計画道路予定地に土地の仮契約をしたのですが

質問

計画道路が購入予定地のほぼ90％以上を通る予定になっている土地を仮契約したのですが。
不動産屋からその計画道路は出来たとしても当分先・10年は大丈夫、20年ぐらいかな？近くにもう大きな道路が整備されたから、この計画道路はいつ実施されるかわからない。さらに、20年先に収用されたとしても移転補償費で新しい家をまた立て替えると考えれば、すごくいいんじゃないの？なんて言われ、ものも考えようだな～と思い仮契約しました。しかし、住宅ローンを組む際に、金融機関の方から本当に計画道路予定地を購入し家を建てるのですか？と心配され、もし10年、20年で計画道路が実施され収用された場合、今のような条件でローンを組む事が無理ですよ・・と言われ、この様な土地に家を建てる事はギャンブルに近いとまで言われてしまいました。
そこで、質問ですがこの土地を購入する事はやはり金融機関が言うとおりギャンブルに近いものなのでしょうか？
近隣の方にお話をお伺いした所、計画道路の話はあったが、収用の話はまだ出てきておらず、わからないというのが答えでした。
移転補償費で代替え地を頂けたとしても建物は、またローン組まなければならず、最初のローンを移転補償費で全弁済してしまうと、家は建てられずアパート暮らしになる可能性がやっぱり高いよな～とも思い。軽率だったな～と後悔しています。今家を建てても移転補償費で何とかローンを返して新しい家のためのローン組み直す事ができるものなのでしょうか？移転補償費が、ローン残債より少ない事ってあり得るのでしょうか？お教え願います。

土地　1450万（75坪）　建物2500万（40坪）　で3000万の30年ローンを予定しています。土地については、近隣が坪単価25万ぐらいでこの土地は20万でした。

回答No.1

sarujiesittaka · ベストアンサー

金融機関の人間、全員が賢いとは限りません。

都市計画道路に線引きされている土地に多くの人が建物を建築しようとしています。

さて、都市計画道路の事業の実現性の問題です。
都市計画工事を行うのは、基本的にはその地元の市町村です。
しかしそれでは市町村財政事情を圧迫することになるので、その都市計画道路の基礎となっている道路の管理者である都道府県が行う可能性もあります。

その都市計画道路については、まず、地元市町村役場に行き、いろいろな課を回って、取材してみてください。
その時に、地元都道府県が行う可能性の有無も分かると思われます。

その都市計画道路工事が行われるか、どうかの判断のおおまかな基準は、その道路が「幹線道路」であるか、どうかです。
その道路上に、大きな施設、土地区画整理が行われているか、どうかも、考慮されます。
近くに大きな道路が整備されたのなら、不動産屋のいうように、その都市計画道路整備はまだまだ先になる公算がたかいでしょう。

まずは、地元市町村で取材です。
たらい回しも、楽しんでください。
人に会えばあうほど、いろいろな情報が得られる可能性が高くなります。
阻止計画担当課で聞き、その役場のなかで関係しそうな課、職員を教えてもらい。回ることです。

他の機関（都道府県の出先等）を言われても、まず、その役場の道路関係、土地区画整理事業を行いそうな課を照会してもらうことです。

現在まったく計画がないのなら、来年度、再来年度の計画は無いということで、都市計画道路である以上は、おおまかな計画をたてて、予算獲得に最低１年。
詳細設計に１年。それからの事業着手でしょうから、
今の時点で、工事着手が確認できないのなら、よほどの事情が発生しない限り、ここ５年以上工事はないと言うことです。
また、事業着手しても、用地買収がある程度行われてからでしょうから、用地買収に５年程度以上必要でしょうから、「１０年以上先の話」である事も、まんざら嘘ではありません。
まったく、着手されない可能性もあります。

ただ、そのような土地には、建物の階数制限と、構造制限があります。
地下室なしの２階以下の建物で、鉄筋コンクリート構造もダメです。
都市計画法５３条以下に記載があると思います。

公共事業の補償は、金銭補償が原則で、「代替地」の斡旋はまれなケースです。

移転補償費がローンの残金より低い可能性は、貴方が、今回建築する時に、建築屋に、「ボッタクリ」されない限り大丈夫でしょう。

ただ、不安定要素は、将来貴方の土地が公共事業のために必要となった時に、貴方が、失業中等で、収入が無い場合です。
その場合は、改めてローンを組むことが困難になると思われます。

その他の事は、なんとかなると思います。

お礼

早速のご回答有り難うございました。家族で相談し、解約しようか・・との方向で話しが進んでいました。ローンの申し込み時に「覚書」（計画道路であること承知で購入し、移転補償費が出た場合は、ローン残債を全額弁済する）を提出しなければ受け付けないと言われ、土地建物は収用された、移転補償費はほとんど住宅ローンの返済に回って、結局、借家ぐらしになるのか・・・と非常に心配しております。さらに、ご回答頂いた方も指摘されているとおり、将来の私の収入が、どうなるか分からず、50才代になってまた一から2～3千万の借金ができるかどうか？さらに子供の教育費にお金が掛かり、家の事まで回せるかどうか？たぶん回せないでしょう。といった事をぐるぐる考えていてもまとまらず、ご意見をお伺いしたかった次第です。