オーナーチェンジでアパートを購入する際のチェック

質問

オーナーチェンジでアパートを購入する際の入居者チェックについて

オーナーチェンジで購入する際に、無理やり満室にするために
家具家電無料プレゼントをしたり、多めにADを付けることがあると聞きます。

そしてアパートなどで客付けする時にADは家賃一か月分を払うのが通常と聞きます。

このような行為を見抜くために、仲介さんに質問をしたいのですが、
通常は家賃一か月分のADを払いますが、それ以上のADを渡して入居させた入居者はいますか？
また、フリーレントや家具家電無料プレゼントをしたりなど
何かしらのインセンティブをつけて入居してもらった入居者はいますか？
と聞くのが正しい聞き方でしょうか？

これを聞いておかないと満室だから客付けは問題ないと判断して購入しても
購入後に問題がある事が発覚することになるので念のため確認しておきたいです。

回答No.1

兼元 謙任（@kanekaneto）

物件選び悩みますね！

実家がアパート経営をしています。
オーナーチェンジの物件に介入したことはないですが、入居付けについては色々聞きます・・・

こちらですね・・・

“ 「入居付け」は、不動産投資をする上でついてまわる悩みの1つだ。“
“ 一般的に必要となると言われているのが「広告料（AD）」である。果たして、不動産投資家はADをどの程度支払っているのだろうか。あるいは、支払っていない人はどのくらいいるのだろうか。アンケート調査から、不動産投資家約270人の「AD事情」を探った。“
https://news.line.me/detail/oa-rp31182/80ac892491a6

家賃一ヶ月分のADとかの知識は出さないほうが良いと思います。
仲介者はしっかりとそれを説明する義務があるので、知らないふりして、基本的には、買い取ったときに、どんなデメリットがあるのかをしっかりと確認した上で、今の入居者が仮に出たときに、入居付けは大変かどうかを尋ねてみれば良いかと思います。

部屋の位置とか、客付の時期によっても事情が変わると思いますが、なぜオーナーチェンジをするという理由が大切かと思います。
オーナーは何らかの原因があって売却するので、オーナーの金銭的な問題なのか、入居者の問題なのかを確かめる必要があるかもです。
なかには、入居者に有利な契約内容があったり（更新料、退去時の費用負担など）、書面として残っていない約束があったりしますので、これも注意が必要です。

基本は、ご自身が、その物件の周辺、を現地でしっかり見るとか、仲介不動産以外のところに、その物件について、所見を聞くとかしても良いかもです。

“ オーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきこと
契約内容を調べる
現地確認を出来る範囲で行う
過去の経営状況を調べる
物件の売り出しの理由を調べる
修繕履歴やリフォームの有無を確認する
現在の家賃と周辺相場を見比べる
前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する
瑕疵担保責任はできるだけ長い期間で設定する
レントロールを確認する“
https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/ownerchange/ownerchange/

こちらも参考に！

「オーナーチェンジ」「物件」に関する質問と回答
https://okwave.jp/search?word=%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%8A%E3%83%BC%E3%83%81%E3%82%A7%E3%83%B3%E3%82%B8%E3%80%80%E7%89%A9%E4%BB%B6

“ オーナーチェンジ物件の2つメリット
新築物件よりも安く購入できる
物件に賃貸経営の実績がある“
“オーナーチェンジ物件の2つのデメリット
すぐに修繕費が発生することが多い
入居者トラブルを抱えていることがある“
https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/ownerchange/ownerchange-important-notice/

“ オーナーチェンジは家賃値上げできる！？
家賃値上げのタイミングと方法について“
https://www.to-chu.co.jp/column/15644/

良い物件に出会えますように！

参考になれば幸いです。