隣に擁壁が建ちそうです

質問

建築用語に詳しくないのでわかりにくい表現があり申し訳ございません。返事を急かされているため乱文ではありますが回答いただけたらありがたいです。

第一種低層住居専用地域、宅地造成等規制、第二種緑化風致、高さ制限10メートル、壁面後退1メートル、道路後退2メートル、建蔽率40、容積率80

我が家は真南から東に30度ほど向いて建っています。その角度と平行して南側に4.5メートル道路があります。その道路は東側が高くなっており我が家の境界線から50メートル先までに約2.5メートル高くなっています。
我が家に隣接している東側の土地に20件ほどの建売住宅ができる予定です。我が家と東側土地は20メートル接しています。
東側の土地の現状は南側道路から乗り入れが出来なく擁壁が建っており、南側道路からみると低くなっていて我が家の土地のレベルと同じです。

今回、そこに建売住宅を作るにあたり南側の擁壁は取壊し、我が家との東側の境界線から5センチ程度離して1.5メートルの水抜き穴無しのL字擁壁を作り盛土してその上に木造2階建てを建てるようです。Ｌ字擁壁はpcか現場打ちかは聞いていません。東側の土地と隣接しているのは我が家だけではなくレベルは我が家と同じで6件隣接しています。

先日、造成のための隣地さんの許可がほしいと造成設計業者が来て玄関先で土地利用計画図を見せられてこの場でサインと押印がほしいと言われました。
図面ではわからないので説明して貰ったところ上記の計画だそうです。
東側の家がこちら側寄りだとより圧迫感が増しそうなので配置図をみたい。家族と相談するのでこの場ではサインができませんと言い資料をもらい帰ってもらいました。建物の配置図は業者が違うのでより寄せますとのこと。

こちらとしては、東側にガーデニングを趣味としていて花壇があるので1.5メートルの擁壁が出来ると日が当たらなくなりそうで心配。唯一、芝生がある所です。
緑化地区のため芝生は必須ですが枯れてしまいそう。緑化は最低限にしたので、その他の敷地はコンクリートです。
今は金網ネットフェンスのみで日当たり抜群です。
擁壁ができると圧迫感がありそう。
擁壁ができることにより我が家の再建築のとき擁壁から離さなければならない？土地の価値が下がる？（現状は近いところで1メートル最大で1.5メートル境界線から離れています）

また今となっては東側の土地所有者はかわりましたが7年前に我が家の建築のときに境界内側にＲＣ腰壁を作ろうとしましたが、東側の土地に触れる事も拒絶されたため境界線から10センチ内側にＲＣ腰壁を建てたりコンクリートブロックを設置したり計画変更、手間、金額がかかりました。

前置きが長くなってしまいましたが以上をふまえて下4つの要望ができるのか教えてほしいです。

1　前者のように我が家に立ち入る事を認めず擁壁を断るとこができるのか
2　擁壁ができることにより我が家にメリット、デメリット
3　水流れや雑草など心配ですが水路を作り法面にしてもらえるか
4　我が家との境界線側に駐車場を作ってもらいその東側に擁壁を作ってもらう（ここは我が家と東側土地は南側道路とレベルが同じです）

わがままだとは思いますが、長く住むことを考えますとお隣さんになる前に建売業者の計画時点で対処できることがあるのなら教えて頂きたいです。

回答No.2

佐藤 直子（@n-space）

隣の敷地に1件だけではなく、道路に沿って何棟も建てるために、
大きく盛土して（1.5ｍ）他の部分をフラットにするという業者の造成プラン、ということなんでしょうかね？
であれば、業者がまとめて工事しやすく、一棟一棟のために土留め（50cm程度）しなくて済む、あるいは造成業者（土木系）と建売部分（工務店-自社物件？）と施工を分けやすく後から仕事がやりやすく安くできる、のような理由でしょう。
底盤の掘方により、敷地境界が言っとき危うくなる恐れもありますし、きちんと構造設計をした上での擁壁なのかも心配ですね。水抜き穴なしでとある部分も（？）です。
正しく説明を受けるべきで、それによっては、1.5ｍ盛土などしない方法で計画変更をしてもらうことを主張してはいかがでしょうか。

お礼

分かりづらい文章でしたが、汲み取っていただきたいありがとうございます。

まさにその通りです。
20軒ほど年内に建つ予定です。我が家の南側道路を東に50メートルほど先まで7軒。うち隣り合った旗竿2軒が建ちます。

我が家の隣接区画を旗竿にし駐車場にしてもらえれば隣地擁壁は回避できるのではと素人考えでした。

我が家と南側道路と東側土地の境界が交差する点から北西方向に真っ直ぐ100メートルほどの擁壁を作る計画です。
ですので我が家と隣接しているところをクランクして擁壁ができないのかなと。

現状は我が家から東側土地は東端まで30メートルほどは同レベルです。残り20メートルが盛り上がっている地形です。そこに合わせて道路が上っています。
現状フラットなところに工事がやりやすいなどの理由で1.5メートルの擁壁に納得いかないのです。

「水抜き穴も出さないのでキレイな擁壁です」いいでしょ？みたいな感じで言われたのも安全面など引っかかっていたので、また説明に来た時にしっかり聞いてみようと思います。
計画の変更もできるのかも言ってみようと思います。

ほかにもアドバイス等ありましたら教えていただけたら助かります。

早急なご対応ありがとうございました。

佐藤 直子（@n-space） プロフィール

一級建築設計事務所を開設しています。住まいに関しては、安全で安心、居心地の良さのほか、動線・収納計画や美しいインテリア、コスパの良さなど、様々なご提案をいたしております。店舗や賃貸物件などでは事業計画...

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回答No.1

佐藤 直子（@n-space）

文章だけではわかりづらく、簡単な絵などあるといいかもしれません。
50ｍで2.5ｍの勾配の道ということは1ｍにつき5cm上がっているということになり、なぜ1.5mもかさ上げしなければならないのか。
道路より敷地が下がっていて乗り入れができないというのも、
道路までかさ上げしたとしたら敷地と隣接するところはほぼ同レベルになり、（せいぜい50cmの盛土で駐車場を設ければ道路から入れそう）なぜ1.5m擁壁がいるのか？
1.　擁壁は、L型にすれば隣地のみに底盤をつくることは可能です。
ですが、5cm離しただけというのは施工上できないのではないかと思われます。（底盤の掘方が必要なので）
2.　きちんとした構造設計がされている前提であれば擁壁によって土の流れ出しは防げますし安全になると思います。
（高さ1m以上の盛土の場合構造計算が必要）
3.　隣地の地盤より高い擁壁であれば隣からの流水はないでしょう。
ただし、水抜き穴は3㎡ごと必要となり、大雨が続くときなどは穴から水が出ることはあります。
4.　状況がよく理解できず回答できないです。すみません。

補足

早々の回答ありがとうございます
説明が下手すぎて申し訳ありません
図を書いてみましたが追加で投稿ができず後ほど新たに図を付けて投稿してみようと思います。
まずは補足いたします。

東側土地はフラットではありません。閉鎖した大きな施設が建っていました。
東側土地の南側と我が家がある西側は我が家が建つ前は山林でした。南側道路は去年できました。ですので南側道路のU天と東側の土地レベルに違いがあります。

1　やはり我が家に立ち入らないと擁壁はつくれないのですね。強く断われば擁壁は回避できますか？

2　今はレベルが同じなのに、東側土地の一番高いレベルに合わせて盛土するので我が家にはデメリットしか無いように思えます。

3　そうですね。水抜き穴が無いのも不安ですし水抜き穴から出る水を流すU字工を東の土地内に作ってほしいです。また擁壁の苔や汚れも毎日見ることになるとツラいです。
法面30℃条件があるようですが法面下にもU字工を作ってもらいたいです。ただ盛土の法面は不安すぎます。東隣地は40坪程ですので実用的でないように思います。

4　隣接する東側の建築予定を聞いたことろ南側道路から2台に並ぶように駐車場を作り、その背面にも1.5メートルの擁壁を作り駐車場から階段を登り建物を作るようです。
擁壁を隣接させないためには我が家との境界寄りに縦2台入れで境界線と平行に駐車場を作り我が家との境界線から車1台離れた所に並行に擁壁を作ってもらうという提案です。
または、東隣地と更に東隣地の間に擁壁を作ってもらうなど
今更、計画反抗はできないのかもしれませんが
もっと良い提案や回避方法があれば教えていただきたいです。

すみません。
よりわかりにくくなってしまったかもしれません。

佐藤 直子（@n-space） プロフィール

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