仮換地でも隣地と50ｃｍ離す?

質問

仮換地に新築一戸建てを建設する者で、現在、設計図もほぼ完成し、建築家が建築確認申請の準備を進めているところです。

仮換地の境界は実際（実測）の境界よりも敷地側に5ｃｍ入っているため、仮換地の境界からだと隣地と50ｃｍをきってしまうのですが、建築家が市の都市計画部に事前相談に行った際、『一応、念のため「もし問題が生じる場合には誠意をもって対応する旨」の誓約書を建築主の名で提出して欲しい。』と言われたそうです。

民法上の争点となる隣地とのあき寸法50ｃｍは確保しているため、問題ないと思われますが、仮換地でも50ｃｍ離す必要があるのでしょうか？どなたか詳しい方、教えてください。

回答No.1

yoshi999999 · ベストアンサー

質問者様の言う「実際（実測）の境界」は従前地（土地区画整理前の土地）の境界という様に理解して書きます。
土地区画整理事業の事業費において歳出の大半を占めるのが移転補償費です。土地区画整理事業によって損失がある場合は施行者がその損失を補償しなければいけないと言うことが法に定められています。
土地区画整理事業では事業着手前に地区内の現況を調査し、移転に必要な費用や整備に要する費用等を積算して計画します。このとき積算された各事業費に基づき、必要な減歩等も算出します。そして、この計画を認可権者が認可して事業が始まるのです。
この事業認可の時点から建築については土地区画整理法第７６条による建築の制限が適用されます。この制限には、土地区画整理事業の施行が着手された時点（事業認可時点を指します）以降、無秩序に建築が行われた場合に、要移転物件が増加して事業費が増加してしまうことを避ける目的があります。
この法７６条があるために、地区内に建築する場合には施行者からの許可が必要で、建築行為によって事業に支障がないかを施行者が判断し、適宜許可条件等を付しながら許可しているのが一般的です。
質問者様の直面している状況では既に仮換地指定済箇所における建築行為と思われますが、法７６条は換地処分（事業完了）まで継続されるため、法７６条の許可が必要になります。
一般的には法７６条の許可がないと建築確認申請は出さないと思われますので、建築したい場合には許可条件に従って計画することが必要だと思われます。
ここから現地のお話になりますが、仮換地の境界が従前の境界よりも５ｃｍ入っているということは、将来的には土地所有者の土地の範囲は仮換地の境界になるため、仮換地の境界に合わせて建築しなければ、将来的に民法上の問題が生じる危険性があります。よってこの場合、仮換地の境界から５０ｃｍとして計画するべきと思われます。
この５０ｃｍはあくまで民法上の話ですから施行者が強制することは出来ない（許可条件に仮換地境界から５０ｃｍ離すという記載は出来ない）ので、どうしても仮換地の境界から５０ｃｍ離すことができないのなら、隣地と問題があった場合には対処してくださいね。という約束を施行者はしたかったのだと思います。隣地が民法を無視しているのを知っていて施行者が許可する訳にはいかないので、そのような誓約書の提出を求めているのでしょう。
５ｃｍ程度という話ですから、将来的に民法上の問題が発生しないようにしたいのなら、仮換地から５０ｃｍ離すことを検討されてはいかがでしょうか？

お礼

困っていたところ、このように大変丁寧にかつ的確に回答して頂き、非常に感謝しております。どうも有難うございました。結局、建築家と一度打合せを行い対応を決めることになりましたが、いずれにせよ、後々トラブルにならないようにしたいと思います。