分譲マンションで建て替え

質問

分譲マンションで建て替えが決まり、積立では足りずに各個で負担が発生するような場合、それに反対していた住民はどうなるのでしょうか。
　負担できるような貯蓄もなくローンも組めないような場合、単純に「建て替え後（あるいは建て替え決定以降）の居住を放棄」程度で済むものなのでしょうか？
　建て替えに限らず管理費や積立金のアップ時も同様にどうなるのでしょうか？

　自宅が売れれば良いですが、負担があること前提だと中々買い手も付かないでしょうし。

　よろしくお願い致します。

回答No.1

kuzuhan

分譲マンションの場合、それぞれの部屋にオーナー（住人）がいますが、区分所有者全体の4/5（80％）が賛成すると建て替えを決定することができます。

建て替えに関する決議で建て替えが決定したのち、反対者には建て替えに参加するかを賛成側（建て替えについての組織＝組合）は意思確認をしなければなりません。不参加（期日までに回答しないのは不参加）の場合、反対者は建て替えの退去予定日（ただし、意思確認終了後、少なくとも1年は退去に猶予を持たせなければならない）までに立ち退きしなければいけません。
このとき、建て替えの組合は「売渡請求権」を行使して、いわゆる立退料に相当する時価の金銭で居住区画を強制的に買い上げなければいけません。この時価計算は建て替え後の建物やその区画の価値から必要経費を引いたものになります。また、反対者が積み立てている管理費・修繕積立金などは、反対者の持ち分だけ払い戻される必要があります（建て替えに参加しないのに建て替え費だけを徴取されるのは「払う必要のない経費」であるため）。

なので、建て替えが成立するなら、建て替えをしたい側がしたくない側を強制的に買い上げることになります。金銭的な部分は揉めることになりますから、時価の計算などは（賛成でも反対でも）弁護士などに相談されるとよいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　反対側が費用を請求されることは無いのですね。その上買い取ってくれた上にそれまでの修繕積立金まで返還してくれるとは。

　実は一軒セカンドハウス的な感じで安価な中古マンションの購入を考えていました。もう古いので、建て替え等でそれ以上の費用が発生したらどうしようかと迷っていました。