成立しますか？

質問

数ヶ月前に父が亡くなりました。
父は18年近く姉夫婦と同居していました。
姉はお嫁に行っており、苗字は変わっています。
祖父の土地に姉夫婦が姉名義の家を建てました。
2年前姉は亡くなり、その後父は姉の旦那と1年半一緒に暮らしていました。
父は姉夫婦に生活費として電話代とガス代、
畑をしていたので、米や野菜を提供しており、
その他土地代はもらっておりませんでした。

姉が亡くなると、
義理の兄（姉の旦那）は父に家を数百万で買えと言ってきました。
その金額は家の相場の金額をはるかに超えていました。
義理の兄はその金額には、今までの面倒を見てきた誠意代が含まれている
と言っていました。
父はそんな大金を払えないと断ると、
言葉の暴力とも言える態度で父に迫ります。
父は義理の兄と縁を切ろうと、法外の金額を承知し、
ハンコを押してしまったのです。
その後あやふやになり、その紙がどこにあるのか分かりません。
しかしその事を日記に記していたと、前妻の子供が出て来、
支払う義務があり、これは証拠になると言っています。
前妻の子供と義理の兄は裏で繋がっています。
前妻との子供とは、父が亡くなる数ヶ月前に会ったばかりです。
前妻の子供は遺産を狙っており、
いかに私達から全ての財産を取ろうかと必死です。
義理の兄はまだ何も言って来ていません。
私達はやはり法外の金額を、義理の兄に支払わなければならないのでしょうか？
姉が亡くなり、その遺産は父は１銭ももらっていません。
父はすでに亡くなっていますが、そういうのは成立するのでしょうか？
すみませんが教えて下さい、お願いします

回答No.8

noname#4720

どうも前回＃７の回答内容では法律にあまり馴染みのない方には分かり難かったかもしれません。
どこまで分かり易く説明できるか分かりませんが、なるだけ法律に初めて触れる方にもお分かり頂けるように、説明を試みたいと思います。

一口に『法律』といいましても、『日本国憲法』を中心として、『民法』、『刑法』、『商法』、『民事訴訟法』、『刑事訴訟法』をはじめとして、様々な特別法があり、その他に類似のものとして『条例』があり、似ているけれども異なるものとして、『政令』『省令』『規則』などがあります。
話を広げると分かり難くなると思うので、例えば、『民法』と『刑法』だけを例にとって説明いたしましょう。
どちらも日本の法律ですが、どちらも独立したものとして存在していることは既にご存知のことだと思います。

ここで、例えば家の売買を例にとって説明いたしましょう。

日本の民法における物の売買の原則は、ある人とある人との間で同一内容の合意（これを『意思表示の合致』と言います）が成立した場合には、その時に売買の効力が成立するとするものです（民法１７６条）。
特別に契約書を作成する必要もなければ、登記などをする必要もなく、両当事者の合意が成立した時点で契約は成立します。契約書を作成するのは、後の証拠とするためにすぎません。

ですから、Aという人が、「自分が所有している甲という建物を１００万円で売りたい」という意思表示（民法では『意思』という用語を使います。『意志』ではありません。）をBという人にし、Bが「甲という建物を１００万円で買います」と意思表示をすれば、その時点で両者の意思の内容は合致していますので、売買契約は成立します。
この契約の成立により、Aは甲建物をBに引き渡す義務が生じ、Bは１００万円をAに渡す義務が生じます。契約の成立自体には、契約書も登記も何も必要はありません。両当事者の意思表示の合致のみが要件です。
本来、AB間での契約が成立した時点で、甲建物の所有権はBに移っており、Aは無権利者です。しかし、まだ引き渡しが終わっておらず、甲建物にAがまだ住んでいたような場合、甲建物の所有者は、まだAであるかのように見えます。
ここでAが悪心を起こし、まだBに対して甲建物を引き渡していないことを幸いに、Cに対しても甲建物を１００万円で契約をしたとします。
これを『二重売買』といいます。
刑法では、これは『横領罪』となり罰せられますが、民法ではこのようなことも認められております。
刑法という一つの制度においては、これを罰することによって禁じていながら、民法という別の制度の下においては、これを認めているわけです。

同様のことは、民法という一つの法典の中でも存在しています。
例えば、賃借権は、賃貸人の承諾がなければ、これを他へ譲渡したりすることはできません（民法６１２条１項）。これに反した場合には、賃貸人は契約を解除することができます（同条２項）
ですから、Aという人から家を借りているBが、その家を借りる権利をCに売ったとした場合、Aの承諾がない限り、Aは賃貸借契約を解除してCに出て行けということができます。
しかし、BC間の、「Aの家を借りる権利の売買」という契約自体は、Aの承諾がなくても有効なのです。ただ単に、後日CはAから立ち退きを要求されるかもしれないというだけのことです。「後日Aから立ち退きを要求されるかもしれないから、この契約自体が間違っていて無効だ」とは言えないのです。

同様に、建物所有目的の土地の使用貸借において、諸々の事情を鑑みた結果、その使用収益をなすに十分な期間が経過していたと判断され、貸主が土地の返還を求めることができる場合であっても、土地所有者（貸主）が土地の返還を求めることをせず、使用借主所有の建物を買い取る売買契約を結んだ場合、その売買契約自体は有効なものなのです。

ここで、多少難しくなるかもしれませんが、民法９５条に関する説明をする必要があるでしょう。

民法９５条の文言は、「意思表示は法律行為の要素に錯誤ありたるときは無効とす」という大変分かり難い文章です。
ここにいう『要素』とは、契約の重要部分という程度の漠然とした意味のものです。
もともとの起草者が、『錯誤』の中でも「法律行為の要素」に錯誤がある場合にのみ無効とする旨限定したのは、意思と表示の食い違いの甚だしい場合にのみ意思表示を無効としようという、きわめて限定的な場面に適用させる趣旨でありました。
例えば、ある土地を「１０００万円で売る」とする意思であったものが、「１０００円で売る」と表示してしまったような場合です。

その後、この『錯誤』に関する学説が様々に主張され、判例も蓄積され、現在の判例は、おおよそ『錯誤』というものを次のように分類しています。
１． 動機の錯誤
２． 表示上の錯誤（言い間違い、書き間違いのこと）
３． 内容の錯誤（円とドルが同じ価値のものと思い、１万円で買うつもりで１万ドルで買うと言ってしまったような場合のこと）

上記のうち、２．３．は９５条の『錯誤』に含まれると考えられ、それが『要素（契約上重要なもの）』に関わるものである場合には無効になりますが、１．の動機の錯誤に関しては、その動機が契約内容として表示され、意思表示の内容となったときにのみ、「法律行為の要素」となり得ると考えられており、その動機の表示がない限り９５条の「錯誤無効」を主張することはできないと考えられています。

例えば、書店で読みたいと思ったTという本を見つけて買ってきたところ、家に帰ってみたら、既に同じTという本を以前に買ってあったという場合を考えてみましょう。
この場合、「Tという本を自分は持っていない。だからここでTという本を買おう。」と思うのは、単にTという本を買うにあたっての『動機』にすぎません。
ですから、判例理論によれば、Tという本を買う動機、つまり、自分はTという本を持っていないからここでTという本を買います、という内容を表示していない限り、「以前に買っていたということを思い出していれば自分はTという本を買わなかったのだから、民法９５条により錯誤無効だ。」とは言えない訳です。

民法９５条の『錯誤無効』についてはお分かり頂けたでしょうか？
多少分かりづらかったかも知れませんが、民法９５条の説明はこのくらいにして、本題に戻ります。

「使用貸借契約終了による建物収去および土地の返還を求めることができたかもしれない。知っていれば建物の売買契約はしていなかった。」というのは、上に述べたように、家の売買契約をするにあたっての単なる『動機』に錯誤があったにすぎず、「民法９５条の『要素の錯誤』で無効」とは言えないわけです。

その金額が、世間の相場から考えて法外に高い値段であった場合でも同じです。
売買契約は、両当事者の合意がありさえすれば、同じ物を１円でも売買できますし、１億円でも売買することができます。
お父様が、その家を義理のお兄さんの提示した金額で承知し、その金額で買うつもりで、「その金額で買う」と意思表示した限り、その契約は有効に成立していることになります。

これに対して、「義理のお兄さん所有の家」を購入するという内容の契約の場合、そのことが「その家に対する義理のお兄さんの持分」を購入するという両者の意思であったと考えることができる場合を除き、売買目的物はあくまで「義理のお兄さん所有の家」です。
ですから、売買契約当時、家の所有権の一部をお父様が有していた場合、私は、売買の目的物そのものの『内容』に錯誤があるものと考えることができ、無効の主張をすることができるのではないかと思うわけです。

それから、相続人（mami79さんとmami79さんの異母姉さん）は、mami79さんのお父様の財産を、債権も債務も両方相続しています。
例えば、お父様が借金をなさっていてお亡くなりになられた場合、相続人が定まっていないからといって借金を返さなくても良くなるわけではありません。遺産分割協議などによって相続人が定まるまでは、法定相続分の割合で借金も相続しているものと扱われます。
訴える相手方（今回のケースでは義理のお兄さん）は、相続人全員を相手として訴訟を起こせば良いだけです。

そして、何度も言いますが、家の売買契約と、土地の使用貸借の終了に基づく家の収去・土地明渡しの請求とは別のものです。

家の売買契約が有効なものである場合には、家の所有権はお父様からmami79さん達へ相続されているわけですから、家の所有者でもない義理のお兄さんに対する家の取り壊し請求などはできません。裁判をしても同じです。

逆に、家の売買契約を無効なものとすることができれば、あとは、(1)建物の持分割合の問題と、(2)建物所有の土地の使用貸借契約が、諸々の事情を鑑みて使用収益をなすに足る期間を経過したものとして、土地の返還請求をすることができるかどうか（民法５９７条２項）の問題の２つが残されることになるものと考えます。