建築確認申請の隣地境界線について

質問

先ほど、建物表題登記で質問しましたが、別件質問致します。

３つに分筆されてる土地に新築中です。
建築確認申請時の図面に使用する隣地境界線について。
隣地境界線とは登記上の境界の事だと思うのですが、設計士は建築面積の境界を隣地境界として図面に記載しています。建築する地番の敷地境界線を記載していないのですがこれは合法なのでしょうか？

建築確認の完了検査は無い地域のようですが、後から問題となる事はないでしょうか。

建築確認と建物表題登記は役所が違うので、照合作業が発生しているとは思ってはいなのですが。

確認申請の軽微な変更を実施する予定でいますので、修正が必要であるのであれば修正を依頼する事は可能なのですが、軽微な変更では無く計画変更になってしまうのでしょうか？

専門家の方にご教示頂けたら幸いです。

回答No.5

antarctica-2001

No,1です

先ず初めに勘違いしてはいけないのは確認申請と住宅瑕疵担保保険は別物です
ですから完了検査は確認申請と住宅瑕疵担保保険と別々に受ける必要があります。
ただ民間審査機関の場合、確認申請・住宅瑕疵担保保険・性能表示・長期優良住宅など複数の業務をおこなっているところもあるので
もしそのような機関に申請したのでしたら１人の検査官が２つの検査を一緒に見ていく場合もあるようです。

>中間検査を受検していない建物が完了検査を受験する事は建築基準法上可能なのでしょうか？

まず中間検査を受ける必要がある建物かを確認する必要が有ります。
その範囲は特定行政庁で決める事となっております、つまり地方によりバラバラです。
基本的には確認申請を出したところに確認する必要が有ります。

例えば名古屋市の住宅の場合
住宅（長屋、延べ面積の１／２以上が住宅である兼用住宅を含む）又は共同住宅の用途に供する建築物で地階を除く階数が２以上、かつ、床面積の合計が５０m2超のもの

と言ったぐあいです。

もし質問者さんの建物が名古屋市に有るのでしたら平屋建て74m2ですから、50m2は超えておりますが平屋建てですので中間検査不要となります。

>確認確認を申請した会社に、中間検査を受検していない建物でも完了検査を受検する事が出来るのか問い合わせても良いのでしょうか。
先ず中間検査が必要だったのかどうかを確認してください。
多分検査を受けていないと言う事は不要だったのでは？設計もしくは建設会社に確認してみてください。

>建築完了検査受験前に外構工事に着手しても良いのでしょうか？
外構工事は擁壁のように工作物として確認申請でも受けていない限り関係ありません。
もし指摘が有るとすればすればブロック塀の高さ・２２条や防火地域に建てるカーポートの屋根位いでしょうが、図面に記載がなければ関係ありません。

>確認申請の書類の中に地番１－１の敷地全体を明示している図面が１枚も無いのです。

地番1-1に現在建物が建っていれば必要です。
そうで無ければ1-1の建物が敷地を分割した後に果して建蔽率・容積率をクリアーしているかどうかのチェックができないからです。
地番1-1に現在建物が建っていなければ不要です。

>現地で、地番1-1と1-2境界を示す目印を確認する事も出来ません。

マゼンダ色の境界線のことですよね。今回の工事で必要となるのは黄色の境界線の方ですから確認の必要無しです。

>地番内に建設されてる事を確認する検査では無いのは理解出来るのですが、本当にこのようないい加減な図面で良いのでしょうか。

公図は全くあてになりませんから現地を測量してください、というか。設計図面を持っていますよね。それを利用した方が早いのでは？
私なら工事を担当した設計に頼んで書いてもらいますね。敷地図面が有るわけですからものの１０分も掛らないでしょ？

>建築面積を示すものとして頭が赤色の木の杭を打っていますが、これで良いのでしょうか。

問題ないです。

回答No.3

inon

先ず、建築確認と登記は関連しないので、違法建築にはなりません。
又、完了検査が無い（確認申請をとっているのに）というのがよくわかりません。完了検査は必ずあります。
最近では木造でも中間検査を必要とする地域が多いですし、瑕疵担保保険の関連でも中間検査、完了検査はありますよ。

回答No.2

antarctica-2001

Ｎｏ,1です

質問の意味が分かりました。
つまり質問者さんは１番地の１（マゼンダ色）が登記上の文筆された境界位置であるにも係らず、設計士が任意に境界線（黄色）を引き敷地を分けているが問題ないかと言うことですね。

確認申請上は全く問題ありません。黄色の敷地は先ほど回答しましたように「１番１の一部」となります。
ただし完了検査時に黄色の境界から建物までの離れを確認しますので少なくとも黄色線の端部ポイントが分かるようにコーナー部分に境界鋲を打つ必要があります（金物屋で売っている物で十分です）。
分筆登記は土地を切り売りするような場合には必要ですが今回のケースでは全てご自分で所有しておりますから必要有りません。。

お礼

説明不足だったようで申し訳ありません。

確認申請の書類の中に地番１－１の敷地全体を明示している図面が１枚も無いのです。
記載して頂いた事の通りなのですが。

現地で、地番1-1と1-2境界を示す目印を確認する事も出来ません。
地番内に建設されてる事を確認する検査では無いのは理解出来るのですが、本当にこのようないい加減な図面で良いのでしょうか。

建築面積を示すものとして頭が赤色の木の杭を打っていますが、これで良いのでしょうか。

回答No.1

antarctica-2001

>隣地境界線とは登記上の境界の事だと思うのですが、

建物を建てる敷地は先ほど述べましたように登記上の境界とは無関係です。

>設計士は建築面積の境界を隣地境界として図面に記載しています。

ちょっと文章の意味が分かりませんン。建築面積の境界では無くて敷地の境界をですよね？

>建築する地番の敷地境界線を記載していないのですがこれは合法なのでしょうか？

建築する敷地の境界が分からないと建蔽率も容積率もわかりません。勿論敷地面積も。
確認申請を出している以上境界線が記載していないって事は無いでしょう？
もしかして黄色の境界線を図面に書いて事ですか？

>建築確認の完了検査は無い地域のようですが、後から問題となる事はないでしょうか。

問題になります。最悪違反建築物で撤去です。
確認申請はあくまでコレコレノ建物を建てるので許可してくださいと言った趣旨のものです。
完了検査は確かに確認申請通りに作りましたから検査してくささいと言った趣旨のものです。
完了検査を受けないと言うことは確認申請通り建物が出来ているかどうか不明です。
場合によっては完了検査に不合格するような建物である場合も考えられます。つまり違反建築物です
将来この建物を増改築するなどの場合に既存不適格建築物では無くて違反建築物扱いになる可能性大です。

>軽微な変更では無く計画変更になってしまうのでしょうか？

どのような変更をするかによります。
例えば床面積が減れば軽微な変更・床面積が増えれば計画変更です。

お礼

回答ありがとう御座いました。
ご返事遅れて申し訳ありません。

違法建築の可能性という文言に驚き、建築確認書類及び施工担当に確認しました。

民間の建築確認申請を実施していました。
瑕疵担保保険の検査は以前から基礎検査、中間検査、完了検査を受けるような事を言っていました。

電話で建築の中間検査、完了検査を問い合わせましたが、中間検査は受験しておらず、完了検査だけ申請した会社で受験するとの返事でした。

中間検査を受検していない建物が完了検査を受験する事は建築基準法上可能なのでしょうか？

自治体が検査を実施する場合は、中間検査を受験していない建物の完了検査は受験が出来ないと記載されてるHPも見受けられます。

軸組工法の74m2の平屋なのですが、この場合は中間検査を受験していなくても完了検査は受験出来るのでしょうか。

建築確認を申請した会社に、中間検査を受検していない建物でも完了検査を受検する事が出来るのか問い合わせても良いのでしょうか。

保険の完了検査であれば外構工事を先行しても問題ないと説明を受けており、工程では
一部のブロック塀、砂利工事を先行させる事になっています。（エアコン室外機を砂利工事後に行うため）

建築完了検査受験前に外構工事に着手しても良いのでしょうか？（外構は一般的に完了検査以降に実施するものだと思いますが）