低リスクで実勢価格以下の収益物件を買う方法は？

質問

あまりリスクを取りすぎずに実勢価格以下の収益物件を買う方法は？

ベテランは利回りさえよければアパートを購入する際に
内見せずに、一か八かでいきなり購入すると聞きます。

安いアパートを購入するのはこのようにリスクを大きくとる方法しかないのでしょうか？

これは初心者にはとてもまねできません。
色々勉強して下記の二つの購入方法しかないと思ったのですが
私のような始めてアパートを購入する場合下記のどちらの買い方をお勧めされますでしょうか？

1
自分の知人ではないよく知らない地場の両手仲介の不動産屋から安い上流物件を紹介してもらって
基礎と傾きに致命的があるかどうか判断するためのインスペクションを入れずに自己判断で一か八かで買う。

メリット　この方法でないと安い上流物件を買う事が日本では不可能。ポータルサイトにない物件を買える。
デメリット　致命傷があるかもしれない、欠陥住宅かもしれない。カーテンスキームをやられる可能性がある。

2
自分の知人など信頼できると確信のある地場から遠い場所にある不動産屋に片手で仲介してもらい、
ポータルサイトの物件に片っ端から指値してもらい実勢価格まで値下げしてもらってから買う。
片手でやってくれるのでこちらの味方になってくれる。ホームインスペクションもおそらく拒否しない。

メリット　カーテンスキーム、ペラペラのアパートを買わずに済む。致命傷をインスペクションでチェックできるのでべらぼうな修繕費がかからない。高い物件のみなので他の人にとられない。
デメリット　地場の物件を仕入れるルートがないので、誰も上流で買わなかったレインズ、ポータルサイトに残っているぼったくりアパートしか買えない。
片っ端から指値して実勢価格に値引きさせないとぼったくられる。

（誰も買わない残り物でも片っ端から指値すれば定価よりも安い物は買えなくても、
せめて実勢価格通り、定価の価格で、かつオーナーチェンジの平均指値である一割の値引きをさせて購入することは十二分に可能でしょうか？）

3
大手財閥や親企業が大手（なんとか電鉄不動産など）の不動産にお願いして買う。

メリット
大手なのでさすがに売り主と共謀してカーテンスキームは行わない。
カーテンスキームはちゃんと一緒に見抜いてくれると思いますか？ここは不明？
上流物件を持っている可能性があるが、地場の不動産屋の方がもっと持っているでしょうか？キャッシュで買えるだけの現金を持っていても初見には絶対に紹介しない？？

デメリット
仲介はよく知らない始めて会う人であり、両手仲介を狙うのはずです。信頼できる仲介であるか全くわからない。
安くて良い物件を紹介するのではなく自分が売りたい物件を売りつけてくる。
ホームインスペクションは電鉄不動産も拒否するでしょうか？ここは不明？財閥系大手は拒否する。
大手は物件が欠陥住宅ないしはペラペラでない事を自社の建築に詳しい社員が確認しているのでしょうか？おそらくしていないでしょうね。

他に初心者に良い買い方があれば教えてください。安全にもう少し安く買える方法があればありがたいです。

回答No.2

nagata2017

>ベテランは利回りさえよければアパートを購入する際に内見せずに、一か八かでいきなり購入する
それは相場をよく知り尽くしているからでしょう。

you tube にもよくありますが　「豪邸を1万円で買った」
この場合は袋地で再建築は不可という条件つきで　さらに　建物の中には　雑多な残しものが存在して　それを片付けるのに手間がかかる。
庭に雑草が生え放題。
でも建物は　豪邸と言える広さがあり　再建築不可でも　かなり長く使える状態。
売主は　使えないのに固定資産税がかかり過ぎるので1万円でもすぐに売れればそれでいい。
そんな物件でした。
映像を見れば1万円ならお買い得だと思えるものでした。
こういったものだったら　値段を聞いただけで　現物を見なくても買えることがわかります。

それとアパートを買うということは投資の意味があるということですね。
採算がとれないと投資にはなりません。
質問に書かれたような買いかたでは失敗が目に見えるようです。

アパートで成功している人は　物件は見ています。
自分の手で修復ができる人です。
1軒買って　自分で修復して物件の価値を上げてから賃貸に出し　利益があがったところで　もう一軒買う　といった方法で資産を増やしていました。

回答No.1

ranguseed

望んでいる回答でないことを重々、承知したうえで発言させていただきますが、そもそも買わないが一番リスクがないでしょう。（当たり前ですが・・・）

というのも日本は少子高齢化が進み、空き家率が年々増加してきます。

そのため役所に聞けば0円物件などもすぐに見つかるでしょう。

これからの未来がそうなっていく可能性が高い状態では家賃収入を得るのは今まで以上に厳しくなっていくでしょう。

それでもあえて買うという選択肢を取るのだとすれば、提案された案ではありませんが、（これからの未来を想像して買う）が出来れば最高だと思います（まあそれがベテランでなければ難しすぎるところですが・・・）

例えば大阪のＩＲ構想がうまくいったなら別の場所でもカジノ等が出来るかもしれない。

その別の場所の候補地のアパートを購入していたなら収益が悪くても売れば利益が出てくる可能性も・・・

買うという判断の内、低リスクとなると修繕から何からすべて自分がやるが一番、低リスクなんですけどね・・・（技術・時間・根気が必要になりますが・・・）