区分所有マンションの管理について

質問

当方が所有いたします区分所有マンションの管理等に関し、ご質問させて頂きます。

今般、マンション管理組合（理事会）が管理会社主導で結託のもと、建物共用部分である廊下並びに非常階段踊り場を、総会に諮らず、理事会の可決承認だけで可能な管理費会計の修繕費積立を用いて、管理会社の取引業者にて工事を実施してしまい、このことで、前記、管理会社に対し、内容証明にて直ちに原状回復するよう申し入れしましたが、何ら回答が無く現在に至っております。（本来は全階対象とすべきであるところ、今回一部のみ工事を行っております。その箇所が特に緊急性があるといった理由等はありません。）

質問１
この様なケースの場合、一組合員だけの申し立てでも、違反工事故、原状回復させることが可能と考えますが、難しいでしょうか？

質問２
この場合、当方一人で訴訟に踏み切った場合、勝訴の可能性はあると考えますが、難しいでしょうか？
また、この訴訟を行うにあたり、費用はどの位かかるでしょうか？
また、勝訴した場合、どの位の賠償を請求出来るでしょうか？

質問３
もし、今度、内容証明を送る場合、前回送付した際は「ご通知」で送付しておりますが、前回同様の「ご通知」ではなく、違った（例えば、「催促書」といった様な）期限付き回答を求める場合のタイトルをどうしたら良いかお教え願えたら幸いです。

正直、組合員の為とはいえ、ここまで管理会社、並びに、管理組合（理事会）相手に戦う意味があるのか、閲覧頂きます第三者の方の率直なご意見を教えて頂けましたら助かります。
また、他に良い方法が御座いましたら、お教えいただけましたら幸いです。

宜しくお願い致します。

回答No.2

sknbsknb2

管理規約のどの条項に違反しているという指摘ができますか？
それが明確にできるなら、訴訟でも勝てそうな気がしますが、そうでないなら無理でしょう。
あと、将来実施することが必要だったであろう工事について、正規の手続きを踏まなかったから訴訟に至るということであれば、誰も得をしないような気はします。

回答No.1

中京区 桑原町（@a4330）

私は営繕理事を経験しましたが
共有部分の補修は営繕の通常事業であり、営繕理事の独断で実行できます。
営繕に関する年間予算があるでしょ、その予算内で実行します。
毎月の理事会で報告はしますが承認は不要です。
住人に配る理事会の月報には工事内容は記載します（金額は書かない）

営繕予算が足りなくて長期修繕積立金から流用したのを問題視してるのですか？
どちらも用途としては同じ性格の費用だから総会に諮らねばならない様な事だとは思えない、流用と言うより借用は理事会で決済すればよい事でしょう。
長期修繕積立金を大きく毀損するほどの金額でもないだろうし...

また、全体をせずに一部を実施したのも何が問題か判らない、普通の事です。
「全体を工事しなかった」の言い分と「現状復帰を求める」この意見は矛盾してませんか、文句を言いたいから何かを探してきたと見える。

補足

私は営繕理事を経験しましたが
共有部分の補修は営繕の通常事業であり、営繕理事の独断で実行できます。
⇒分譲マンションにおいては、「区分所有法」という特別法で定められており、必ず、「管理規約」として定められておりますので、「通常事業」というのはどの様な事業を意味されるのか判りませんが、それこそ、通常、修繕の規模によって、区分所有者の議決権の4分の3以上、ないし、過半数以上の同意が必要となります。故に、「通常事業」との名目で勝手に変更されたら、それこそ、他の区分所有者はたまったものではありません。ので、私共がこのことを問題視している訳です。

営繕に関する年間予算があるでしょ、その予算内で実行します。
毎月の理事会で報告はしますが承認は不要です。
⇒分譲マンションにおいて、上記の2行は管理費の修繕費のことであり、一年毎の予算が組まれ、その中で必要があれば理事会内の承認だけで行うことを述べられているものと思いますが、現実には、別に、修繕積立金として積み立てる、いわば「大規模修繕費」として積み立てられる2種類があり、前記のことのみを述べられているものと理解します。が、いくら、前記といえども、共用部分・共有部分の変更を理事会内の承認だけで行って良いということにはならないということを問題視している訳です。もし、貴殿が言われるとおりだとしたら、理事会役員らだけの承認で共用部分・共有部分を変更出来てしまうことになります。問題だと思いませんか？

住人に配る理事会の月報には工事内容は記載します（金額は書かない）
⇒何故、工事費は書かないのでしょうか？組合員らのお金（徴収修繕費）で行うのですよね？だとしたら、逆に、組合員らに広く修繕見積もりを募り、入札形式にするのが常識だと考えます。現に、私共のマンションにおいては、理事長と管理会社とが深い関係にあり、合見積もりも取らずに高額な見積もりを以て、修繕工事を依頼しております。

営繕予算が足りなくて長期修繕積立金から流用したのを問題視してるのですか？
⇒道路工事など公的事業と違い、何故、組合員らから徴収した「管理費」であれ「修繕積立金」であれ、毎期ごとの予算を使い切らなければならないのでしょうか？無理に使わず、翌期以降の為に繰り越しし、大規模修繕に充てても良いのではないでしょうか？

どちらも用途としては同じ性格の費用だから総会に諮らねばならない様な事だとは思えない、流用と言うより借用は理事会で決済すればよい事でしょう。
⇒もし、貴殿の言うとおりだとしたら、組合員らの「共用部分」を理事会の範疇で好き勝手に可決承認することになり、正に、今の検察庁法の定年延期（国民の反対が多く、見送られたようです）同様、理事会（自民党／安倍政権）だけを以て推し進めてしまうことは絶対に行ってはならないし、有り得てはならないと考えております。

長期修繕積立金を大きく毀損するほどの金額でもないだろうし...
⇒全く、ご理解頂けていないようです。貴殿だけのお金ならともかく、組合員ら全員から徴収した大切なお金です。申し訳ございませんが、貴殿の様な地位ある方から、この様なことを初めて伺い残念でなりません。

また、全体をせずに一部を実施したのも何が問題か判らない、普通の事です。
⇒前記のとおりです。

「全体を工事しなかった」の言い分と「現状復帰を求める」この意見は矛盾してませんか、文句を言いたいから何かを探してきたと見える。
⇒現状、既に、「管理規約」に違反し、違反工事を施工してしまっていることから、この事実（違反）を認めるためには、他の箇所も同様に施工するしかないということです。本来であれば、原状回復するのが筋です。何かを言いたいから何かを探しているとは随分な物言いですね。以上