都市計画道路にかかる土地に建築した場合

質問

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた１２区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成３０年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法５３条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか？それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

・６年後からの計画ですが、事業決定なされてから５年かかるとして、早い場合１０年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り２５年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか？

・土地１２区画のうち、道路にかかるのは一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、そのままの価格で購入する予定です。計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか？

・その土地を諦めて他で探した方がいいですか？リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・交通の利便性が良い、夫の会社に近くて、両実家の中間地点。小、中学校に近い。新しい住宅街、日当たり良で、探し続けてやっと見つけた土地です。今の所、第二候補の土地は見つかっていません。

アドバイスを宜しくお願いします。

回答No.8

dr_suguru · ベストアンサー

補足1

＞建蔽率はどうなるのでしょうか？

残地で建ペイ、容積を考える。

＞補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか？

築年数に対応する補償です。

＞ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

お礼

ありがとうございます。

補償というのは現在の生活そのままに近づけるように考慮して補償してくれるわけでは無い
、ということですか。理解できました；；
土地、建物（築年数と坪数？）、その他移築費が個別に査定されて出された金額が補償額なのですね。

その額で、以前と同じような条件の生活に戻すには難しい気がします。

市役所の買収担当の方は、殆どの方は納得して出て行かれていると言っていましたが、
個人の価値観は違いますので一概には言えないですね。

何度も同じような質問に、ご回答頂きありがとうございました。

回答No.7

kamaryu

心配はいりません。
都市計画道路になっても10％位少なくなった土地と新築できるくらいの補償金が出ます。
人によっては宝くじに当たった位の補償が有る場合も有ります。

ただ、行政の資金が厳しくなっていますのでそのつもりでいると計画が無くなる場合も有ります。

通常は事業決定が決まっても5年では完成しません。
あんがい建替えの時期の方が早かったりして・・・

建築の制限が掛かるのですから、価格交渉はした方が良いと思いますよ。

お礼

ありがとうございます。
反対意見の方が多い中、心配いらないという意見でしたので、
正直実際はどうなのか分からなくなってきました。

以前から住んでいるボロ屋（スミマセン）だった場合、そろそろリフォームを検討しないとと
思っていた時に立ち退きになり、資産価値よりも多めに補償金が出るからラッキーということに
なるのでしょうか？

新築をフルローンで建てて、まだまだ住めるのに立ち退きになった場合は、新たに新しい土地に
新築を建てても、ローンは立ち退き前の額より大きくはならないのでしょうか？

ネットで検索しても、なかなか本当の実態が分かりません。
大損や大得をすることはなくても多少の損害があったり、逆に足が出るぐらいの補償だったり
ということでしょうか？

＞ただ、行政の資金が厳しくなっていますのでそのつもりでいると計画が無くなる場合も有ります。

そうなれば、問題ないですね＾＾

＞建築の制限が掛かるのですから、価格交渉はした方が良いと思いますよ。

頑張ってみます。

ありがとうございました。

回答No.6

dr_suguru

＞土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか？それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

建物（物件）補償としては残地内に
同等な建物が建築できないなら
再築補償工法の考え方になる。
その補償金でアパートに住もうが
残地内に建築しようが
それはあなたの自由です。
残地内に収まるのであれば
曳屋工法となり
残地に曳く工法となり
算定方法は全然違う。

＞ローンが残り２５年、元金も殆ど残っている場合どのような査定になりますか

移転工法は上記の２つが主なもの。
補償の考え方は築年数経った建築費
が大前提。
ローンは無関係で考えない。

＞値交渉した方がいいでしょうか？

53条で建築できるのであれば
主体構造が木造、鉄骨造はＯＫで
行政によっては３ＦもＯＫの場合もある。
ただし、地階はだめ。
と言うのが許可基準で
これは都計法の５４条です。
↓
http://www.city.amagasaki.hyogo.jp/tosi_seibi/gaiyou/07953jou/0795354bassui.html
交渉して値引きできればもうけもの。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞建物（物件）補償としては残地内に
同等な建物が建築できないなら
再築補償工法の考え方になる。

建蔽率はどうなるのでしょうか？

３５坪（二階建て）の家を２２坪の土地に建てることができますが、駐車場や
庭は無くなってしまいます。補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか？
駐車３台可など。

＞補償の考え方は築年数経った建築費
が大前提。
ローンは無関係で考えない。

ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

よくよく考えてみます。ありがとうございました。

回答No.5

anaguma99

>・土地の半分だけ（建物３分の１ほど）道路になる場合、
>立ち退きになるのでしょうか？
>それとも残り半分２２坪ほどに住まないといけなくなりますか？

場合によります。

残りの土地も含めて補償を行うことを
「残地補償」と言いますが、
この基準は特に決まっているわけではありません。

ただし、22坪あれば建てられないこともないので、
残地補償が適用されない可能性が高いかと思います。

最初から22坪に建てなくてはならないということはありません。
木造などすぐに壊せるものであれば、
53条許可をとればそのまま建てられます。

>・６年後からの計画ですが、事業決定なされてから
>５年かかるとして、早い場合１０年ほどで
>立ち退きになる可能性もあります。
>ローンが残り２５年、元金も殆ど残っている場合、
>どのような査定になりますか？

査定とローンは関係ありません。
建前では、そのときの価値
（10年後なら10年分分古くなった価格）
で補償されます。

ただ、実質としては、
新築できる価格で補償される可能性もあります。

建物1/3だけかかるのであれば、
建物の切り取りで対応することになる可能性もあります。
その場合、駐車場をどうするか……

>・土地１２区画のうち、道路にかかるのは
>一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、
>そのままの価格で購入する予定です。
>計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか？

一応土地・建物は補償されて、
客観的には特に不利益をこうむるわけではないのでどうでしょうか。
まあ、交渉は自由ですが……

>・その土地を諦めて他で探した方がいいですか？
>リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・

将来22坪の土地に住みたくないなら、
やめておいた方がいいかと思います。

22坪の土地に住みたくないのに買う場合、
他の土地が道路にかからないのでは、
残地を合わせて一つの宅地にすることもできず、
売却しようにも相手がいない事態になりかねません。

本当に都市計画道路を整備する予定が確実であるなら、
業者もそれを見込んだ宅地形状にしておいて、
道路部分は駐車場にでもしておけばいいのに……
と思いますね。

他の区画が空いていないのだとしたら、
単に不人気で残っているというだけのように思えます。

お礼

詳しくご回答頂きありがとうございます。

残地保障は難しそうですね。まだ計画段階ですので、何％かかってくるかも定かでありません。
確実に１００％かかるのであれば損はしなさそうですが、ローンが残っていると、また１から
ローンの組み直しになり、年齢的にも金利も苦しくなりそうです。

＞一応土地・建物は補償されて、
客観的には特に不利益をこうむるわけではないのでどうでしょうか。
まあ、交渉は自由ですが……

第５３条申請が必要な土地は不人気なので、半値が相場だと聞きました。
普通に住宅地として何の説明も無く、よくあることですって売ってくる業者って・・・

＞22坪の土地に住みたくないのに買う場合、
他の土地が道路にかからないのでは、
残地を合わせて一つの宅地にすることもできず、
売却しようにも相手がいない事態になりかねません。

そうなったら最悪パターンです。土地形状が南半分削られると細長い地形になります。
仮に横の家（前から建っている家があります）とひっつけても細ーく４０坪取れる形なので買い手は無いと思います。

２２坪に住む気はないので他の土地を探そうと思います。

住宅メーカの担当は、損することは無い！と断言してきて、素人が何を言ってるんだ、的な回答をしてきます。無知なんでしょうか？それとも早く契約してほしいから？？

きちんと話合って、まともな土地を探したいと思います。

的確なご回答ありがとうございました。

回答No.4

E-1077

最初からセットバックして建築する事になるでしょう。その場合は土地の金額は交渉できます。
ただ計画はかなり延期される事が殆どで終わるまで30年などといった面倒な土地もあります。
６年前からとありますが、今現在のニーズにあった土地や場所、街を選んだ方が賢明かと思います。
まして削られるのがわかっているなら尚更です。
私の候補地にもそういう物件があり、即諦めました。

お礼

ありがとうございます。

家は住宅メーカーでの注文住宅で、土地は条件無しで探しました。
自分で探した土地を、ハウスメーカーから不動産屋に交渉してもらう
形です。
土地はまだ押えていないのですが、もう今日にでも押えると言う話だったので、
ちょっと待ったをかけています。

何も知らされずに押えてしまうとこでした。
恐ろしい！！

面倒なことになりそうなので他を探してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

sky-paints

親戚の家が似たような状態で、建物を削らないとならなくなりました。
立退きではなく、狭くなった土地に住むんです。
こちら側としては、全部の土地の買い取りをお願いしましたが、向こうは欲しい土地しか買わないと言ってきましたよ。
建物を壊すことになるからと言っても、建物が一部分の取り壊しが可能だからと聞いてもらえませんでした。

話し合いが終わらないまま（こちら側もどこに引っ越そうかと悩んでいる中）１年後にある日突然道路を作り始めました。
まだ取り壊していなかったので（他の住民も）、道路の幅はでこぼこ状態。

私なら、諦めます。

お礼

ありがとうございます。
立ち退きにならずに一部切り取りで、そこに住み続けるのは
一番嫌なパターンですよね。
私の場合も１００％道路にならないので、そうなる可能性は大です。
他の土地探しから始めようと思います。

＞話し合いが終わらないまま（こちら側もどこに引っ越そうかと悩んでいる中）１年後にある日突然道路を作り始めました。

日本も恐い国ですね。
強制執行になるんですか。
ゴネた者勝ちにはならなさそうですね。

ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue222

＞探し続けてやっと見つけた土地です。

そこに永く住みたいのにそんな土地に執着される意味が分かりません

どんなにうまく話がまとまっても２２坪の土地が残るだけでしょ？

偶に代替え地を用意してくれることも有りますが例外と考えるべきで、しかもその周辺に希望に合う土地がなければ問題外

＞その土地を諦めて他で探した方がいいですか？

お薦めします

複数のリスクのある土地にこだわっては最後は後悔されることになります

「リスクが高いが欲しい場所」

「欲しい場所だがリスクが高い」．．．考え方を変えられるべきでしょう

お礼

ありがとうございます。
やはり１００％道路にかぶっていないと全部買収してくれないみたいですね。
住宅メーカーの人は、全然問題無いという回答ばかりで、夫も、買収額に納得できなかったら
売らなければいいと言っていますが、５３条を申請する時点で、納得の上購入という形に
なるのでゴネれなくなります。
やっぱり後悔することになりそなので辞めておこうと思います。
住宅メーカー側も、きちんと説明してくれたらいいのに（怒）

参考になるアドバイスありがとうございました。

回答No.1

skip-man

私なら止めておきます。
計画道路になる部分は，最初から取り壊す事が出来るような設計と建築になります。
それさえ出来れば，立ち退きは言ってきませんし，残りの土地を買い取る事もしないでしょう。

最初から取り壊すのが前提ですから，自分の好みの設計は大変難しいです。
残る部分の土地で快適に生活する気構えがあるのなら，ご自身の意見を尊重します。

お礼

ありがとうございます。
少しでも土地が残る場合は全部買い取りにならないんですね。
残りの狭い土地に改装して住む気にはなれないので
別の土地探しからやり直そうと思います。
ありがとうございました。