旧借地権の中古マンション 更新前に建て替え・更新の拒否の可能性について

質問

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが（残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます）
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が前提になっている建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか？

例えば地主が死亡した後、相続税等の関係から土地を手放さなければならない
といったシチュエーションがあったとして
（状況が変わって）借り入れ期間終了後に地主に更新を拒否される可能性はないのでしょうか？

また、もうマンション居住者で更新をしたくない、
更新後も住む事をしたくないと考えている人が多数出てきてしまった場合は
（多数決で）建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか？
通常の土地所有権のマンションも、そういった部分はあると思うのですが、
借地権の場合は、よりそういうのが起こりやすいのではないかと懸念しております。

あと、それとは別になりますが、地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは
その不払い分は（修繕積立金と同じように）他の居住者達の負担になってしまうものでしょうか？

質問ばかりですが、どなたかご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

SSSIN

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか？」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか？」

建替には区分所有者の５分の４の賛成が必要です。
区分所有者全体の５分の４が賛成し、残り５分の１が反対しても、その反対した者は賛成した者に時価で売却しなければなりません。それでもダメな場合は、その代金は裁判所に供託されて所有権は移転し強制的に引越させられます。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないという悪循環を生み、最悪、マンションのスラム化状態に陥いる可能性はあります。（実際そういうマンションもあります）

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、建替資金（修繕積立金）が不足したり、反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しくなります。

地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは、他の居住者が負担することはありません。

お礼

ご返答ありがとうございます。

なるほど。ということは、自分の心配している事は
土地まで購入するマンションと同じ事なのですね。

更新を拒否される事があっても、法でなんとかなるというのは
とりあえず安心できました。

貴重な情報ありがとうございました。