リスクを取りすぎずに実勢価格以下の収益物件を買う方

質問

あまりリスクを取りすぎずに実勢価格以下の収益物件を買う方法は？

ベテランはポータルサイトに出た物件を利回りさえよければ
内見せずに、一か八かでいきなり購入すると聞きます。

これは初心者にはとてもまねできません。

色々勉強して下記の三つの購入方法しかないと思ったのですが
私のような始めてアパートを購入する場合下記のどちらの買い方をお勧めされますでしょうか？

1
物元になる可能性がある自分の知人ではないよく知らない地場の両手仲介の不動産屋から安い上流物件を紹介してもらって
基礎と傾きに致命的があるかどうか判断するためのインスペクションは拒否されるので入れずに自己判断で一か八かで買う。

メリット　物元の囲い込みをしている物件でないと安い上流物件を買う事が初心者には不可能。ポータルサイトの真っ当な物件は数時間で売れる。
デメリット　致命傷があるかもしれない、欠陥住宅かもしれない。カーテンスキームをやられる可能性がある。

物元の囲い込みをしている物件でもホームインスペクションを入れさせてくれる不動産もいるでしょうか？
ないしはホームインスペクションは駄目な場合、メガ大家さんにセカンドオピニオン代を払って内見に付き添ってもらい
致命傷がないか確認してもらう事もできますが、拒否されるでしょうか？

ホームインスペクションを推奨していると公式サイトに記載がある不動産がまれにありますが、
このような不動産屋の場合、ポータルサイトにすぐに掲載するので
結局一瞬で売れてしまい、下記の2と同じ結果になるでしょうか？

2
自分の知人など信頼できると確信のある地場から遠い場所にある不動産屋
（地場でなく無名なので物元物件を紹介できないと思われる）に片手で仲介してもらい、
ポータルサイトの物件に片っ端から指値してもらい実勢価格まで値下げしてもらってから買う。
片手でやってくれるのでこちらの味方になってくれる。ホームインスペクションもおそらく拒否しない。

メリット　カーテンスキーム、ペラペラのアパートを買わずに済む。
致命傷をインスペクションでチェックできるのでべらぼうな修繕費がかからない。高い物件のみなので他の人にとられない。

デメリット　地場の物件を仕入れるルートがないので、誰も上流で買わなかったレインズ、ポータルサイトに残っているぼったくりアパートしか買えない。
片っ端から指値して実勢価格よりも二百万ほど安い値段に値引きさせないとなにか問題あった時に危険な買い方になる。

（誰も買わない残り物でも片っ端から指値すれば定価よりも安い物は買えなくても、
せめて実勢価格通り、定価の価格で、かつオーナーチェンジの平均指値である一割の値引きをさせて購入することは十二分に可能でしょうか？
例えば4000万が実勢価格であれば、400万指値して、3600万で購入する。）

3
物元物件を持っている可能性がわずかにある大手財閥や親企業が大手の知名度のある不動産にお願いして買う。

メリット
大手なのでさすがに売り主と共謀してカーテンスキームは行わない。
カーテンスキームはちゃんと一緒に見抜いてくれると思いますか？ここは不明？
上流物件を持っている可能性があるが、地場の不動産屋の方がもっと持っているでしょうか？キャッシュで買えるだけの現金を持っていても初見には絶対に紹介しない？？

デメリット
仲介はよく知らない始めて会う人であり、両手仲介を狙うのはずです。信頼できる仲介であるか全くわからない。
安くて良い物件を紹介するのではなく自分が売りたい物件を売りつけてくる。

ホームインスペクションは親会社が鉄道系不動産会社やなどの場合も拒否するでしょうか？ここは不明？財閥系大手は拒否する。
大手は物件が欠陥住宅ないしはペラペラでない事を自社の建築に詳しい社員が確認しているのでしょうか？おそらくしていないでしょうね。

4
初心者には不可能だと思いますが、片手仲介のところに、ポータルサイトに一瞬だけでる
格安物件を購入してもらう。

ただし数時間で売れるので、初心者には不可能ですよね。

他に初心者に良い買い方があれば教えてください。安全にもう少し安く買える方法があればありがたいです。

最後に築20年以内のアパートを購入する場合、ホームインスペクションを入れずに購入しても
20年以下であれば99%基礎と傾きの致命傷がある事はないと考えて良いでしょうか？

メガ大家さんに聞いたところ数十頭買ってきたが
築20年以内であれば修繕費は数十万以上かかったことが一度もないので
築20年以内のアパートや戸建ての場合、ホームインスペクションを入れなくても
実勢価格より一割（二百万から四百万ほど）安い物を買えば赤字になることは99.9%ないので大丈夫だと言われました。

この認識は一般論として正しいでしょうか？
もしそうであれば、3の選択肢を選ぶのもありかと思っています。
大手なら不良品と知っていて売りつけることはないと聞くので、
基礎と傾きの致命傷がなく数百万の修繕費がかかることが99.9%なければ問題ないからです。

回答No.2

nagata2017 · ベストアンサー

アパートを何軒も買い増ししている人がやっていることは　自分自身が管理人になっていることです。
DIYの得意な人が　ボロアパートを新品同様にと言ったら大げさだけど　きれいに手直しして　環境も整えて　と　自分で商品価値を上げてから賃貸していました。
だから買い増しも手の届く範囲でした。

という実例があります。

別の人は　誰も住まなくなった廃墟同然のものを　極めて安価で手に入れて　修繕して賃貸にしています。
こちらはDIYではなく業者に依頼していて　範囲は広い。
物件は実地に見に行って　どれくらいの修繕費がかかりそうか検討してから決めています。
you tube に「廃墟再生」「廃アパート再生」などで検索すると出てきます。

回答No.3

terepoisi

おはようございます。
リスクを取りすぎずに実勢価格以下の収益物件を買う方をここのようなサイトで知ることは難しいかと思います。それなりの対価を払って得るべき情報でしょう。
身もふたもない回答で申し訳ないのですが、初めてアパートを購入するなら中古物件はあまりおすすめできません。
お書きになっているようなリスクはどんな中古物件にもあてはまりますが新築あるいは建替えならある程度の保障がついていることが多いのでそれらを回避することができるでしょう。
いきなり購入するようなベテランは失敗しても手持ち物件を処分するなどしてすぐに損を回収できる手段があるようなオーナーです。所有する複数物件の収益率や将来性を考え、転売や建替えまで視野に入れています。

＞築20年以内であれば修繕費は数十万以上かかったことが一度もない

これはある程度的を得ている意見だと思います。確かに築20年目くらいまでなら購入直後の修繕費はそれほどかからないでしょう。
ですが売主側からすれば築15年目くらいが損益分岐点になることが多く、それ以降の修繕や設備入替等の維持費増加を避けるためにはそのタイミングで売るのがベストとも言えます。見せかけの安さにつられることが無いようご注意くださいね。他人の成功体験が初めてアパート経営をする方にも同じように期待できるか、というとちょっと疑問に思います。水を差すような回答になってしまってごめんなさい。
どうぞ夢が叶いますようお祈りします。

回答No.1

sknbsknb2

そもそも、そんな方法があるなら誰にも教えずに自分だけのノウハウにすればいいので、出てくる情報自体がフェイクではないかと疑ってしまいます。
(99.9%とかいう「ほぼ100%」という数字も怪しい)

個人的には不動産という流動性の低い投資対象を選ぶことがありえないですが、どうしてもというのであれば、どうころんでも大火傷はしないであろう物件を経験を積むために買ってみるという方法をお薦めします。