住宅ローン：固定金利か変動金利か？

質問

はじめまして。現在賃貸マンション(家賃11万円)に住んでおりますが、以前から狙っていた物件が売りに出たのをきっかけに中古マンションの購入を考えています。
そこで住宅ローンを組むにあたり、固定金利か変動金利、もしくは両方を組み入れる方法と迷っています。アドバイスを頂けますか？

・3500万円借り入れ予定
・期間は35年
・変動金利：1.075％（金利優遇適用）
　固定金利：3.1％
・ボーナス返済はなし
・主人年収：700万（私は専業主婦でまだ子供はいません）

今の気持ちでは35年変動金利で組み、毎月の支払いを少なくした上で貯金し繰り上げ返済にまわせればと思っていますが、やはり変動だと今後金利が上昇した場合(今よりは上がると考えています)を考えると不安も残ります。
アドバイスお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

固定金利、変動金利どちらを選ぶにしても、最低限高い方の金利でも払っていけるローンにすることをお勧めします。今なら、固定金利でも無理なく払っていける試算になっているかどうかです。変動金利でしか払っていけないという理由で選択するようでは、金利が上がった時に破綻して借金だけが残ることにもなりかねませんから。固定金利でも払っていける試算なら、変動金利を選んでもその差額を貯蓄しておくことによって、将来の金利上昇で返済額が上がった時にも対処出来る可能性があります（あくまでリスクが減るだけで、予想した以上に上がれば破綻の可能性はあります）。
無理なく払っていける試算としては、年収の25％程度の返済額にし、定年まで（35年ローンなら現在25才位？）の全期間固定金利ローンというのを目安にすれば良いと思います。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
頭金も20～30％程度あれば、ローン残高＞家の時価になりにくいので、いざという時に売却しても借金が残らず清算出来ます。この他に、生活費の半年分以上も常に置いておきましょう。
年齢が分かりませんが、収入と借入金、返済年数だけで考えれば先ず問題無いと思います。ただ、定年以降の返済があるようなら、よく考えた方が良いでしょうか。

今の気持ちでは35年変動金利で組み、毎月の支払いを少なくした上で貯金し繰り上げ返済にまわせればと思っていますが、やはり変動だと今後金利が上昇した場合(今よりは上がると考えています)を考えると不安も残ります。＞
金利上昇時に期間短縮型の繰上返済では対処出来ないこともあるので、返済額軽減型も選択出来るローンにしておきましょう。
将来の金利は誰にも予測出来ませんが、今は底だというのはほぼ間違いないと思いますので、これからは上がるかそのままかの可能性が高いでしょうか。あと、今までの傾向からすると、下がる時より上がる時の方が遥かに早いので注意してください。

お礼

ありがとうございました。
色々と参考になりました。もう少し余裕を見て、今よりも少ない金額でローンを組むことになりました。

回答No.3

Domenica

> 現在賃貸マンション(家賃11万円)に住んでおります
でしたら、住宅ローンの返済については「ボーナス返済なし」でシミュレートした「毎月の返済額」が９万円までになるようにされた方がよろしいかと思います。

別途貯蓄等は考えていらっしゃるかもしれませんが、「住宅ローンの返済額は、現在の家賃の８割まで」に抑えた方が、賃貸から所有に変わっても、現在と同水準の生活レベルが維持できるものですから。

ご主人の年齢が書かれていませんので、返済期間を何年として考えていいか分かりません。
また、ご職業もありませんので、「定年」が存在する職業なのか、存在しない職業なのかも分かりません。

それらの「条件」によっては、返済期間を３５年とは考えない方がいいかもしれませんし。

シミュレートする場合には、現在の一般的な定年年齢である６０歳までに完済できるよう、返済期間は「６０歳－１歳－現在の年齢」とし、全期間固定金利とし、ボーナス返済なしとして、毎月の返済額を算出してみてください。
その計算で得られた「毎月の返済額」を、現在の手取り月収から住宅ローンの返済に充当しても、現在と同レベルの生活が維持できそうか…を考えていただきたいんです。

仮に「借入金額：3,500万円　返済期間：35年　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートした場合、
変動金利：1.075％の毎月の返済額は、100,028円
固定金利：3.1％の毎月の返済額は、136,658円
その差は36,630円です。年間では439,560円です。

この分を繰上返済に上乗せするというお考えですね。

では、この額を含めた年間の繰上返済予定額はいくら程度を想定されていますでしょうか？
毎年150万円程度ですか？

金利の上昇がなく、毎年150万円の繰上返済を行ったとしても、10年後の債務残高は1,000万円強ありますね。
どうでしょう、この残債を一括返済する状況を作ることはできそうでしょうか？

ご質問者さまが現在「育児休業中」とのことなので、10年後以降には、お子さんの教育費等が嵩んでくる時期になるかと思います。
そのあたりも含めた「資金計画」はどのように立てられましたでしょうか。

「借入金額：3,500万円　返済期間：35年　金利：1.075％（変動金利型）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートした場合でも、毎月の返済額は100,028円と９万円よりも多くなります。

現在２５歳以下で、借入期間を３５年にしたとしても、借入金額を2,300万円までに減らすことができると、より安全かと思いますが…。

お礼

すみません。主人の年齢を書き忘れていました。
現在27歳ですが、定年がない職業なので35年でと考えていました。
今後の資金計画も考え、もう少し少ない金額でローンを組むことになりました。
どうもありがとうございました。

回答No.2

gungnir7

よく世界の状況を見て下さい。
米国の覇権が後退し、中国の覇権が台頭する時代が来ています。
大きな戦争が始まるかもしれません。
イランが中東で怪しい動きをしており、イスラエルが神経を尖らせています。
開戦すれば石油の輸入の大半をサウジアラビアに依存する我が国は打撃必至です。

また、今まで日本が低金利で来たのは米国の要求を丸呑みし続けたためです。
その覇権が後退することは日本が金利政策でイニシアティブを取れることを意味します。
すると、政策金利は先進国標準の5％まで上昇してくることでしょう。
いうまでもなく国の借金1000兆円を返済するには政策金利を上げるのも１つの方法です。

これから10年が混沌としているのに、35年先を変動金利で借りるなどは愚の骨頂です。
ここは固定金利で借りる一手だと思いますよ。

お礼

今のこの低金利の間に出来るだけ繰り上げ返済をして元本を減らしたかったんですが、確かにおっしゃる通りですね。
もう一度考えてみます。