宅地造成しようと考えています。擁壁や基礎部の技術的なこと、費用の目安を教えてください。

質問

宅地造成しようと考えていますが、技術的に実現が可能なのか、費用面での目安はいくらくらいなのかを教えて戴きたいのです。
○現在の敷地の形状
北側６ｍ道路に約２０ｍ接道。北南の奥行きは道路境界線より約１７ｍ。
道路境界線より１ｍ後退したところに約４．５ｍの高さの石積擁壁。
（約１０年前施工で検査済証も有り。擁壁の奥行は２．５ｍ）
擁壁のラインからさらに傾斜があり、南側隣地境界線までにさらに４ｍ
弱の高低差があります。因みに南側隣地はそこからさらに＋１ｍ。
つまり道路面より約９ｍ近い高低差があります。なお、擁壁開発時の
造作は完全に切土であり、道路開発のための丘陵地の切開きでした。
○宅地造成について
この擁壁部分のうち中間２点で約１４ｍ(つまり両端を残して)、奥行
約１２．５ｍ部分を造成したいのです。
構想としては、既存擁壁を該当部位のみ解体して、地下駐車２台分と
玄関、物置などが収納される基礎部分を構築し、その上に木造２階建
の住宅を建築します。また、この基礎部分を、切土した三方への新た
な擁壁建築の基礎と兼用させるという構想です。

この住宅基礎部分を三方各擁壁の基礎部分と兼用させる（一体化と
言うべきなんでしょうか）はできるのでしょうか。
また、解体までを含めると、いくら位かかるものなのでしょうか。
なお、この土地は第一種低層住居専用地域、50／100、一種高度です。
木造住宅部分は道路境界線より約１ｍ後退部分に作りたいです。
道路斜線を簡易計算すると高さ10ｍ程度のところに線が来ます。
よって、基礎部自体の高さは約３．５ｍ程度で考えています。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#78261

ものすごい計画ですね。現地確認ののち見積もりをとるべきですが、かなりの無理なプランだと思います。

この場合、おそらく石積というのは間知でしょうが、それだけの崖をＲＣで施工すればベースがでかくて山をいったん切り崩すイメージとなりますので、残土の一時おき等を考えるとかなり不合理。３方は建物と安全距離はなして間知を積む方がまだいいでしょうね。それとも３方逆ＬＲＣで設計してそのベースに住宅をのせるということでしょうか？擁壁と建て物が一体化すれば力の流れがに複雑になるだけで、全部の許可が下りないと家も建てられませんし、家だけ壊すときも安定が図れるか確認が必要ということになりかねませんね。

建て物の基礎（地下車庫）はＲＣでしょうが、土留めを兼ねるのは危険だと思います。土留めは水分は通過させる必要がありますが、地下はあんまり水がしみ出してほしくないでしょう？防水が必要ですからね。今の構想では擁壁からしみ出た水もみんな建物に向かって流れてくるイメージですなあ。「兼用」というとコスト削減意識があるようですが、用途が違うのでそこはここまでの工事をしてわざわざ兼用を考える必要もないかと思いますよ。

値段はいくらとはとても言えませんが、億予算とはいかなくてもそれに近い総予算がなければ家と擁壁を作ることはできないでしょうね。何たって搬出する土の量が半端じゃない。その費用が馬鹿高い。次に擁壁費用が３方でＨ6.4ｍ程で、幅40ｍ。ちょっと待て？重力式の間知は5ｍまでじゃなかったっけ？などと考えていくととても質問者の構想通りというわけにはいかないだろうと思います。

上記は設計ＧＬは道路から3.1ｍほどと考えてのことです。（立ち上がり400として）
すると南側とは6.4ｍの高低差で、南側は木造２階が全部擁壁に埋もれて窓から擁壁が見えるという設定なのかなあと。はなさないとうっとうしいし、日あたりも風通しも今いちになりそうですね。もちろん隣地の１ｍ分はどう処理できるのかは見えないので追及しないでください。

１低層でも最高高さの限度の記入がないようですが、たいてい10ｍまれに8.5ｍというところもありますよ確認しておきましょう。平均地盤面の取り方によっては、屋根はフラットってことになりますよ。高度地区って１低層に設定されているところはあまりないですし、１低層の北側斜線よりさらに厳しいならこれは地域によるので角度を確認してくださいね。

あまりに回答がないので書き込みをしたのですが、
最後にものすごい概算です。無意味だと思う方もいることでしょうが、とりあえず。責任は申し訳ありませんが負えません。
残土処理に1300万（14*12*5*1.2*1.3万）、間知新規にＨ5ｍ700万、間知解体処理300万、Ｈ3.1～3.5ｍくらいの新規擁壁Ｌ4ｍ分として100万
地下部分費用80m2として400万、地下部分残土処理400万で、計3200万。
これで木造2階140m22500万、外構150万、許可申請設計監理費500万として付帯工事も考えたら7000万予算でＧＯできるかというところではないでしょうか。残土は汚泥処理費で想定しています。細かいことは設計しなければ出ませんので上記の値はあくまで口頭でとっかかりの場合のこと。あくまでざっくりの話なのでどうぞ細かい突っ込みはしないでくださいね～。ま、私が書けば「え～」と思う方は投稿してくれることでしょう。ま、最初は当たらずしも遠からずと思ってくれればさらに投稿が増えることはないのでしょう。

何しろ、法規確認ももっと必要ですから建築士に早期に相談して調べてもらってくださいね。
ていうか、家よりも高い土留めが必要っていう時点でたいていひきますね。

お礼

ご回答有難うございます。
そうですね、残土処理の金額を失念していました。。。
無茶なプランであることは当然承知していたんですが、
5500万程度でできるなら行こうかと本気で思ってたんです。
都心部で家を建てるとなると6000万円じゃなかなか・・・。
ここはただ固定資産税を払っているだけの土地ですし
有効利用が出来ないものかと。
ちなみに絶対高さは10ｍでした。
普通に考えて、出来る事ならば誰かがやってますもんね。
少し質問文がおかしかったので補足しますと(同じ意味でしょうが)
多段式擁壁の下段部分が住宅の擁壁という形態がありえるのかを
たずねたかったのです。
うーん、何か他の手があるのか、ちょっとだけ考えてみます。
既存の擁壁のベースを残して、一部を切ったり掘ったりできる
ものなんですかね？？
何にせよ、ご回答有難うございました。