており、今月末の支払いから2.175％と2.375％の変動で月￥32635払い。
そして残高が約450万と398万です。

残り30年で約850万。転職直後で恐る恐るだったこともあったのですが、あまりに長すぎたと反省もしていたので東京三菱のシュミレーションを20年でしてみました。

850万で20年全期間固定2.600％ボーナス併用なしで
月約￥45000　保証約￥260000

という試算でした。

月払い額は増えても30から20年にローン期間を減らすには借り換えを検討するべきなのかな・・・と思い始めました。
今の銀行にも相談し、他行にも計算書を持って相談してみようかと思います。